東借連春季研修会 借地借家の相続 相続の新しいルールを学ぶ

　相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっています。この問題解決のため、令和３年に法律が改正され、これまで任意だった相続登記が令和６年の今年４月１日から義務化されることになりました。
理由なき相続登記をしないと過料に
　相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科せられる可能性があります。遺産分割の話し合いで不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から３年以内に、登記する必要があります。令和６年４月１日より前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります（３年間の猶予期間があります。）ので、要注意です。

遺産分割が難しい場合には

　相続人間で遺産分割の話し合いをしても、早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」という簡便な手続きを法務局でとることによって、義務を果たすことができます。相続人申告手続は、法務局に戸籍などを提出して、自分が相続人であることを申告する手続きです。申告登記は不動産の相続を知った日から３年以内にする必要があります。
遺産分割に令和５年から新しいルールに
　令和５年４月１日から遺産分割に関する新しいルールが導入されています。相続の開始から１０年を経過後にする遺産分割は、原則として、特別受益（例えば生前贈与を受けたこと）や寄与分（例えば、療養介護等の貢献をしたこと）を考慮した具体的相続分ではなく、法定相続分叉は遺言によって、画一的に行うこととされました。
遺産分割がされず長期間放置されると、相続が繰り返され多数の相続人による遺産分割共有状態となり、遺産の管理・処分が困難となります。遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進するため、遺産分割に関する期間制限が設けられました。

　このように、相続に関するルールが改正されています。知らないと不利益を被る場合もあります。東借連では、相続に関する学習会を下記のように開催しますので、ぜひ皆さんご参加下さい。
■日時　５月１２日（日）９時３０分開会（午前中）
■会場　IKE‐Bizとしま産業プラザ６階第３会議室
　（池袋駅西口徒歩５分）
■講師　東借連常任弁護団　種田和敏弁護士
■テーマ「借地借家の相続～法改正も含めた対策等」
■定員　４０名程度
■申込み　多摩借組までご連絡下さい。

多摩借組が借地借家の相続問題で学習会開催

　多摩借組は３年ぶりに対面による学習会を７月１６日午前１０時から立川市女性総合センター会議室で開催しました。学習会には２１名の組合員が参加し、新型コロナ感染症が急拡大する中で予想以上の参加者が集まり、大変盛況でした。
　斎藤組合長が開会挨拶を行い、細谷事務局長の司会で進行しました。学習会の講師は三多摩法律事務所の小口明菜弁護士が担当し、①相続制度の概要、②借地借家の相続、③遺言書作成のポイントについて約１時間にわたり、講演がされました。　
正当な理由なく相続しないと罰則が

　相続の手続きとして遺言書がある場合とない場合で手続きが異なり、遺言書がない場合には相続人全員と話し合って合意する必要があり、話し合いがまとまれば遺産分割協議書を作成し、合意できなければ調停手続きを行い、最終的には家庭裁判所の審判で誰が何を相続するかが確定する。相続には期限がないが、相続税の申告は１０カ月以内、相続の登記は相続制度が変わり、２０２４年４月以降は３年以内に行うことが必要で、相続を知って正当な理由もなく相続の登記を申請しないと罰則として、１０万円以下の過料が課せられるので注意が必要です。
　借地借家の相続では、相続によって借地権も借家権もなくならないし、地主や大家に相続に関する承諾を得る必要はなく、名義変更料など支払う必要がないことが強調されました。
　同居している配偶者や子供がいる場合には、確実に借地を相続するために、遺言書を作成しておくことが必要であり、法定相続分の２分の１の遺留分があり、注意が必要である。また、２０２０年４月以降に発生した相続から「配偶者居住権」が新たに認められ、妻には住まいの権利を引き継ぐとともに、預貯金も子供と半分ずつ引き継ぐことができるようになったことが指摘されました。
　次に、遺言書を作成して円満な相続を行う方法と遺言書の作成の仕方など分かりやすい説明がありました。遺言がとくに必要なケースとして、子供がいない夫婦、内縁関係にある方、再婚等により相続が複雑な方、相続人がいない方など遺言書を作成しないとトラブルになる恐れがあるので注意が必要です。最後に、資料として参加者に配った三多摩法律事務所オリジナルの「エンディングノート」が紹介されました。

借地権の売買等など活発な質問が

　休憩後、参加者との質疑応答では、「借地上の建物使わなくなったときに、地主が借地権を買い取らないと言われたらどうしたらよいか」、「借地を返す場合に土地を更地にする必要があるのか」、「遺言について争いがあるとどうなるのか」、「借地人が死亡した場合、息子は相続したくないと言っている。どうしたらよいか」、「配偶者居住権は登記する必要があるのか」等々活発な質問がだされ、小口弁護士より丁寧に回答がありました。最後に、細谷事務局長より個別の相談は毎月組合で行っている法律相談に参加されることをお願いして閉会となりました。組合では今後とも組合員に役に立つ法律の学習会を計画していきます。

（東京多摩借組ニュース８月号より）

組合に入会して法律を学習しよう

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

住まいカフェ第６回「借地の相続対策」の実践事例を学ぶ

　多摩借組の第６回住まいカフェが６月２３日午後１時３０分から立川市柴崎会館で組合員１３名が参加して開催された。

　今回は「借地の相続対策」をテーマに、細谷事務局長より今年４月１日に行われた東借連の白石弁護士のレジメに基づいて、相続についての基礎知識、借地権相続の特殊性について報告。次に生協・消費者住宅センターの大関専務理事より組合員で生協に依頼した八王子市・福生市・小平市の借地権譲渡の交渉事例について報告された。

　その他、昭島市の組合員より転借地権を生協に依頼し、転貸人への売却が成功した事例が報告された。質疑応答の後、参加者の自己紹介が行われ、お菓子を食べ、お茶を飲みながら交流を深めた。

借地の相続で契約書の名義変更には要注意！

　荒川区東日暮里５丁目に住むSさんは、昭和２５年から２５坪を借地し、借地人だった父親は昭和６０年に、母親も平成１５年に亡くなり相続人となった。その時には次回の更新の平成２２年８月までに７年間の残存期間があったが、地主に呼び出され「借地人の母から名義変更しろ」と要求され、同時に更新料支払の約定がなかったにもかかわらず、契約書に更新料支払の特約事項を書き込まれてしまった。Sさんは、地主が云うのだから仕方がないものと思って契約書を受け取って帰ってきてしまった。

　今年の７月末に地主が来て「８月は更新だから前回は５００万円もらっている。今回は景気が悪いから多少値引きする。今は暑いから涼しくなってから更新する」と云って来た。Sさんは、７年前に勝手に更新料支払特約を書き込まれ、現在近隣でも最も高い地代坪２３００円を支払っていることから、「こんな不規則な更新料は支払わない」と主張し頑張るつもりだ。　


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相続人の範囲と法定相続分は法律でどのように定められているの

[平成20年5月1日現在法令等]

　 相続人の範囲や法定相続分は、民法で次のとおり定められています。

(1)　相続人の範囲
　死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。

第1順位
　死亡した人の子供
　その子供が既に死亡しているときは、その子供の直系卑属(子供や孫など)が相続人となります。子供も孫もいるときは、近い世代である子供の方を優先します。

第2順位
　死亡した人の直系尊属(父母や祖父母など)
　父母も祖父母もいるときは、近い世代である父母の方を優先します。
　第2順位の人は、第1順位の人がいないとき相続人になります。

第3順位
　死亡した人の兄弟姉妹
　その兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供。
　第3順位の人は、第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人になります。

　なお、相続を放棄した人は初めから相続人でなかったものとされます。
　また、内縁関係の人は、相続人に含まれません。

(2)　法定相続分

イ　配偶者と子供が相続人である場合
　配偶者1／2　子供(2人以上のときは全員で)1／2

ロ　配偶者と直系尊属が相続人である場合
　配偶者2／3　直系尊属(2人以上のときは全員で)1／3

ハ　配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合
　配偶者3／4　兄弟姉妹(2人以上のときは全員で)1／4

　なお、子供、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分けます。
　また、民法に定める法定相続分は、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分であり、必ずこの相続分で遺産の分割をしなければならないわけではありません。

(民法887、889、890、900、907)　　　（国税庁のホームページより）

借地人が死亡し借地権を相続するのに地主の承諾必要なのか

（問）父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。（新宿区　会社員）

（答）借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法律的地位が当然に相続人に一体として移転することを包括承継と言う（民法第896条）。包括承継は相続法の基本原理とされ、遺産中の不動産・動産のみならず債権や債務を承継するもので、被相続人の地位の承継とも解される。従って相続人は死亡した親の借地権を承継し、地主に対する権利・義務も一切引継ぐことになる。地主との賃貸借契約の内容を誠実に履行していれば何らの問題も惹起されない。「土地を借りた本人が死亡したのだから、土地を返してもらいたい」と地主に要求されても、それに応じることはない。
　まず、相談者の場合は、相続で借地権を譲り受けたので、名義書換の問題は発生しない。よって、地主の承諾は必要ない。名義書換料要求は不当であり、拒否しても何ら問題はない。勿論、契約書を新しく作り直す必要もないので、今まで通りでいい。相談者は、地主に「私が相続人になりました」と通知すればそれでいい。
次に、借地上の建物を人に貸すことについてであるが、何ら問題ない。借家を無断で他人に貸した場合は、転貸ということで契約解除の理由になる。しかし、借地人が地主から賃借しているのはあくまで土地であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することが出来る。借地契約は、借地人に建物を所有させることを目的とする契約だから、借地人が所有建物を貸して収益を上げることは借地契約の目的に反するものではなく、転貸にはならない。万が一、地主が「無断転貸をしている。契約違反だから承諾料を払え」等と言ってきても文句を言われる筋合いは無い。拒否すればいい。
　但し、借地上の建物を第三者に売却する場合は、借地の無断譲渡または無断転貸の問題が起きるので注意したい。



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父親が死亡し借地を相続しようとしたら、地主から更新料を支払えば名義を変更してあげるといわれたが

（問）　２年前に借地人だった父親が死亡し長男の私が相続することになりましたが、何の手続きもせず現在までそのまま放置しています。借地権の相続はどのような手続きをすればいいのでしょうか。

　借地契約は今年の２月１５日で契約期間が満了します。すでに地主から更新料を坪当たり１０万円、５７坪で５７０万円要求されています。

　私は借地更新料は支払義務がないという話を聞いていますが、地主は更新料を払えば、借地人名義を私の名前で契約書を作ってあげると言っています。このため、更新料の支払を拒否すると私名義の契約書ができないと思いますが大丈夫でしょうか。

　（答）　借地の相続は、借地上の建物の登記の所有者名義を相続人に変更するだけでいいのです。これは司法書士に頼めば簡単にできます。その際に地主の承諾は不要です。地主に対しては、建物所有者の相続による移転登記終了後に「借地権は私が引継ぎました」という通知をするだけでいいのです。これで借地権の相続は完了です。相続人名義の借地契約書は無くてもなんの問題もありません。

　借地更新料はご指摘のとおり支払義務はありません。それは、借地契約の更新は地主にしてもらわなくても法律の定めで自動的に更新されるからです。

　借地契約の更新には、地主と借地人が更新契約条件に合意して、更新契約書に署名捺印する「合意更新」と従前の契約期間が過ぎると法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の２通りあります。

　法定更新した場合の契約条件は、借地上の建物が非堅固（木造並）では期間は２０年で、その他の契約条件は従前と同一です。

　地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張しましたが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされました。最高裁判所昭和５１年１０月１日および最高裁判所昭和５３年１月２４日の判決で法的には決着済みの問題になりました。


東京借地借家人新聞より



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借地権を相続したら、地主から契約書の書換えと名義変更料を請求されたが

（問）父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。（新宿区　会社員）

（答）借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法律的地位が当然に相続人に一体として移転することを包括承継と言う（民法第896条）。包括承継は相続法の基本原理とされ、遺産中の不動産・動産のみならず債権や債務を承継するもので、被相続人の地位の承継とも解される。従って相続人は死亡した親の借地権を承継し、地主に対する権利・義務も一切引継ぐことになる。地主との賃貸借契約の内容を誠実に履行していれば何らの問題も惹起されない。「土地を借りた本人が死亡したのだから、土地を返してもらいたい」と地主に要求されても、それに応じることはない。
　まず、相談者の場合は、相続で借地権を譲り受けたので、名義書換の問題は発生しない。よって、地主の承諾は必要ない。名義書換料要求は不当であり、拒否しても何ら問題はない。勿論、契約書を新しく作り直す必要もないので、今まで通りでいい。相談者は、地主に「私が相続人になりました」と通知すればそれでいい。
次に、借地上の建物を人に貸すことについてであるが、何ら問題ない。借家を無断で他人に貸した場合は、転貸ということで契約解除の理由になる。しかし、借地人が地主から賃借しているのはあくまで土地であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することが出来る。借地契約は、借地人に建物を所有させることを目的とする契約だから、借地人が所有建物を貸して収益を上げることは借地契約の目的に反するものではなく、転貸にはならない。万が一、地主が「無断転貸をしている。契約違反だから承諾料を払え」等と言ってきても文句を言われる筋合いは無い。拒否すればいい。
　但し、借地上の建物を第三者に売却する場合は、借地の無断譲渡または無断転貸の問題が起きるので注意したい。


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多額の借金を抱えたまま、父が死亡したがどのような対応をしたらよいか

(Q)父が亡くなりました。詳細は分かりませんが、どうも父は事業に失敗して多額の借金を抱えていたようでした。このような場合、どのような対応をしたらよいのでしょうか。

(A)相続の開始によりプラスの財産のみならずマイナスの財産も相続されることになります。ですから明らかにマイナス財産の方が多い場合は、原則として相続の開始を知ったときから３ヶ月以内に家庭裁判所に相続の放棄をする旨の申述をすべきです。

　他方、プラスの財産とマイナスの財産を比べてどちらが多いのか直ぐには判明しないような場合もありえます。そのような場合は、家庭裁判所に相続する財産の範囲内でのみ債務を弁済すればよい限定承認の申述をすべきです。ただし、これは相続の開始を知ったときから３ヶ月以内に、相続人全員でする必要があります。

　相続の開始を知ったときから３ヶ月以内に相続放棄も限定承認もしないでおくと単純承認をしたものとみなされて、プラスの財産のみならずマイナスの財産も相続せざるを得なくなります。気をつけてください。

夫が死亡し、子供がいないと相続人は誰になるのか

(Q)夫が死亡しました。私達には子がありません。相続人は誰になりますか。（配偶者はいるが子供がいない場合） (A)子供がいない場合には、配偶者（妻）と夫の直系尊属又は兄弟姉妹が相続人となります。まず、夫に直系尊属（夫の父母）がいる場合には、配偶者（妻）と夫の直系尊属である父母が相続人となり、夫の兄弟姉妹は相続人となりません。この場合、配偶者（妻）の相続分は３分の２で、夫の父母は３分の１（両親が共にいる場合は各６分の１ずつ）となります。夫の直系尊属がいない場合には、夫の兄弟姉妹が、配偶者（妻）と共に相続人となります。相続分は上記と同様になります。 借地借家問題の賃貸トラブルのご相談は 一人で悩まず　東京多摩借地借家人組合まで 　０４２（５２６）１０９４ 相談は　毎週　月・水・金　　午前１０時から

夫の父が死亡したが、夫は３年前に亡くなっている夫の子供孫に相続権はあるのか

(Q)夫の父が亡くなりました。夫は3年前に亡くなっています。夫との間に生まれた子はまだ中学生で今後の学費等何かと不安です。夫の母に相談しても、財産なんてないの一点張りで困っています。孫は何も相続できないのでしょうか。


(A) 本来相続すべき人（Ｑ１・Ｑ２参照）がいたにもかかわらず、その人が、被相続人が死亡する前に死亡等していた場合、その子供に相続をさせようというものを代襲相続といいます。つまり、この場合、被相続人が死亡する前に、子が死亡しているので、その子の子（被相続人から見れば孫）がいれば、その者が相続人となります。したがって、この場合、被相続人の配偶者である夫の母が２分の１、あなたの子は、夫が生存していれば相続した割合と同様の相続分の２分の１の相続が認められます。
なお、被相続人の兄弟姉妹が生存していれば相続人となるような場合（Ｑ２参照）に、その兄弟姉妹が被相続人よりも先に死亡していれば、その兄弟姉妹の子供も相続人となり、これも代襲相続です。もっとも、兄弟姉妹の子供が、被相続人より先に死亡していても、さらにその子供が相続人となることはなく、この点で、被相続人の子供の代襲相続と異なります。