ビル立ち退き：無資格で交渉、建設会社社長の有罪確定へ （毎日）

　無資格でビルの立ち退き交渉をしたとして弁護士法違反（非弁護士活動）に問われた建設会社「光誉（こうよ）実業」社長、朝治（あさじ）博被告（６１）に対し、最高裁第１小法廷（宮川光治裁判長）は２０日付で被告側の上告を棄却する決定を出した。懲役２年、執行猶予４年、追徴金約１５億円とした１、２審判決が確定する。

　１、２審判決によると、朝治被告は０５～０６年、弁護士資格がないにもかかわらず、不動産会社「スルガコーポレーション」（横浜市、民事再生手続き中）の委託を受け、ビルの入居者７４人と交渉して立ち退かせ、計約１８億円の報酬を得た。決定は「被告による立ち退き交渉は、弁護士しか扱えない業務に当たる」との判断を示した。

　朝治被告は大相撲の松ケ根親方＝元大関・若嶋津＝に大阪市内の春場所の部屋宿舎を貸していた人物で、警察当局から指定暴力団山口組との関係を指摘されている。【伊藤一郎】


毎日新聞　2010年7月22日

【Q＆A】 地代の値下げは拒否されたが、希望する減額地代で供託できるか

（問）　私は、地主から地代値上げ請求を受けると、その請求額通りに支払い続けてきました。ところが、知人が支払っている地代を聴き、私はその約3倍近い地代を支払っていたことがわかりました。そして、知人のアドバイスで固定資産税を調べましたところ、税額の概ね18倍の地代となり、しかも、税額はこの数年減額されていました。

　そこで、地主へ知人が支払っていた地代まで値下げをしてもらいたいく申し出ましたが、応じてもらえず、地代を当分の間凍結して希望している地代額で供託したいと思っています。供託できるでしょうか。できるとしたら希望している地代でできるでしょうか。


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（答）　バブル崩壊後地価は下落し、それに連動して固定資産税等の公租公課も減額されています。
　また、92年8月1日施行された借地借家法により、民事調停法が「改正」され、賃料増減額請求は裁判所へ提訴する前に調停委員会へ申し立てるいわゆる調停前置となりました。

　そのため、最高裁判所は、91年12月全国の簡易裁判所へ「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」を通知し、その中で、「最終合意賃料が公租公課の2～3倍に収まっているときには、加減要素としては考慮しない」との指針を示しました。その結果、従前の合意地代が公租公課に比較して不相当に高い地代（たとえば10倍近い）を支払っている事例では地代の減額を地主に認めさせる成果を上げています。

　しかし、「賃料増減請求権」を規定している借地借家法第１１条（✻１）は①増額請求の場合は、借地人が相応と考える地代を地主へ提供し、受取を拒否されれば相応とする地代を当該地の法務局（✻２）へ供託し、地代が確定すればその差額に年１割の利息を加えて清算することになっています。

　②ところが、減額請求の場合は、相応額を地主へ提供し、地主の合意が得られない場合は、従来の合意地代を提供し、その地代を額を地主側が受領拒否した場合のみ従来地代額で供託（✻３）の手続きができます。

　万一、減額を希望する地代を提供すると、地代の一部未払いとなり債務不履行を理由に契約解除となります。

　減額を希望する場合は、従来地代を必ず提供し、地主が受取拒否した場合でも従来地代を供託しなければなりません。その上で「減額請求」の調停または裁判で確定した場合、確定額と供託額の差額に年１割の利息を加算して清算されることになります。

　従って、お問合わせの中で、地代を当分の間支払いを凍結することも希望する減額した地代で供託することもできません。

　減額の合理的な理由があっても減額の合意あるいは和解・判決で確定するまでは、従来地代を必ず支払うことが借家権を守ることになります。



全国借地借家人新聞より

東借連加盟組合の行事予定

■城北借組「西武デパート相談会」
　８月２５日(水)・２６日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　８月の「無料法律相談会」はお休みします。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　９月４日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当・山口真美弁護士。相談者は要予約。
　「第１８回定例学習会」
　９月２５日（土）午後１時３０分から組合事務所。テーマ「借地借家の更新料問題」。連絡・０４２(５２６)１０９４。
■大田借組「理事会」
　８月２１日（土）午後６時３０分から大田区生活センター。連絡・（３７３５）８４８
１。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。連絡・（３８８２）００５５。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「夏季研修会」
　９月５日（日）午後１時３０分から豊島区東部区民事務所。研修テーマ「本来の組合
活動のあり方」各組合より活動経験のレポート報告。各組合の役員及び役員候補が対象。
申込みは８月３０日までに。連絡・（３９８２）７２７７。
　

不動産業界が導入を目指す「めやす賃料」

賃貸の新潮流
ニーズと向き合う

今回は賃貸住宅管理に焦点を当てる。今年、賃貸管理業界で最も注目されるのは「めやす賃料制度」と、国土交通省が創設する「賃貸管理業者の登録制度」の２つだ。共にこれまでの流れを大きく変えることは必至で、業界では当然、これに備えた動きが活発化している。

　　　　　　　　　　　
賃貸管理、節目の年に
登録制＆めやす賃料

今年６月の日本賃貸住宅管理協会の総会で三好修会長は、「賃貸住宅管理業者の社会的役割はますます重要視されてくる。事業者の登録制度創設や、一部業者による悪質な家賃の取り立て防止の法規制など、国は具体的な賃貸不動産市場の安定・健全化の方策を打ち出した。我々はより高度な管理業務の自主ルールを独自に策定し、高い倫理観と質の高い業務水準を確立していかなければならない。今年は賃貸管理業にとって大きな節目の年になる」と語った。

その言葉通り、同協会の総会では「めやす賃料制度」を今秋スタートすることと、事業者登録に備えた自主ルールを早期に確立することが発表され、業界の動きも急だ。

長らく規則や規制を持たなかった賃貸管理が、今年を境に公認の下で、社会的な信頼に足るビジネスへと流れが加速する。その延長には管理業務の有償化も垣間見える。

業者選びの判断材料に

その第一ハードルとなるのが国交省の賃貸住宅管理業者登録だ。賃貸管理業務について一定のルールを定めて適正な運営を確保すると共に、賃借人、賃貸人双方の利益を保護することが目的だ。家賃などの受領に係る業務や賃貸借契約の更新・終了に係る業務を行う個人・法人は、国交省の業者登録簿に任意で登録できるようになる。登録事業者の情報を公表する一方、違反者には登録消除もあり、消費者に物件選択、業者選択の判断材料として役立ててもらう狙いだ。

登録要件については、多くの事業者が登録できるようにするため要件のレベルはそれほど高くならないとの見方があるほか、業務規程のレベルを上回る自主ルールを策定し全会員の登録を目指す日本賃貸住宅管理協会の動きもあり、登録業者イコール信頼・安心という位置付けになることは確実だ。

いずれにしても業者登録の導入で、賃貸管理業務の適正化、高度化が進むことは明らか。仲介と管理の境界線が今以上にはっきりしてくることになる。仲介のための管理、管理のための仲介という事業スタイルから、どちらかにより専門特化していく中小業者と、２つの業務を両立できる大手とで棲み分けも進む。しかし相互依存が高いのもまた仲介・管理の特徴でもあり、大手優位は続きそうだ。

台風の目「めやす賃料」
台風の目となるもうひとつが「めやす賃料」だ。

「めやす賃料」は賃貸住宅に４年間入居を想定した賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料に、フリーレント期間なども考慮した合計額を必要月数で割って１カ月の支払い額に置き直したものとなる。

合計額は更新料が発生する４年間分とし、その合計額を４８カ月で割る。礼金・敷金や更新料があるケースが多い大都市などでは、募集家賃の表記よりも「めやす賃料」の方が高くなり、地方都市のように礼金・敷金・更新料がなく、しかもフリーレントがある場合などは「めやす賃料」が募集家賃を下回る可能性がある。

従来の賃料表示ではわかりにくかった総支払い額を月額ベースの実質負担額として全国一律の形で、正規募集賃料に併記する。

同協会では導入のメリットを、（１）借主が支払う金額が容易に理解できる（２）地域性など商習慣の異なる賃貸市場でも公正かつ公平な判断で物件を選択できる（３）トラブルの未然防止、などとしている。秋には会員各社を通じて「めやす賃料」の表示をはじめ、翌シーズンには市場に浸透させたい考えだ。

同協会によると、「月額家賃だけでは単純比較が難しかった部分が、借主と貸主または管理業者双方の認識のずれを生じさせ、時にはトラブルにも発展していた。頻発している更新料訴訟もどちらが正しい、正しくないという問題ではなく、それ以前に双方が納得して契約を結べることが重要」とめやす賃料の意義を説明している。

あるメディアが実施した賃貸ユーザーの意識調査がある。従来通りに月々の家賃とは別に一時金として礼金や更新料などを支払う方法か、または「めやす賃料」のようにこれらの合算を月割りして一時金をなくす支払いの二者択一の質問に対して、ほぼ半々の回答結果が得られたという。

これを踏まえて、将来的にはユーザーがどちらかの方法を任意に選んで支払えるようになる可能性も大いにあると、同協会では見ている。「めやす賃料」の浸透具合によっては、実質的に賃料一本化への流れが強まることも否定できない。

賃貸管理に先んじて、０１（平成１３年）に一定の管理業務主任者を要件とする事業者の登録制度が導入されたのがマンション管理業界。大手、中小が混在する業界特性もあり、法令順守の徹底もまだ道半ばだ。たが、業界の自主的な取り組みによって確実に業務改善は進んでいる。

偶然にも多くの取り組みや施策が今年に集中した格好となったが、賃貸管理業界も長い道のりを一歩ずつ前進することが消費者や社会からの信頼獲得に向けた最短ルートになる。

（住宅新報　７月１２日）

備え付けのガス給湯器が故障したが、家主が直してくれない時は

（問）備え付けのガス給湯器が故障した。家主に何度も修理の依頼をしたが、黙殺された。家主に修理をさせ、その費用を支払わせる方法はないものか。

（答）民法606条は賃貸人の修繕義務を定めている。即ち「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定されている。賃貸物の保存のための修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。家主が修繕義務を免れるためには、予め契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約を結ぶ必要がある。

　しかし特約が認められるには、「条項に具体的に明記されているか（略）契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）と特約の成立に厳しい制限加えている。特約があるからといって無条件で認められる訳ではない。相談者の場合は修繕特約がないので修繕義務は家主にある。

　民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人が遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると「賃借人の通知義務」を規定している。同じく民法608条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と「賃借人による費用の償還請求」が規定されている。これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。

先ず配達証明付内容証明郵便で家主に対して修繕請求をする。「ガス給湯器が故障し、現在使用不能です。業者の修理見積では＊万円ということです。本書到達後10日以内に修理して下さい。もし期日までに修理して戴けない場合は、当方が業者に依頼して修理します。立替払いした修理費用は後日請求しますのでお支払い下さい。万一お支払いがない場合は、月々の家賃と修理費用を相殺することをご承知措き下さい」という趣旨のものである。

　この通知を出しても、家主が修理を履行しない場合は、その内容の通りに実行する。修理費用が月額家賃の半分以上になる場合は、数回に分割して立替払いした修理費用を全額回収する。（東京借地借家人新聞より）　　


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東借連の更新料学習会が週間東洋経済で報道

　週間東洋経済の６月１９日号の「更新料無効判決にすくむ賃貸住宅業界」の記事の中で、東借連の５月２９日の「更新料問題学習会」が載っていた。記事によると、「一方、東京では東京借地借家人組合連合会が『首都圏から更新料をなくそう』と呼びかけている。弁護士を招いた５月末のセミナーでは、『更新料を請求されたらまずは拒否し、難しければ値下げ交渉を試みましょう』という講演に、参加者たちが熱心に耳を傾けていた」と報道されていた。

　５月末に大阪高裁は３例目の更新料「無効」判決を下した。判決によると「更新料は賃貸人や管理業者の利益確保を優先した不合理な制度で、消費者契約により無効」と請求を棄却した一審判決を支持し、家主側の控訴を棄却した。注目の最高裁の判決は今年から来年にかけて下される予定だが、最高裁で更新料が否定されれば０１年にまで遡って返還請求が殺到すれば、破産するサブリース業者や家主もでかねないと不動産業界では警戒している。

　日本賃貸住宅管理協会は今年の秋から賃貸住宅に「めやす賃料表示」制度を導入。４年間の賃料・共益費・礼金・更新料１ヶ月分を足して４８ヶ月で割った金額が「めやす賃料」として今後入居募集の際に併記。「説明不足を解消すれば消費者契約法に抵触しない」と協会は主張。今後の契約には注意が必要だ。礼金や更新料は賃料ではないのに、「めやす賃料」にはごまかされないようにしよう。


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更新料が安心料って 誰のための安心料か

６月の組合ニュースに掲載した武蔵野市西久保で６０・１３坪を借地し、契約更新で地代を月額坪当２，０００円、更新料坪１０万円を請求されているＹさんは、地主に対し「地代に関しは現行地代の４倍という金額は、地価も消費者物価も下落し、近隣賃料と比べても相当性を欠いており、地代改定の理由に当りません。また、更新料については最高裁の昭和５１年の判決で『事実たる慣習ではなく、賃借人には支払い義務はない』と確定しています。以上の理由で貴殿の請求はいずれもお断り申し上げます」と回答しました。

　地主から直ちに回答があり「更新料は６０％の人が支払っている。これから２０年先の契約に対し安心料という意味で支払われている。多少なりとも頂きたい」と述べ、地代に関しては坪１５００円に改定するよう要求しています。これに対しＹさんは当初の主張を貫く決意でいます。(東京多摩借組ニュースより）

２０年前に更新拒絶されたのに、前回の分も含め７００万円の更新料を請求される

　本沢さん（仮名）は、新宿区坂町に戦後すぐに借地して６０数年たっている。

　この間、平成２年の契約更新時に地主に更新を拒絶され、自己使用という理由で借地の明渡しを求められて調停を起された。調停は不調に終わり、地代の受領も拒否された。以後、法務局に明渡しを係争中として供託していた。

　今年に入り、今度は借地関係調停申し立てと称して、今回の更新料として４００万円、前回平成２年の更新料３００万円の合計７００万円の支払いを求めるものであった。区役所の無料の法律相談に行けば、「支払ったほうが無難ですよ。もめごとを大きくしない方がいいんですよ」と言われ、知り合いから紹介された丸の内の弁護士に相談に行けば「更新料を支払わないというのは世間の常識を知らなすぎる」と脅かされた。別の弁護士に相談したところ「いくら位なら払えるのかと」と言われていた。

その時、週刊誌に載った「更新料特集（賃貸住宅）」の記事に東借連の更新料問題の学習会の様子が載っていた。ここだと思い、インターネットで調べ、組合事務所に相談に来た。組合では、更新料の歴史的な背景や最高裁判決、また更新料支払いの特約のある契約でも法定更新されたものについては支払い義務がないという判決について説明した。本沢さんは法的な根拠のない更新料については支払わないと決意を固め、組合に入会した。今回の調停には、依頼している弁護士にも、更新料については一切の妥協はせず、支払わないということを確認し臨むことにした。


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大阪の地上げ業者が不当な明渡請求 （京都・北区）

　京都市北区のまだ畑が点在する閑静な住宅地。６軒連棟の借家があります。良好な住環境で長らく居住されている６世帯に、突然「入居者の皆様へのお知らせ」をもって、大阪の不動産業者が個別に訪問し「近々当社が家主さんから当物件を買取りいたします。ついては、早急に明渡をお願いします」と一方的なものです。

　まだ自らの所有にもなっていない物件から「出て行け」とは不当きわまりない行為です。なおけしからん事は、どこで調べたのか、６世帯の親族や保証人など身近な人々にも訪問して「退去に協力してほしい」と働きかけを強めています。個人のプライバシーをも侵害する不当行為です。断じて許すことができません。

　住民の皆さんは、「明渡に反対する」と数回にわたり対策会議を開き、北区借地借家人組合が作成した「明け渡し問題パンフ」で学習し、アドバイスも受けて、一致団結して闘う構えです。


全国借地借家人新聞より


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レオパレス２１ 家賃債務保証業を開始し初年度17億円の売り上げを見込

レオパレス21（東京都中野区）は、６月21日から１００％出資子会社で家賃債務保証業を開始した。社名はプラザ賃貸管理保証株式会社。代表取締役社長は坂口康英氏、従業員20人、資本金５０００万円。

レオパレス21のマンスリーを除く個人契約のすべての物件を対象に保証契約を提案する。保証料は月額賃料の50％、入居者は毎月５００円の口座振替手数料を負担する。更新保証料などは設定していない。契約時の審査により滞納リスクが低いと判断した契約者は、連帯保証人なし・保証料１万円の条件で引き受ける。保証料収入などにより、初年度17億円、２年目は20億円の売上げを見込む。

プラザ賃貸管理保証は、主に契約の管理と、明け渡し訴訟などを行い、家賃督促業務はレオパレス21の本体が行う予定。

（６月２８日　全国賃貸住宅新聞）

吉祥寺の市民セミナーで２名が組合に入会

　６月２６日（土）午後６時半から吉祥寺の武蔵野公会堂で今年２回目の「借地借家問題市民セミナー」を開催しました。組合員を含め１５名の方が参加しました。

　岩松理事と寺崎事務局次長が司会と受付を担当しました。細谷事務局長より、レジメに基づき借地借家法や消費者契約法の重要な事項が分かりやすく説明されました。とくに、借地借家の契約の更新で、合意で更新する場合と法定更新する場合と２つの更新があり、更新料は合意で更新する場合に支払うもので、契約が法定更新すれば支払う必要はないことが強調され、契約更新時に更新料を支払うことが事実たる慣習ではないと最高裁の判決で明確になっていることが指摘されました。また、貸主が契約の更新を拒絶するためには正当事由が必要とされ、一般的には正当事由が認められることは厳しく制約され、定期借地権や定期借家権の契約でない限り、借主を保護していることが強調されました。

　質疑応答では、「年間地代を５０万円も支払っているが税金の７倍も支払っている。どうやって地代を値下げできるか」、「２０年前に更新料を支払って更新したことが更新料を支払う約束になっていると地主から言われている」、「借地上の建物の承諾料はどのように計算するのか」、「２０年前に３００万円の更新料を支払った。今回地主から１４０万円の請求を受けているが支払いたくない」等々の切実な質問と相談が相次ぎ、細谷事務局長は１つ１つ丁寧に回答しました。

　セミナー終了後、会場で２名の方から組合への入会の申込みがありました。多摩借組では、セミナーを通じて借主が身につけておくべき重要な法律知識の説明を通じて、組合をよく知ってもらい組合員の入会をよびかています。東借連や全借連では４月から「組合員拡大強化月間」を取り組んでいますが、多摩借組では目標の１５名を達成し、３ヶ月間に１９名が入会しました。みなさんのご支援に感謝致します。借地借家問題は秋には１０月１８日（土）午後１時半、ルミエール府中（府中市民会館）で開催する予定です。


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