首都圏の１人暮らし、平均家賃は５万9100円から６万6300円 アットホーム

　アットホームこのほど、首都圏で１人暮らしをしている18～29歳の800人を対象に実施した「一人暮らしの実情と部屋探し」のアンケート結果で、月額平均家賃が学生５万9100円、社会人６万6300円という結果が出た。総収入に占める割合は、学生が41.4％、社会人が30％で共に前回調査比で上昇した。



　調査によると、学生、社会人ともに過半数が間取り１Ｋに住み、ワンルームは学生25.8％、社会人14％と少数にとどまった。部屋探しの最大のポイントは「家賃」だったが、今後は「日当たり・通風」や「セキュリティー」を重視したいとの声も聞かれたという。



　住まい探しの際に「あって良かった」情報のトップは、「物件や街の写真」で、以下「街の周辺環境情報」「物件や街の動画」などが続いた。また「なくて不便」だったのは「家賃相場表」がトップで、これに「他の入居者や周辺住民の情報」が続いた。

(住宅新報　１１月２９日）

2010年第３四半期の主要都市地価 住宅系地区の改善続く

　国土交通省が11月26日に発表した地価LOOKレポートによると、2010年第３四半期の主要都市の高度利用地地価は、住宅系地区の全42地区中33地区で上昇・横ばいとなった。前回調査（第２四半期）の24地区から増加し、改善傾向が続いた形だ。この要因について国交省は、マンション価格の調整による値ごろ感の高まりや税制などの住宅関連施策の効果などを挙げている。特に、東京都中央区の佃・月島地区では、３期連続で３～６％の上昇を示した。



　また、商業系地区を含めた全150地区で見ると、下落地区が87地区と過半を占めているものの、105地区だった前回調査に比べると減少。「下落の鈍化傾向が続いている」（国交省）という。



　商業系地区では、東京圏都心部の「大手町」「有楽町・日比谷」「銀座中央」で、下落から横ばいに改善。地区が有する優位性・希少性やオフィス・店舗の賃料調整などが背景にあるという。 (11月２６日　住宅新報　今日のニュース）

ゼロゼロ物件やゲストハウスに活用される定期借家制度 さらに居住が不安定に

　定期借家制度は議員立法による拙速な審議により無理矢理導入されたため、現在でも民間賃貸住宅市場において新規供給物件で５％程度しか普及されておらず、様々問題が起きています。

　定期借家契約の契約期間が満了しても、６ヶ月から１年前に賃貸借契約の終了の通知をしないと期間の定めのない定期借家契約が継続するという問題が生じます。そのため、終了通知の必要のない１年未満の定期借家契約がゼロゼロ物件などでよく見かけられます。ゲストハウスなどは保証人無しで入居できる一方、定期借家契約のため期間が短く、期間満了で一方的に家賃を値上げされ、明渡しを求められるなどのトラブルが発生しています。低所得の若者がインターネットで安易にこうした契約に引っかかっています。ゲストハウスは法律の規制がなく、劣悪な居住条件の物件が出回っています。

　民間の賃貸住宅では現在４割ぐらいが家賃保証会社を使っています。不動産屋が保証会社と提携して保証契約を押し付けてくる事例が増えています。保証会社等の悪質な家賃の取立て行為が社会問題となる中で、法律で追い出し屋規制法が国会で審議されています。家賃保証会社１３社が加入する全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ）は、今年２月から借家人の様々な個人情報をデーターベース化し、情報を提供された家主や不動産屋は過去に１回でも家賃滞納等のある借家人を住宅から排除しようとしています。これは借家人の人権を蹂躙する大問題であり、全借連ではデーターベースの禁止を求めて１１月末に国会議員への要請を行ないました。

民間・公共の居住者団体が定期借家制度に反対する第２回学習交流集会開催

　定期借家制度に反対する第２回全国学習交流集会が、１１月１３日午後１時３０分から江東区のＵＲ大島６丁目団地３号棟集会所において開催された。集会には東借連・全借連など民間賃貸住宅の居住者団体と公団・公営・公社など公共賃貸住宅の自治会から８０名が参加した。

　はじめに、東京大学社会科学研究所の佐藤岩夫教授より「住宅政策と借家法の基本的なあり方を考えるー借地借家見直し、および定期借家制度創設その後」と題して約１時間にわたって基調講演が行なわれた。

　佐藤教授は、「借家法は、人々が住居を基盤として営んでいる生活や社会的交流（コミュニティ）の継続・発展を保障する制度である」と借家法の意義を強調し、諸外国の例を表で示しながら、適切な借家規制と積極的な住宅政策を組み合わせている諸国（ドイツ・フランス）の方が、もっぱら借家規制自由化の手段に依存する諸国（イギリス・アメリカ）よりも、良質な借家ストックの形成に成功していると指摘し、日本の定期借家推進論の「借家規制を緩和・撤廃することで良質な借家供給する」との論理を批判した。

　　　高い持家率は借家政策貧困の裏返し
　
また、佐藤教授は戦後日本の住宅政策の特徴として積極的な借家政策が存在しなかったことを指摘し、イギリス・アメリカに継ぐ高い持家率を占める日本は「借家政策の貧困の裏返しである」ことを強調した。また、正当事由制度など借家規制の積極的な意義をあらためて再確認するとともに、「借家に対する積極的な建設助成および住宅手当（家賃補助）なくしては良質な賃貸住宅の供給を促進できない」と力説した。

各団体の報告では、東借連の細谷事務局長より定期借家制度が民間賃貸住宅に普及しない一方で、法律の欠陥で様々問題が起こっていることを指摘し、ゲストハウスなど貧困ビジネスに活用されている実態を報告した。また、家賃滞納履歴等借家人の個人情報のデーターベース化の危険性を訴えた。最後に集会アピールを採択した。

日本住宅会議 ２０１０年度総会 「地域から問う住宅セーフティネット」

　今日の住宅貧困（ハウジングプア）の原因は、直接には、長年の労働・雇用法制の改悪と国際金融危機による雇用破壊にありますが、その根底には戦後一貫した住宅政策の貧困と、4半世紀におよぶ規制緩和・新自由主義的政策があります。
　民主党による政権交代のあと今年の参議院選挙による「ねじれ国会」状況などがうまれ、政策転換には不透明なところがあります。とりわけ、民主党の唱える「地域主権」は地方自治を尊重するかの側面をもちながら、他方でナショナルミニマム未実現のまま、地方格差を生み、地方における住宅セーフティネットを構築しないもしくは破壊する危険性を秘めています。
　こうした文脈の中で、今日の地方自治の論点と地域における住宅セーフティネットをめぐる問題状況について議論したいと思います。
　
日　時：２０１０年１２月４日（土）１３時から（受付開始１２時30分から）
会　場：日本教育会館707室　東京都千代田区一ツ橋2‐6‐2　電話03‐3230‐2833
地下鉄神保町駅（A1出口）下車徒歩3分
参加費：会員・学生５００円　非会員 1,000円

プログラム
13：00～13：30　日本住宅会議総会
13：30～14：45　記念講演
　　　　　「地域居住政策とセーフティネット」
鈴木浩（福島大学名誉教授・住宅会議理事）　
（休憩）
15：00～17：00　パネルディスカッション「自治体の住宅セーフティネット」
　　　　　「東京の住宅セーフティネットはいま」　　石原重治（都庁職住宅支部長）
「時代に逆行する大阪府営住宅半減化政策」船越康亘（全大阪借地借家人組合連合会事務局長）
「自治体における住宅行政の岐路」　　　　佐々木孝男（福島県土木部次長）　
　　　　　（ コーディネーター：塩崎賢明）
17：30～　　　　　懇親会

賃貸改修費用を戸当たり最大100万円補助、低所得者など入居条件に 国交省

　国土交通省はこのほど、10月に閣議決定された経済対策に盛り込まれた、空き家のある賃貸住宅のリフォーム費用を戸当たり最大100万円補助する事業「住宅セーフティネット整備推進事業」の概要を公表した。同事業は、子育て世帯や高齢者世帯、低所得者世帯など住宅確保要配慮者のセーフティネットを強化するためのもの。改修工事後の入居者を住宅確保要配慮者とすることなどを条件としている。



　現在、国会で審議中の10年度補正予算案に100億円が計上されており、１万戸程度を補助する方針。補正予算成立後、１週間以内をメドに募集を開始したい考えだ。



　対象となる住宅は、１戸以上空き家がある戸建てもしくは共同住宅。工事内容は耐震、バリアフリー、省エネのいずれかを含む必要がある。



　応募者は、賃貸住宅の賃貸人や賃貸住宅管理業者、改修工事施工者などを想定している。

（住宅新報　今日のニュース　１１月１９日）

公営住宅、６９万人が入居待ち…不況などで急増

低所得者向け公営住宅の不足が深刻だ。

　２０００年度以降、新規住宅の建設はほとんど進まず、高齢者や景気低迷で所得が減った人たちの入居希望が急増しているためだ。抽選倍率は東京の２８倍など大都市はどこも高く、国土交通省によると、入居待ちは全国で少なくとも延べ約６９万人に達しているという。

　◆新規建設進まず

　国土交通省の最新の統計では、０８年度は公営住宅約９万戸の募集に対し、約７７万９０００人が応募。倍率は全国平均で８・６倍。１９９７年度の２・６倍から約３倍増となった。中でも、東京都が２８・４倍、神奈川県は１５・３倍と首都圏や大都市は高率だ。

　同省によると、公営住宅は００年度以降、全国の総戸数が２１７万～２１９万戸とほぼ横ばい。例えば愛知県では、１９５０年代以降に建てた住宅の建て替え工事費がかさむとして、０７年度に２４戸が建って以降、新規着工はゼロ。東京、神奈川も、民間住宅の増加などで新設を取りやめている。

　◆居住期間制限なし

　退去者が増えない要因の一つに、退去までの居住期間に制限がないことがある。また、公営住宅に入居できる月収の上限は１５万８０００円だが、所得が上限を超えても、自治体の明け渡しや転居要求を無視して居座る入居者も少なくないという。こうした要因から、近年は、応募倍率の高止まりが改善されていない。

　０９年度の募集倍率が１４・３倍だった北海道の担当者は「所得が増えたら退去してもらい、その後に低所得者が入居するというサイクルが望ましい」とした上で、「北海道も経済は厳しく、所得は増えずに退去者も出ないのが実情」と話す。

　国交省などによると、こうした状況は全国的な傾向で、００年度以降の募集戸数が毎年約１１００～１９００戸の福岡県は、応募者数が約１万～１万７０００人で推移しており、０９年度の倍率は９・１倍。同県の担当者は「需要と供給のバランスは崩れたまま」とする。

　国税庁の調査では、０５年に９８１万人だった年間給与２００万円以下の「低所得者」は、０９年に約１０９９万人に増加。一方、総務省によると、年収２００万円未満で公営住宅に入居しているのは約９７万世帯で、民間住宅には３４０万世帯が入居している。

（2010年11月17日14時31分 読売新聞）

更新料を支払わないと契約解除の理由になると地主代理人が脅かす

　江東区北砂に住むＫさんに昨年７月地主より更新料請求の通知が送られてきた。
早速、Ｋさん組合と相談し入会した。組合との相談では、契約書には更新料を支払うことの明記がないことから、更新料を支払わないで法定更新にすることを確認した。地主に対して「更新料は法律上も支払い義務はない。今後は組合に入会し組合を通して交渉する」旨を伝えた。
　
　今年４月地主の代理人の弁護士から「組合役員を代理人にするのは弁護士法違反だ。更新料を支払わない場合は、直ちに契約を解除し、裁判手続きに入る」との内容証明郵便で通知してきた。倉本さんは、地主宛に前契約と同一条件にて借地の契約は法定更新していると回答した。

　８月に再度地主の代理人弁護士から「慣習上及び前回の更新の経緯から更新料の未払いは賃貸借契約の解除事由になる。１０日以内に支払がない場合は、訴訟を提起する」と脅しともとれる内容証明郵便が再び送付された。Ｋさんは組合と相談し、「借地法第４条・第６条に基づき借地契約は前契約と同一の条件で法定更新されている」と再度回答した。その後、地主の代理人から何の音沙汰もない。(東京借地借家人新聞より）
　
借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

借地更新料請求されても、年金生活で支払えないときっぱり拒否

大田区新蒲田地域に宅地約35坪賃借しているＦさんは、平成22年６月の契約更新を控えて１月組合に入会した。

　前回は高額な更新料も地主とのトラブルを避けたいと払ったが、今は年金生活で日々の生活に追われている状況の中で、地主の更新料請求にどう対処するかとの相談だった。

　更新料は法律上支払い義務はなく、最高裁判所も借地人に地主の更新料請求に応じて
支払う必要性はないと判決していますと相談に対する回答は明確だ。問題は地主とのトラブルを避けるために支払うか、自らの生活を守るために地主と正面から立ち向かうかの決意が大切と伝える。

　Ｆさんは６カ月前払いの地代を６月中旬に持参し、12月分まで受領された後に、地
主の口頭による更新料請求に対し、すでに法定更新されて更新期日後の地代も受領され、経済的にも更新料は支払えないことを内容証明郵便で通告した。１カ月後地主代理人の弁護士より内容証明郵便にて「契約期限後の受領した地代は返還するので更新料を支払へ」との通告だったが、地主からの返還はなかった。

　Ｆさんは、年末に地代を持参し受領拒否されたら供託して、権利主張して頑張る決
意を固めている。（東京借地借家人新聞１１月号より）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

ペット可の契約で入居したが退去時のペットの損耗修復費の支払いは必要なのか

（問）「ペット飼育」が許可されたマンションで、入居時から2年間猫を飼っていた。先月そこを退去したが、敷金が全く還ってこない。理由を尋ねると、「猫による室内の破損・汚損が多数あり、それらの原状回復費用として敷金から控除したので、返還する敷金はない」と回答してきた。
　「ペット可」のマンションにおいて、飼育による費用負担の特約も無いのに原状回復費用は借主の負担になるのか。

（答）原状回復費用に関して大多数の判例は、「建物賃貸借において、賃借人が退去の際に負担する原状回復費用は、賃借人の故意・過失による建物の毀損や通常を超える使用による損耗等については賃借人が負担する」という見解である。賃借人の「原状回復義務には、特約のない限り、通常損耗に係るものは含まれず、その補修費用は、賃貸人が負担すべきである」（最高裁平成17年12月16日判決）。
　ペット飼育による一般的に生ずる破損・汚損については、「通常損耗」と言えるので、ペット飼育による費用負担に関する特段の定めがない限り、修復費用は賃貸人の負担となる。
　では「特段の定め」とはどのような特約をいうのか。例えば、①「ペット消毒」特約を定めた事例では、脱臭処理の「クリーニング」（5万円）を原状回復費として認めた（東京簡裁平成14年9月27日判決）。②退去時の美装工事を定めた特約の事例では、猫の飼育による室内の脱臭処理費（2万５０００円）を原状回復費用として認めた（京都簡裁平成16年7月1日判決）。
　特段の定めが無い場合は、最高裁が指摘するように、「賃貸物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて支払いを受けることにより行われる」（前記最高裁判決）。このように、「ペット可」を謳う賃貸マンションの場合、ペット飼育による通常損耗による原状回復費用は、賃料の中に織り込まれているのが一般的であり、修復費用を賃借人が支払うことは不当な家賃の二重払いになる。
　結論、「ペット可」の賃借物件の場合、通常のペット飼育に関係する破損・汚損は原状回復の対象にならないので、修復費用を借主が負担する義務はない。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

更新料と公正証書の契約書の作成拒否する

　葛飾区内の住宅地で２０坪を借地している川上さん（仮名）は、契約更新が近づき地主の代理人の不動産業者より更新料として２４０万円及び公正証書による契約書の作成を求められ、葛飾民主商工会の紹介で組合に相談に見え入会した。

川上さんは高齢で更新料を支払う金銭的余裕もない。「公正証書は賃借人に不利益な条項も多く、金銭債務に関しては裁判無しで強制執行も可能となる。更新料については借地人には支払う義務もない」旨の説明を受け、今回は契約書を作成せずに、法定更新の請求を組合を通じて地主に通知する予定だ。　　


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

大家の借地人に対し 更新料払えないとの理由で借家の店舗の明渡し請求にＮＯ！

　荒川区西日暮里１丁目で木造２階建の店舗兼住宅を借り約４０年飲食業を営んでいる大橋良太郎さんは、今年６月不動産屋と家主が来て、来年５月一杯で建物を立退くよう通告を受けた。

　突然の話で理由を尋ねたところ、「家が古くなったから修繕費もかかる。そんな余分な金等もない。来年５月末には３年契約も切れるから」とのことだった。大橋さんは過去にも家主の了解を得て小修繕を自費でやってきた。家賃も月１２万円も払っているので「そんな急な話には応じられない」と断った。恐れた不動産屋は手を引いてしまった。近所の人の話では、家主が借地人で自分の家と大橋さんの借家の部分の借地更新料が払えずに借地を返すらしいということだった。

　大橋さんはもう一度家主と交渉し、借地更新料は支払う必要のないことを説明し、理不尽な店舗明渡しには絶対に応じない決意を固めている。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

～～個人家主の適用除外を許さず 実効性のある追い出し屋規制法の制定を目指す懇談会開催のお知らせ～～

【全国追い出し屋対策会議】
　　　代表幹事　増田尚
　　　〒556-0013　大阪市浪速区戎本町1-9-19　酒井家ビル1号館5階
　　　　　　　　 きづがわ共同法律事務所
　　　TEL： 06-6633-7621　　FAX： 06-6633-0494


冠省

　家賃債務保証業者などから、滞納家賃を暴力的に取り立てられたり、有無を言わせず閉め出される「追い出し屋」被害が多発しています。
　さきの通常国会には、いわゆる「追い出し屋規制法案」が提出され、参院で全会一致にて採択されました。会期切れに際し衆院にて継続審議扱いとなり、今臨時国会にて審議が再開される見通しです。

　同法案は、家賃債務保証業者に対する業務規制を設け、すべての賃貸事業者について「追い出し」行為を禁止することにより、賃借人の居住の安定を図ることを目的としており、この点については、当会議でもおおいに賛同しております。

　ところで、昨今、一部の不動産業者から、不当な取立行為の禁止（法案６１条）につき一定の小規模な個人の賃貸事業者を適用除外するよう要求がなされています。
　しかしながら、わが国の賃貸物件の８５％を占める個人の賃貸事業者につき適用除外をするとなれば、規制が骨抜きになってしまいます。

　「追い出し」の被害は、賃貸事業者が個人かどうか、規模の大小によって変わるものではなく、同様に許されない違法行為です。小規模個人の賃貸事業者を規制の対象から除外する理由はありません。
　
　また、家賃滞納データベースによる入居（保証）拒否や、劣悪な賃貸物件への誘導など、入居差別なども問題となっています。過去の家賃滞納をもって将来的にも滞納リスクが高いとレッテル張りをして、社会的弱者を民間賃貸住宅から排除することは、格差を固定することにもつながります。
　データベース事業を禁止することが賃借人の居住の安定にとって重要な課題になっています。

　私たちは、追い出し屋被害者の声を国会に届けるとともに、個人の賃貸事業者の適用除外を許さず、家賃滞納データベースの禁止を求めて、実効性のある追い出し屋規制法の制定を訴えるべく、下記のとおり院内集会を開催いたします。

　お忙しいことと存じますが、お誘い合わせの上、多くの方のご参加を賜りますよう、お願い申し上げます。
　（入場券配布の関係がありますので、下記申込書にてお申し込み下さい。）

　草々

記

一、日時　１１月１１日（木）午後３時３０分～
　　（※入場券を配布しますので、３時１０分ころに衆議院第２議員会館ロビーにお集まり下さい。）

二、場所　衆議院第２議員会館　第７会議室


三、内容　 ・追い出し屋被害者の声
　　　　　　　・個人家主への規制の必要性
・データベースの問題点の解説


*************************************

FAX送付先　：　司法書士　徳武聡子　宛　（FAX： ０７２－９７０－２２３３）
　　　（※参加申込みに関するお問い合わせは、０７２-９７０-２２３２徳武宛までお願いします）

上記院内集会に参加します。

　　　お名前
　　　ご所属
　　　電話番号

*************************************

家賃補助の実現 住宅政策の転換めざし2010住宅研究・交流集会開催

　日本住宅会議・国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワークの３団体の共催で「２０１０年住宅研究・交流集会」が１０月３０日午前１０時から全水道会館において、悪天の中８２名が参加して開催されました。

　主催者を代表して坂庭国晴住まい連代表幹事が開会の挨拶と「家賃補助、公的保証の実現と居住セーフティネットの確立をめざす提言」と題する基調報告を行ないました。坂庭氏は、今回の提言の基本的な考え方について「新たな貧困と格差が拡大する今日、基本的人権である居住の権利を国と自治体が責任を持って保障することが急務となっている。すべての住宅困窮者に公営住宅水準の居住を実現することである」と訴え、２つの提言「提言１民間賃貸住宅における住宅手当の拡充、公的保証の確立、家賃補助の実施」と「提言２公的賃貸住宅における家賃補助制度と居住セーフティネットの確立」の要旨を報告しました。

なお、今国会で審議される追い出し屋規制法案について今年２月に国交省が確認案から国会提出法案では「公的賃貸住宅の供給促進」が抜け落ちている問題点が指摘されました。

次のシンポジウムでは追い出し屋被害に会ったシングルマザーや外国人、派遣切りにあった青年を支援する労組の役員等から実態報告があり、塩崎賢明・日本住宅会議理事長（神戸大学教授）、稲葉剛・住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人がコメンテーターになって、提言の内容を深める討論が行なわれました。

稲葉氏は「家賃保証会社の家賃滞納履歴等のブラックリストづくりで入居の審査で落とされる人が出ている。入居者の人権を守るためには家賃保証業をビジネスにすべきではない」と発言しました。

午後は、参加者は４つの分散会に分かれ、提言の内容や各団体の運動の取り組みの交流など活発な討論が行なわれました。

最後の全体会では各分散会の報告の後に、鈴木浩・日本住宅会議理事より「討論のまとめ」が行なわれました。鈴木氏は「家賃補助の問題は国が公営住宅供給のサボタージュの口実にさせてはならない。また、家賃補助は、追い出し屋などがはびこらせないために、民間賃貸住宅の社会的なルールの確立の下で実施することが重要である。家賃補助を国民の合意を得るためには大運動の取組みが重要である」と指摘しました。　

不動産政治連盟、安定化法で署名活動、「個人家主は規制対象外に」

　東京不動産政治連盟と全国不動産政治連盟は、現在開会中の臨時国会で成立する見通しとなっている「賃貸住宅居住安定化法案」について、法案では刑事罰が適用される個人家主による家賃請求行為などを規制対象から除外するよう署名活動を始めた。(週間住宅情報　１０月２５日）