築１６年の建物といわれ入居したのに築３５年経過と明渡しの調停申し立て

練馬区上石神井に住む橋本さんは今年五月に明渡しを家主から求められた。橋本さんは二年前に賃貸借契約を結びこのアパートに住み始めたばかりだった。六六歳という年令の事も考え引越先などの問題もあったが、適切な補償があれば明渡してもよいと返事をしていた。
　しかし、家主側は、引越料は二○万円以上は出せないと通告してきた。これに対し橋本さんは、組合や弁護士に相談した上、内容証明郵便の通知書を出した。
　家主は、簡易裁判所に明渡請求の調停をかけてきた。調停申立書には、建物は三五年経過した古い建物で二○年前に風呂、トイレを設置したが、最近は修繕費ばかりかかってしまうので改築することにした、とその正当事由を主張している。
　二年前の賃貸借契約書によれば、築一六年の建物で風呂もないという状況にもかかわらず、申立書には平気で嘘をつく家主の態度に橋本さんは調停の場で堂々とその不当性を主張していきたいと言っている。

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ホリエモンと小泉首相

　堀江貴文社長らライブドア幹部が証券取引法違反の容疑で逮捕された。「改革の旗手」と持ち上げ、先の総選挙で小泉首相は「若者の模範」とおだて上げ、「小泉、ホリエモン、竹中で改革をやり遂げる」と応援演説していたにもかかわらず、「この件と選挙の応援とは別問題」とはよくも言えたものだ。予算委員会で「道義的責任はないのか」と詰め寄られた小泉首相は渋々認めたものの、ホリエモンを持ち上げたメディアが悪いとマスコミに責任転嫁する姿を見るにつけ、この首相の品格のなさを感じざるを得ない。
　先の総選挙で読売新聞の調査によるとテレビの視聴時間が長い人ほど小泉支持率が高かったといわれている。「改革推進勢力が正義」、「抵抗勢力は悪」と、政治を二極化し、改革の中身は全く明らかにしないまま、テレビを最大限に利用して、巧みな選挙戦術で自民党は大勝した。ライブドア問題で評論家の内橋克人氏は「今社会を覆う怪しげなる時代のめっきが剥がれ落ちる幕開けの表彰となろう」と語っていたが、いよいよ怪しげなる政治のめっきを剥がす時が来たようだ。

第３回定例学習会で民法と借地借家法の関係を学習

東京多摩借組は、第３回目の「定例学習会」を１２月３日午後２時から組合事務所において８名の組合員が参加して開催しました。
　借地借家法は民法の特別法として制定された法律ですが、民法とはどのようなものか、民法の原則、借地借家法と民法・契約の関係、民法の賃貸借における貸主と借主の義務、民法や借地借家法が成立した歴史的経緯などを学習しました。次回は、借地借家法の改正の経緯と新法施行以前から賃借していた借地借家契約との関係などについて学習します。なお、学習会終了後はお茶菓子をつまみながらお互いの経験の交流を行ないます。次回は、２月２５日（土）午後２時開会、会場は組合事務所で開催します。

通常損耗の原状回復特約で最高裁が新判断

賃貸住宅の賃借人は、通常の生活で生じた汚れや破損（通常損耗）の修繕費を負担する義務があるかが争われた訴訟で、最高裁第2小法廷（中川了滋裁判長）は、12月16日の判決で、契約書に明記するなどしない限り、通常損耗分を賃借人が負担する義務はないとの初判断を下した。その上で、不明確な記載に基づき、敷金から通常損耗分を差引いた家主の大阪住宅供給公社に返還する義務があると認定し、返還額を特定するために審理を大阪高裁に差し戻した。
　裁判では通常損耗を含む「原状回復特約」の有効性が争われた。判決では、「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物権の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要費を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行なわれている」とし、通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせることは「予期しない特別の負担を課すことになる」ので、通常損耗負担義務が認められるためには、「通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書で明らかでない場合には賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、特約が明確に合意されていることが必要である」と、通常損耗補修特約について厳しいハードルを課している。

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東京簡裁が判決 自然損耗等の原状回復特約は消費者契約法に違反

　東京簡易裁判所は、昨年１１月２９日に「敷金返還請求（本訴通常手続移行）、損害賠償（反訴）」事件で、原告（反訴被告）である借主が預入れた敷金１３万６千円の全額返還を命じる判決を言い渡し、家主である被告（反訴原告）の反訴請求は棄却された。
　裁判では、契約書の原状回復特約について、次のような判断を下した。少々長いが引用する。
賃貸借契約書（甲２）第５条には，「敷金は本契約が終了し借主が明渡し後，本契約に基づく一切の債務，電気・水道・ガス等の未払金及び損害金を差引き，借主にその差額を返還するものとし，損害金の中には，(1)畳・襖・壁，床，天井・ガラス・ドア（室内外）・その他の汚損，破損。(2)換気扇・ガス台・流し台・浴室・浴槽・風呂釜・湯沸し器・トイレ，網戸，エアコン等の汚損・破損，この回復に費用を要する時。」などと合意され，また，第６条には，借主の修理費負担部分の合意がされ，さらに，第１１条には，「明渡しの時は，原状に復するものとし，又，借主は故意及び過失を問わず，本物件に損害を与えた場合は直ちに原状に復し，損害賠償の責に任ずるものとする。」と合意されているが，これらの趣旨は，借主が賃借開始当時の原状に回復すべきこと，つまり自然損耗等についての原状回復費用も負担することを定めたものといえる。しかし，貸主において使用の対価である賃料を受領しながら，賃貸期間中の自然損耗等の原状回復費用を借主に負担させることは，借主に二重の負担を強いることになり，貸主に不当な利得を生じさせる一方，借主には不利益であり，信義則に反する。そして，上記第５条の合意は，原状回復の内容をどのように想定し，費用をどのように見積もるのか，とりわけ，自然損耗等に係る原状回復についてどのように想定し，費用をどのように見積もるのか，借主に適切な情報が提供されておらず，貸主が汚損，破損，あるいは回復費用を要すると判断した場合には，借主に関与の余地なく原状回復費用が発生する態様となっている。このように，借主に必要な情報が与えられず，自己に不利益であることが認識できないままされた合意は，借主に一方的に不利益であり，この意味でも信義則に反するといえる。そうすると，自然損耗等についての原状回復義務を借主が負担するとの合意部分は，民法の任意規定の適用による場合に比べ，借主の義務を加重し，信義則に反して借主の利益を一方的に害しており，消費者契約法１０条に該当し，無効である。

　論旨は明快である。最高裁判決と違い、自然損耗等についての原状回復特約は、「民法の信義誠実の原則に反し、借主の義務を加重し、借主の利益を一方的に害し、消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に該当し、特約は無効である」と断定している。消費者契約法は平成１３年（２００１年）４月１日に施行された法律で、事業者（家主）と消費者（借家人）が平成１３年４月１日以降に締結した賃貸借契約（更新契約も含む）に適用される。消費者の利益を守る大変役に立つ法律であり、借地借家人は借地借家法とともに、大いに利用することが必要だ。　

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