年金生活で更新料払えない 法定更新で頑張る

　足立区内で３０坪の宅地を賃借している菊川さん（仮名）は、前回の更新時に高額な更新料を支払った経緯がある。現在は年金生活で更新料を支払う余裕はなく、地代の支払いで精一杯だ。昨年１月に期間満了日を迎えたが、地主から何の要求もなかった。今年の１月に地代持参の際、更新料を要求され、直ぐに組合に相談した。１年経過しているので法定更新を主張し、更新料支払いの約束もなく、建物が現存するので菊川さんから更新請求を申し入れる通知を内容証明郵便で送った。すると地主の相続人より依頼を受けたという不動産屋から更新料支払いと地代増額通知が届くが法定更新を主張した。（東京借地借家人新聞より）


更新料の請求でお困りの方は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２(５２６）１０９４

貸家着工 首都圏でバブル？ 新築増えて空室率上昇

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

　２０１６年の貸家着工は４１万８５４３戸と８年ぶりの高水準になった。相続税の節税対策でアパートなどの貸家を建てる動きが活発化しているためだが、一方で既存のアパートやマンションの空室率は上昇している。専門家は「実需を伴わないアパート・マンション建設は続かない」として、バブル崩壊と首都圏郊外のさらなる「空きアパート」増加に懸念を示している。
　１６年の新設住宅着工戸数は前年比６．４％増の９６万７２３７戸で、２年連続で増加した。１３年以来３年ぶりの高水準で、日銀のマイナス金利政策などを受けた低金利の長期化も住宅建設を後押しした形だ。
　中でも大きいのが貸家着工の増加だ。新設住宅着工のうち、持ち家や分譲住宅は２０万～３０万戸台にとどまる。これに対して貸家着工件数は０８年のリーマン・ショック後は３０万戸前後で推移したものの、１３年に３５万戸を回復し、１６年には４０万戸を突破。この結果、新設着工の４割超を占めている。
　貸家着工増加の背景にあるのが１５年の相続税の課税強化だ。貸家を建てると土地の評価額が下がって相続税が減らせるため、節税目的のアパート建設が相次いだ。だが、新築アパートが急増したことで、古いアパートの空室率が首都圏近郊を中心に急増するなど、ひずみも生じている。
　不動産調査会社のタス（東京都中央区）によると、首都圏のアパートの空室率は１５年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県では木造などの空室率が３５％を超えている。同社の藤井和之主任研究員は「少ないパイをアパート大家が奪い合っている状態。首都圏近郊で埋まっている物件は、駅近や新築などの条件の良いものが多い。人口減が続く中、条件の悪い物件は徐々に不良債権化していくのではないか」と分析している。
　また、首都圏近郊などでは、今後、高齢化が急速に進展することが予想される。ニッセイ基礎研究所の岡圭佑氏は、相続税の課税強化や低金利の長期化で「すぐにバブルが崩壊することはない」としながらも、「首都圏郊外の高齢化の進展がバブル崩壊のきっかけになる」と懸念を示している。【永井大介】

毎日新聞より

妥当性なければ退去不要 古くなった借家、取り壊し通告

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2017021602000004.html

　築八十年の借家で一人暮らしをしているという愛知県内の七十代女性から「大家に『家が古くなり、取り壊したいので立ち退きを』と言われた」という相談が本紙に寄せられた。古い家を取り壊したいという家主の事情も理解できるが、転居先の当てもない入居者は大変だ。引っ越すにしても、その費用は請求できるのだろうか。どう対応したらよいのか、専門家に聞いた。
　「家主に明け渡しを求める正当な理由があると認められなければ、明け渡さなくていいと、借地借家法で定められています」。立ち退きについて、不動産の問題に詳しい滝沢香弁護士は、こう指摘する。
　訴訟になった場合、立ち退き請求の妥当性は、家主の退去を求める理由と、入居者が受ける不利益、入居年数、修繕の必要性などから総合的に判断される＝図表。
　滝沢弁護士は「一般には入居者の不利益が、あまりに大きくならないことが重視される」という。女性の場合、退去による女性の不利益と、家の老朽化の程度が比較検討されることになりそうだ。滝沢弁護士は「現実に居住できている建物なら、古い家でもすぐに倒壊の危険性があるとは簡単に認められない」と話す。
　逆に、明け渡しが妥当とされるには、安全性が担保されず、補修に多額の費用がいることなどを家主が立証する必要がある。
　ただ、「地震で崩れないか心配」という家主の不安も理解できる。こうした場合は、家主が立ち退き料を支払って、入居者の同意を得ることが多い。ただ、金額は両者の話し合いで決まり、滝沢弁護士は「明確な相場はない」という。
　愛知県内のアパートの大家らでつくる愛知共同住宅協会理事を務める杉本みさ紀弁護士は「引っ越し代や転居先物件の仲介業者への手数料など、転居に伴う初期費用であれば、双方とも納得しやすいのではないか」と考え方を示す。

◆高齢者、困難な転居先探し

　古い住宅の入居者が、取り壊しを理由に家主に退去を求められるケースでは、入居者が高齢者ということが少なくない。家賃の支払いに不安がなく、連絡を取り合う親族がいる人はよいが、そうでないと立ち退き料をもらったとしても転居先が簡単に見つからないなどの問題に直面することがある。
　日本賃貸住宅管理協会（東京都）が二〇一五年三月、全国の家主約十四万人を対象にしたアンケートによると、約六割が高齢者に部屋を貸すことにためらいを感じていた。杉本弁護士は「収入だけでなく、孤独死や認知症などを心配する人が多い」と話す。
　身寄りがない人はより深刻だ。賃貸契約の際、保証会社を使った契約が増えているが、連帯保証人が不要でも緊急連絡先は必要。法的な義務もなく、知人や友人も引き受けられる。ただ、「第三者に頼みづらいのが実情で、貸す側も身内の方が安心する」と杉本弁護士は指摘する。
　公営住宅の場合も、入居資格に緊急連絡先を求める自治体があり、公営だから入りやすいとは必ずしもいえないという。
　（添田隆典）

(中日新聞より）


賃貸住宅の明渡しのトラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２(５２６)１０９４

無料定例法律相談会のご案内 組合に入会すれば相談できます

相談は無料で、予約制。

（相談者は契約書・領収書・請求書等の資料をお持ちください。）

◎日時　３月４日（土）午後1時30分～4時
◎会場　組合事務所　　　　　　　　
◎担当　組合顧問　大浦郁子 弁護士
　　　　　　　　　(三多摩法律事務所)

組合に加入すれば、何回でも法律相談は無料です。

入会金２０００円、組合費１２００円（月額）を支払えば組合に加入ＯＫ

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４>

国土交通省が新たな住宅セーフティネット制度で関連法を上程

　国土交通省の「新たな住宅セーフティネット検討委員会」は２月１０日、「最終とりまとめ案」を発表しました。

　今回のとりまとめ案では、住宅セーフティネット機能を強化するための新たな仕組みの構築に向けて、以下の４つの基本的な方向性を示しています。①公営住宅を補完するものとして、公営住宅の入居対象者を含め、多様な住宅確保要配慮者を対象とする。②高齢者等の要配慮者が円滑に入居でき、かつ安全な民間賃貸住宅について適切な情報提供を行う。③子育て世帯等の要配慮者が比較的に広い住宅に居住できるようにするため、十分に活用されていない空き家・空き室を有効活用する。④地域の多様な住宅事情を踏まえ、地方公共団体の住宅政策に応じた柔軟な施策展開が可能な制度とする。

　住宅確保要配慮者の居住確保に向けて、賃貸人が入居を拒まない賃貸住宅として都道府県や政令市・中核市に登録する制度を創設し、登録住宅に対しては改修費の補助や家賃補助を家主に対して行う。賃借人に対しては入居時の家賃債務保証料の補助があります。

　政府は関連する法律案を閣議決定し今国会に上程します。「新たな住宅セーフティネット」制度が要配慮者や低所得者の住まいの安全・安心につながるのか国会での審議が注目されます。住まいの貧困に取り組むネットワークでは３月２１日に各政党に呼びかけ院内集会を開催する予定です。

東借連第３５回定期総会 ３月５日に開催

　東借連創立５０周年の記念の第３５回定期総会が３月５日（日）に、中野区の東京都生協連会館３階会議室で開催されます。
　東借連総会は２年に１回開催され、２年間の活動を振返り、今後の活動方針と次期役員を決める重要な総会です。各組合から代議員と評議員が参加します。評議員は人数の制限はなく、どなたでも参加できます。多摩借組の細谷事務局長が東借連の事務局長も兼任していますので、当日運動方針案が報告されます。

午後の分散会では、都内の組合の活動の経験も交流します。また総会参加者には全員に「東借連運動の５０年」と題する記念誌が贈呈されます。みなさん、奮ってご参加ください。

◆日時　３月５日（日）午前１０時開会、午後４時迄
◆会場　東京都生協連会館３階（ＪＲ中野駅南口徒歩６分）※申し込みは多摩借組・細谷まで。

多摩借組の２０１７年新年交流会を開催 ビンゴゲームで大いに交流

　多摩借組の「２０１７年新年交流会」が１月２８日（土）午後１時３０分から２４名の参加で国分寺労政会館で開催されました。

　川合副会長の司会で開会され、斉藤組合長が挨拶をしました。「今年は東借連の創立５０周年を迎え、３月の定期総会で５０周年の記念総会を開催します。１１月には全借連が５０周年を迎え、東京で東借連と一緒に５０周年の祝賀会と総会を開催します。みなさんも一緒に参加し、総会を成功させましょう」と訴えました。

　来賓には東京土建多摩西部支部の鶴岡顧問（当組合長の副組合長）と生協消費者住宅センターの小野氏（当組合のサポーター会員）より、連帯と祝賀の挨拶がありました。乾杯の音頭は岩松副組合長が行い、参加者１人１人から自己紹介と今年の抱負などが語られました。組合へ入会したきっかけや現在調停や裁判を闘っていること、地代増額で地主と２０年ぶりに解決した経験などが交流されました。

　続いて、細谷事務局長からプロジェクターを使って、２０１６年の活動が映像で紹介され、２０１７年の活動計画が報告されました。今年も組合の活動を強化するために、組合員の参加と協力が訴えられました。また、住宅生協の小野さんから「シニア世代の安全な住まいセミナー」と題して、高齢化が進む中で家庭内で起きる入浴中の死亡等の事故が急増する中で、事故を防ぐ対策等が報告されました。

　宴たけなわの中、寺崎事務局次長よりビンゴゲームの紹介があり、全員が豪華景品が当たるゲームを楽しました。今回はまた、斉藤組合長より「斉藤組合長賞」が当るクイズが３問出され、大いに盛り上がり、最後に田辺副組合長の閉会の挨拶と３本締めで新年交流会を終了しました。（東京多摩借組ニュース２月号より）

増改築の承諾料を支払ったことが、更新料の支払い約束と主張する地主

　板橋区前野町で借地をしている大澤（仮名）さんは２０年前に更新した際に、建物の改築を行った。当時の契約書には「更新並びに本件借地上の建物の増改築工事を行うための承諾料として金〇〇万円支払う」と記載されていた。

昨年の１０月に「来年の２月に契約期間が満了する。更新の希望がある場合は更新料を提案する」との文書が弁護士から送られてきた。１２月には「更新を希望するならば、更新料３００万円。地代は据え置く」との通知が来た。早速、大澤さんは組合事務所に行って相談し、「建物が存在しているので更新をする。更新料の支払い約束がないにもかかわらず請求してくる法律の根拠を示すよう」求めた書面を弁護士に送った。

弁護士から「前回、増改築に伴う更新で更新料を支払ったので更新料を支払う合意が存在する。今後も長期的な関係が継続することにもなるため、一度協議の場を設定させていただきたい」回答してきた。大澤さん建替えの予定もないので、更新料の支払いを拒否して頑張ることにした。（東京借地借家人新聞より）

住宅セーフティネット法改正 平成32年度までに17万5000戸の登録目指す

高齢者や子育て世代、低所得者など住宅確保要配慮者の住居確保に関する「住宅セーフティネット法」の改正法案が、今国会で成立する見通しだ。
法案には、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として自治体に登録した物件への家賃、家賃債務保証費用、住宅改修費それぞれに対する補助、さらに居住支援法人の新設などが盛り込まれる。
セーフティネットの法改正により住宅確保要配慮者向けに民間賃貸住宅の空室の提供を促す。
今回の住宅セーフティネット法の改正では、本紙1月9日号でも報じたように、高齢者、低所得者、子育て世代、被災者などの住宅確保要配慮者に限定した「専用住宅」として賃貸住宅を自治体に登録すると、最大4万円までの家賃補助と家賃債務保証料最大6万円までの補助が受けられる点が注目されている。
この専用住宅では、登録する住宅の単位を1住戸から可能にすることでで、登録のハードルを下げている。
同時に国交省が注力しているのが、専用住宅とは別に住宅確保要配慮者の入居に限定はしないが、拒まない賃貸住宅の登録だ。
登録済みの住宅の情報を開示することで、入居を促進しやすくする。
専用住宅を含む登録した住宅ではすべての住宅要配慮者を対象にしなくても良い。
例えば、高齢者や被災者のみ入居を拒まないという選択ができる。
ただ、「箱は整備されても、人のマッチングの課題は残る」（国交省住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室立岩里生太室長）というように、空室を保有している家主と入居したい住宅確保要配慮者の円滑なマッチングの仕組みの構築が重要だ。
そこで、今回両者のマッチングを担う「居住支援法人」を新設する。
居住支援法人は、自治体にある居住支援協議会の活動の核になる団体と位置づけ、都道府県から指定を受ける。居住支援法人として想定しているのは、福祉系NPOや社会福祉法人、CSR活動を行う一般企業、そして、不動産会社だという。
居住支援法人の具体的な役割としては、住宅確保要配慮者の相談窓口となり、相談に応じて、登録住宅の情報提供、入居後のフォロー、そして、家賃債務保証事業も行う。
家賃債務保証事業を担うとなると、一般的に住宅確保要配慮者は家賃滞納リスクが高いため、居住支援法人には大きな負担になりかねない。
そのため「家賃債務保証事業については、住宅金融支援機構が家賃保証保険を担う計画で動いている」（立岩室長）。
不動産会社が居住支援法人になれば、住宅確保要配慮者の情報が入手しやすくなるというメリットがあるだろう。

代理納付の拡大図る

今回の法改正では、生活保護受給者に対する住宅補助費が直接貸主に支給される「代理納付」拡大の狙いもある。
生活保護受給者の住宅補助費の代理納付の現状は、公営住宅が6割あるのに対し、民間住宅等は13%程度と少ない。
そのため、住宅補助費を使い込んでしまい、家賃滞納してしまう受給者もおり、入居促進が図りにくいことがあった。
一方で、代理納付が進まなかった理由として、貧困ビジネスの悪用に対する懸念や居住が安定しないため転居頻度が多くなり自治体にある福祉事務所の手続きが煩雑になるなどの理由があった。
そこで、今回の制度改正では、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅の登録によって、貧困ビジネスの排除が可能であること、居住支援法人の新設によって入居後の見守りサービスなどをケアすることによって居住の安定を図ることが可能だ。
さらに登録した住宅に住む受給者が家賃滞納を起こしそうな実態がある場合、家主から代理納付の変更に関する通知を福祉事務所にできる。
その通知事実の確認の義務がある福祉事務所が、代理納付の判断をし、法律手続きにのっとって、代理納付を進めていくことができる。
同制度の施行は国会での可決、公布を経て、今秋を見込んでいる。
国交省は平成32年度までに17万5000戸の住宅確保要配慮者を拒まない賃貸住宅の登録を目指す。

（全国賃貸住宅新聞より）

無料法律相談会のご案内（組合に加入すれば相談料は無料）

相談は無料で、予約制。

（相談者は契約書・領収書・請求書等の資料をお持ちください。）

◎日時　２月３日（金）午後1時30分～4時
◎会場　組合事務所　　　　　　　　
◎担当　組合顧問　大浦郁子 弁護士
　　　　　　　　　(三多摩法律事務所)

組合に加入すれば、何回でも法律相談は無料です。

入会金２０００円、組合費１２００円（月額）を支払えば組合に加入ＯＫ

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

地主から底地の買取り、借地権の売却を打診されたらどうしたらよいか

　今回組合に電話を掛けてきたのは神奈川県に住む相談者の姪である。足立区内で宅地５０坪を賃借する伯母の翠川さん（仮名）は身寄りもなく不安になり、姪に相談すると借地借家人組合に相談してはどうかと言われる。姪はインターネットで足立区にも組合があることを知ると、直ぐに電話で相談を予約した。後日姪が付き添って組合事務所に訪ねてきた。

　話を聞くと、昨年の秋に地主の息子から借地権の売却なり底地の買い取り等を提案される。地主本人は入院中で将来の相続問題を考えると、今のうちに翠川さんの考えを聞いておこうと尋ねてきたようである。

　組合では初めに、今後翠川さんはどうしたいのかと質問する。翠川さんは住み続けたいと答える。持参した賃貸借契約書をみると昭和４７年に契約を締結し、平成４年に更新され、更新時の更新料支払い約定もなかった。平成２４年の更新時には更新の話もなく契約書も作成されず、地代もそのまま受け取っているとの話で、契約は法定更新されていると説明した。

　今後、例え地主が底地を売却しても、建物の登記がされているので、借地人は明渡しや新規契約書の締結、地代の増額請求にも応じる必要がないことを説明した。