雇用危機―住まいの安全網にも力を (朝日社説 5月31日）

　雇用の不安定化とともに、安心して住める場所を確保できない人が増えている。いつ家を追い出されるかと、心配しながら暮らす人たちだ。

　各地で問題になっている「追い出し屋」のトラブルも、その一例だ。

　収入が不安定な非正規の労働者などは、連帯保証人になってくれる人がいなかったり、手持ちのまとまったお金がなかったりする人が多い。そうした人たちをターゲットに、家賃保証会社が保証人代わりになり、敷金・礼金不要で入居させる賃貸方式が、ここ数年で急速に広がっていた。

　家賃滞納時の立ち入りを認めるなど、借り主に不利な形の契約を結ばされることが普通だ。それが昨年以降、仕事が減るなどして家賃が少しでも遅れると、保証会社や管理業者から強引に退去させられる例が相次いでいる。

　留守中に鍵を勝手に付け替え、家財道具まで処分してしまう行為まであるという。国土交通省は、野放しだった家賃保証業の規制を検討し始めた。

　だが、それだけでは根本的な解決にはならない。背景には、雇用危機に直面する非正規の人たちへの住まいの支援策が、十分に整っていない実態があるからだ。

　低所得者向けの公営住宅はどこも高倍率のうえ、若い単身者には入居資格がない。そもそも非正規社員の場合、勤め先からの住宅補助をもらえる人が少ない。滞納をおそれる貸主は、普通の賃貸契約では貸したがらない。

　その結果、初期費用がいらない物件や寮付きの派遣の仕事を選ばざるを得なくなる。仕事や収入が途絶えると、路頭に迷うことになる。大量の「派遣切り」がその流れを加速した。

　働く貧困層の拡大とともに、住宅政策のほころびが出てしまったのだ。

　職と住まいを同時に失った人に対して、政府や自治体はあわてて雇用促進住宅のあっせんや公営住宅への優先入居の手を打った。４月にまとまった経済対策では、失業者向けに最長６カ月の住宅手当支給も打ち出された。

　だが、いずれも緊急の措置だ。家を失う人をこれ以上出さないような、永続的な支援を考えなくてはならない。

　たとえば、収入の不安定な労働者にも家主が貸しやすくなるよう、公的機関が家賃を保証し、滞納時に立て替えるようにはできないか。高齢者や障害者にはすでに制度がある。

　公営住宅の建設は抑えられたままでいいか。政府と自治体が家賃差額を補助して、民間賃貸住宅を低家賃で供給してもらう制度を拡充してはどうか。生活保護にいたる前の支援策として、公的な住宅手当の仕組みが必要ではないか。こうした議論も深めるべきだ。

　仕事を失っても、住まいさえあれば次のスタートを切りやすい。住まいの安全網はきちんと張っておきたい。

全国消団連が消費者庁設置法案可決で声明

参議院にて「消費者庁関連三法」が全会一致で可決されました。全国消費者団体連絡会は可決にあたって声明を発表しました。

　全国消費者団体連絡会の声明

４０年前から契約しているのに管理会社が定期借家契約書をポストに投函

京都市伏見の借家に４０年前に契約して住んできたＩさんは、この度家主の不動産管理会社が変わったことから、「あらためて賃貸借契約書意を交わしたい」との申し入れがあり、Ｉさん宅に契約書が投函されました。

その契約書なるものは、なんと「定期建物賃貸借契約書」でした。

石田さんは４０年前に契約しているので、定期借家契約への切り替えは認められません。まして、事前に家主側の説明義務なしの違法なやり方です。Ｉさんは定期借家契約の押し付けに断固拒否して闘います。(全国借地借家人新聞より）


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民間賃貸住宅の不法不当な契約規制の立法運動を

　四月十一日、敷金問題研究会（代表増田尚弁護士）が主催する「賃貸住宅トラブル全国ネットワーク定時総会ＩＮ大阪」が大阪市内で全国の弁護士や司法書士市民等五十数名が参加し開かれました。

　増田代表がこの間の情勢の変化と活動の成果を報告し、「民間賃貸住宅市場の中で不当不法な契約がいまなお巧妙に横行している実態を交流し、これを規制する立法運動を広範な国民に呼びかけていく必要がある」と問題提起を行いました。

　その後、原田剛関西学院大学教授から「民法・消費者契約法からみた更新料支払い条項の内容・有効性」と題する基調講演が行われました。

　その後、全国各地から事例報告や東京都の現状が交流されました。

　また、社会資本整備審議会民間賃貸住宅部会が提起した民間賃貸住宅を巡る論点について、「研究会」としての見解を発表・提言することを確認し、各論点項目に対する意見交換を行いました。

　総会は、代表幹事に野々山宏弁護士を選出し、来年の総会は仙台で開くことを確認しました。（全借連新聞より）


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６月の定例法律相談会

◎日時　６月６日（土）午後1時３０分から午後４時まで（先約順）

◎会場　組合事務所

◎担当　組合顧問　山口　真美弁護士

※相談は無料。電話で予約の上お越し下さい。

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国土交通省が土地白書を発表

土地白書は土地基本法（平成元年法律第８４号）第１０条第１項及び第２項の規定に基づき、土地に関する動向及び政府が土地に関して講じた基本的な施策、また、講じようとする基本的な施策について、毎年国会に報告しているものです。





※内容はこちら→http://www.mlit.go.jp/hakusyo/tochi/h21/h21tochi_.html

東京多摩借組第３０回定期総会のご案内

　東京多摩借組の第３０回の定期総会を下記の日程で開催致します。今年は、３０回目の記念の総会として、第2部で顧問弁護士の山口先生より「借地借家法と借地借家人の権利」と題して借地借家法が借地借家人にとっていかに大事な法律であるか、借地借家法を学ぶ意義について講演していただきます。
　また、第１部の総会では、この２年間の組合の活動を振り返り、借地借家人の権利を守り、組合の組織の拡大強化に向けた活動方針と新しい役員を選出します。第１部ではこの2年間借地借家人の権利を守って頑張ってきた組合員の活動の経験を大いに交流したいと思います。総会と学習会に皆さん積極的にご参加下さい。

◎日時　６月７日（日）午後１時２０分開会
◎会場　国分寺労政会館第１会議室（ＪＲ・西武線国分寺駅南口、徒歩５分）
◎申込み　組合事務所に電話かＦＡＸで
ＦＡＸ　０５０－７５２８－８６２８
◎参加は無料です。
◎第2部の学習会は１５時１０分から開催します。



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相続人の範囲と法定相続分は法律でどのように定められているの

[平成20年5月1日現在法令等]

　 相続人の範囲や法定相続分は、民法で次のとおり定められています。

(1)　相続人の範囲
　死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。

第1順位
　死亡した人の子供
　その子供が既に死亡しているときは、その子供の直系卑属(子供や孫など)が相続人となります。子供も孫もいるときは、近い世代である子供の方を優先します。

第2順位
　死亡した人の直系尊属(父母や祖父母など)
　父母も祖父母もいるときは、近い世代である父母の方を優先します。
　第2順位の人は、第1順位の人がいないとき相続人になります。

第3順位
　死亡した人の兄弟姉妹
　その兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供。
　第3順位の人は、第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人になります。

　なお、相続を放棄した人は初めから相続人でなかったものとされます。
　また、内縁関係の人は、相続人に含まれません。

(2)　法定相続分

イ　配偶者と子供が相続人である場合
　配偶者1／2　子供(2人以上のときは全員で)1／2

ロ　配偶者と直系尊属が相続人である場合
　配偶者2／3　直系尊属(2人以上のときは全員で)1／3

ハ　配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合
　配偶者3／4　兄弟姉妹(2人以上のときは全員で)1／4

　なお、子供、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分けます。
　また、民法に定める法定相続分は、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分であり、必ずこの相続分で遺産の分割をしなければならないわけではありません。

(民法887、889、890、900、907)　　　（国税庁のホームページより）

入会のリーフレットできました

東京借地借家人組合連合会では、入会のリーフレットを作成しました。東借連のホームページからダウンロードできますので、ぜひご覧ください。また、借地借家人組合を知らない方にぜひご紹介ください。

　入会のリーフレット「あなたの住まいの権利を守ります」


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「追い出し屋のカギ交換は違法」 大阪簡裁が初判断

　家賃を滞納した借り主が強引に退去を迫られる「追い出し屋」被害で、大阪市城東区の男性が玄関ドアの鍵を２回交換され、居住権を侵害されたとして、貸主側に慰謝料など１４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２２日、大阪簡裁であった。篠田隆夫裁判官は鍵交換を不法行為と認定し、貸主側に約６５万円の支払いを命じた。

　支援団体「全国追い出し屋対策会議」（代表幹事・増田尚弁護士）によると、追い出し行為の代表例とされる鍵交換について賠償責任を認めた司法判断は初めて。

　判決は「法律無視の鍵交換は国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難すべきだ」と批判。「債務不履行（家賃滞納）を無視してまで居住権を認められない」とした貸主側の主張を退けた。

　原告は派遣社員の男性（３７）。被告は不動産賃貸会社「木村産業」（大阪市北区）。

　判決によると、男性は昨年２月、賃料約４万３千円の賃貸住宅に入居。まもなく収入が減り、滞納した。同８月と１０月に鍵を取り換えられ、計１カ月以上閉め出された。その間、同市西成区内の簡易宿所などを転々とした。判決は、貸主側について「業務の一環として日常的に不法行為を繰り返していた」と認定。「男性は不自由な生活を余儀なくされ、多大な精神的苦痛を受けた」と述べた。

　木村産業は「この件に関しては答えられない」としている。 （朝日　５月２２日）

マンション賃借人の隣室等への迷惑行為で契約解除が認められた事例

東京地裁判決　平成10年5月12日
（判例時報　1664号　75頁）

《要旨》
　マンションの賃借人が嫌がらせ行為を続け、隣室の住人に立退きを余儀なくさせ、賃貸人に損害を与えた場合、賃貸人は契約解除、建物明渡し請求ができるとされた事例



(１)　事案の概要
　貸主Ｘは、平成７年７月、媒介業者Ａの媒介で、Ｘ所有のマンション506号室を借主Ｙ1に賃貸した。Ｙ1は、同居人Ｙ2と一緒に入居したが、入居直後から、両隣りの住民等に対し、騒音がうるさいと執拗に抗議を重ねた。505号室の住民Ｂは、夜中に騒音を発したことは全くなかったが、Ｙら（Ｙ１及びＹ２）から、再三にわたり執拗に抗議をを受け、また、壁を叩く等の嫌がらせを受けたため、平成8年5月、退去した。507号室の住民Ｃは、異常な騒音を発生させたことはなかったが、Ｙらから、何回も怒鳴られ、夜中に壁を叩かれたりしたため、平成7年11月、退去した。平成8年1月に507号室に入居したＤも、Ｙらから大声で怒鳴られ、嫌がらせをされたため、同年10月402号室に移転した。
　Ｙらは、本件マンションに入居するまで、Ｅのコーポを賃借していたが、ここでも隣室の住民に対し迷惑行為を繰返し行ったので、Ｅから明渡請求訴訟を提起され、賃借していた部屋を明け渡す旨の裁判上の和解をして、本件マンションに転居したものであった。Ｙらの両隣り505号室と507号室は、Ｙらの嫌がらせにより空室となったが、二度の訴訟とＹらの言動が知れ渡り、入居者はなかった。
　本件契約には、賃借人は近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならず、これに反したとき、または共同生活の秩序を乱したときは、無催告で解約できるとの特約があった。
　Ｘは、Ｙらに対して、共同生活の秩序を乱し、近隣の迷惑となる行為をしたとして、契約を解除し、建物の明渡しを求めた。

(２)　判決の要旨
　①Ｙらは、隣室から発生する騒音は受忍限度を超える程度のものではなく、これを受容すべきであったにもかかわらず、何回も執拗に音がうるさいなどと文句を言い、壁を叩いたり、大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、隣室からの退去を余儀なくさせるに至ったものであり、Ｙらの各行為は、特約に定める近隣の迷惑となる行為に該当し、また、共同生活上の秩序を乱す行為に該当する。さらに、Ｙらの行為によって、両隣りの部屋が長期間にわたって空室となり、Ｘが多額の損害を被っている。
　②以上のようなＹらの行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たる。
　③よって、Ｘの請求は理由があり、Ｙらは建物を明け渡せ。


(３)　まとめ
　マンション、アパートの賃貸借に当たり、騒音をめぐって紛争になることは多いが、本件は、騒音が発生していないのに発生したといって、近隣への迷惑行為を行い、隣室居住者を退去させた賃借人の行為が、特約に違反し、信頼関係を破壊する行為に当たるとして、無催告解除を認めた事例である。



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法定地上権とは

法定地上権とは、本来、貸主と借主の契約で決められる地上権を、法律で定めること。ある特殊な場合にしか設定されない権利。

法定地上権という言葉が使われるのは、たいていは以下のような状況だ。ある人が、土地とその上に建っている建物の所有者だったが、何らかの事情で債務不履行に陥り、抵当権を設定している前記の不動産を差し押さえられ競売にかけられることになった。ところが、この人は、その土地にだけ抵当権を設定していたので、落札人は土地の所有者にはなったが、建物は別の人間の所有になってしまった。このようなとき、法律では、理由なく他人の土地に建っている建物は、撤去されなければならない。そこで、この場合、民法では、債務者がその建物のために地上権を設定したものとみなして建物を撤去しなくていいように定めることになった。この場合の地上権を法定地上権と言う。なお、このときの地代は当事者の請求によって裁判所が決める。

　裁判所の競売物件で法定地上権がついた土地の格安物件が掲載されているが、要注意が必要である。


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借地の一部が更地になっている場合、その部分の借地契約の更新が認められなかった事例

東京地裁判決　平成13年5月30日
（判例タイムズ　1101号　170頁）

《要旨》
　借地の一部が更地になっていることを理由にした当該部分の賃貸借契約の更新拒絶について、明渡しが命じられた事例


(１)　事案の概要
　Ｘの被相続人Ａは、Ｙの被相続人Ｂに対し、土地甲・乙・丙を含む土地を賃貸していたところ、昭和35年３月、土地甲・乙・丙につき期間20年とする更新契約を締結した。その後Ａを相続したＸとＢを相続したＹとで紛争を生じ、Ｙは土地丙の賃借権を放棄した。他方、土地甲・乙は法定更新がなされた。
　Ｙは、平成元年10月頃までに、乙地上の建物を壊して甲地上の自宅を曳行移設しようとした。他方、Ｘは、土地丙と土地甲・土地乙の境界を明確にするため、木製の塀を設置した。
　その後、Ｘは、土地乙が更地のままであったため、平成12年３月の賃貸借契約満了に際し、Ｙに対して、契約更新を拒絶し明渡しを求めた。Ｙは、土地乙は、土地甲と一体となって賃貸借契約の対象となっており、土地乙が更地となったのは、Ｘの妨害によるものであるとして明渡しを拒んだため、Ｘが明渡しを求めて提訴した。

(２)　判決の要旨
　①当初、一つの契約で賃貸借契約の対象とされた土地は、契約の終了の当否を判断するにあたって、同一の判断をするのが相当である。契約の対象とされた土地が明確に区分でき、使用形態が異なるなど特段の事情が存在する場合には、契約対象土地を区分し、それぞれ終了事由の有無を検討することができる。土地甲と乙は、土地丙を挟んでおり、利用形態も別個、独立であると認められ、賃貸借契約終了の当否を考えるに当たってはそれぞれ独立の対象として判断するのが相当な事情がある。
　②借地法によれば、借地上の建物が存在しない場合には、更新請求が認められない。しかし、建物不存在の理由が、賃貸人の責めに帰すべき事情による場合には、賃貸人が更新請求を争うことは、信義則上許されない。Ｙは、土地乙に建物を曳行移設する計画のために、Ｘに対し塀の除去を申し入れておらず、また、Ｘによる塀の設置もＹの計画を阻止するためのものとは認められない。Ｙは、Ｘによる塀の設置以来、12年以上、土地乙を更地にしており、ＸがＹの計画に異議を述べたこともなかった等の事情を考慮すると、ＸがＹの計画を妨害したということはできない。
　③以上より、土地乙の部分に係る賃貸借契約は期間満了により終了したと解するのが相当であり、Ｘの明渡し請求を認容する。


(３)　まとめ
　借地契約において、借地の一部についてであっても、地主の更新拒絶の正当事由があれば、その一部について明渡しを認めるとの学説が有力であり、これと同旨の裁判例もある（東京高判 昭和54年３月28日 判例タイムズ392号85頁）。他方、契約終了時の建物不存在の理由が賃貸人の責めに帰すべき事情による場合は、更新拒絶することは信義則上許されないとする判例（最判 昭和52年３月15日 判例タイムズ852号60頁）があり、本判決もこの考え方に沿ったものである。


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宗教法人の地主の借地人に呼びかけ相談会を開催

足立区に住む桑田さんは、親の代からの借地で地主は宗教法人である。これまでも更新料を３年分割で支払ってきた。

契約期間中に地代値上げ要求を受け、現状でも高額なため値下げを地主に申し出た。地主は他の借地人との公平性に欠けるとして、値下げの申入れを拒否。値上げに応じないからと地代の受領を拒否し、自分の考えで供託するようにとの文書を受け、供託を開始した。その後は更新料を要求されたが法定更新を続けている。桑田さんの住む地域には、同じ地主の借地人が１００人以上いる。桑田さんの呼びかけで昨年暮れから３回の相談会を開催し、その中で個々の対応ではなく借地人の一致団結の対応が確認された。
（東京借地借家人新聞より）


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更新料請求を認めなかった東京地裁の二つの最新判例

東京地裁判例―更新料を支払う旨の借地契約上の合意がない場合に、地主からの更新料支払請求は認められないとされた二つの事例

（事案の概要と判旨）
【事例一】東京地裁昭和二〇年八月二五日判決
ＡはＢに昭和二四年に土地を貸した（墨田区）。Ａは死亡し、Ｃが相続。ＣとＢは、昭和四三年に借地契約を合意更新（一回目）。この際、更新料四万円が払われた。昭和六三年に法定更新（二回目）。Ｂが平成五年死亡し、その子であるＹが相続。地主Ｃが平成一八年死亡、その子Ｘが相続。平成二〇年二月に法定更新（三回目）。ＸはＹに対し最後の更新につき一五〇万円（土地時価の五％）の更新料を請求して提訴した。ＣとＢが一回目の合意更新時に作成した賃貸借契約書には更新料に関する定めが一切なかった。
判決は、「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人の賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習ないし事実たる慣習が存在するとはいえない（最高裁第二小法廷昭和五一年一〇月一日判決）」として、地主の更新料支払請求を棄却した。

【事例二】東京地裁昭和二〇年八月二九日判決
ＤはＥに昭和二一年に土地を貸した（豊島区）。ＤとＥは昭和四一年に合意更新（一回目）。さらにＤとＥは昭和六一年に合意更新（二回目）。Ｄは昭和六二年に死亡し子の甲が相続。Ｅは平成一六年死亡し配偶者の乙が相続。平成一八年は法定更新（三回目）。甲は、更新料の合意または慣習を根拠に五二五万円の更新料（土地時価の七％）を請求して提訴してきた。昭和六一年の合意更新時に作成した契約書には更新料の定めは一切なかったが、更新料と推定される二二〇万円の支払がＥからＤになされている。
判決は、「次回の更新に際して更新料の支払が要件になるか否かは、貸主であるＤ側にとっても、借主であるＥ側にとっても重要な事項であり、これが当事者間で合意されたのであれば、本件賃貸借契約書にその趣旨の条項が書き込まれてしかるべきところ、本件賃貸借契約書にはそのような条項が存在しない」として更新料支払合意の存在を否定し、慣習を根拠とした甲の請求に対しては「一定の基準に従って当然に更新料を支払う旨の慣習が存在するとまで認めることはできない」として、地主の更新料支払請求を棄却した。

（寸評）
右の【事例二】は筆者が代理した城北借地借家人組合員の事例である。地主は控訴したが、第一回以前に取り下げ、請求棄却の一審判決が確定して解決した。
　借地契約書に更新料を支払う旨の条項がなく更新料支払合意が認められない場合に、借地契約が期間満了時に法定更新したときには、借地人には更新料の支払義務がなく、更新料を支払う事実たる慣習の存在は認められないというのは、【事例一】の判決も引用している昭和五一年最高裁判所判決により確定した解釈であるが、現在の下級審も当然これに従っている事例として紹介する。
（弁護士　田見高秀）

(東京借地借家人新聞より）



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