老朽化建築物の建替え促進に向け規制緩和を検討へ 規制改革分科会が論点案

　政府・行政刷新会議の規制・制度改革に関する分科会は12月16日、住宅・土地など５分野の規制改革に向けた論点や検討項目の案を公表した。論点案では、改革の方向性として、老朽化した建築物の円滑な更新の促進を位置付けた。分科会は今後、更に議論を深め、１月下旬をメドに報告書をとりまとめる。それを受け、各省調整のうえ、３月に規制改革の方針を閣議決定する予定。



　住宅・土地分野の具体的な検討項目の案では、老朽化建築物等の建替えに資する建築規制の緩和▽借地借家法における正当事由制度の見直し▽区分所有法における団地の一括建て替え要件の緩和▽特例容積率適用地区の拡大――など11項目が挙げられている。 (住宅新報　１２月１６日）

高過ぎる地代値下げして！ 地代減額の調停申立

ＪＲ蒲田駅周辺に宅地約35坪を賃借中の塩田（仮名）さんは、現在払っている地代年間３５０万円余が知人に高すぎる指摘されて、組合の春の講座相談会で入会したが具体的な行動は起こさず、秋の講座相談会で減額の相談をした。固定資産税等を調査すると商業地域で税金が高額なことは承知いていたが、４・７倍の地代を払っていた。地主から地代を払えない場合は譲渡するよういわれ、借地権を譲渡して移転した隣人もいる。

　塩田さんは、組合役員と相談の上、減額を求める調停裁判を起こすことを決意し、裁
判所に出向き訴状を提出することになった。２０年前に組合を知ったのに具体的な相談をしなかったことだけでなく今年の春に入会しているのに秋になったことを悔やんでいる。住み慣れた地域に住み続けるためにも、調停裁判で必ず減額を認めさせて、適正地代にしたいとご夫婦で裁判に臨む決意だ。


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本来と異なる地主への地代供託が違法な債務不履行とならなかった事例

　先例性は乏しいかもしれませんが、所属事務所の高畑拓弁護士と共同受任し、２００９年１２月、東京高裁で逆転勝訴、２０１０年９月、最高裁で相手方の上告が不受理とされ、勝訴が確定した建物収去土地明渡請求事件について紹介させていただきます。

　この事件は、土地の地主が１９９２年の段階で現在の地主（原告は法人）に移転していたにもかかわらず、借地人である依頼者らが１９５９年の借地契約締結当時の地主を名宛人として地代を供託し続けていたため、現在の地主（原告）から地代不払を理由として借地契約を解除され、建物収去土地明渡を請求されたというものです。

　１審（東京地裁）は、借地人らが「供託の継続中に本件土地の登記内容を確認するなどして、原告（現在の地主）が本件土地の所有者であると知る機会を十分有した」として供託の有効性を否定し、地主側の請求を認めました。

　供託といえども、地代を支払い続けていたことに変わりないことから、借地人らは１審判決を不服として東京高裁に控訴しました。

　控訴審から受任した我々は、借地人が供託し続けていたこと、供託が借地人らのやむをえない事情に起因するものであったこと、高齢である借地人らに地主が十分な説明をつくしていなかったことを主張しました。また、借地人らを裁判所に同行し、借地人らの生の声を裁判官に伝えるよう努めました。借地人らは約５０年近く本件土地に居を構え、１階部分で食堂を営んでおり（訴訟時は休業状態）、また高齢であったことから、今さら本件土地を明け渡すわけにはいきませんでした。

　控訴審（東京高裁）は、新たに土地の所有権を得て賃貸人となった者が、土地所有権について登記を具備したときには借地人に対し賃借権を有する、すなわち賃貸人たる地位を主張できるとしても、そのことから当然に借地人らに登記を確認する義務は措定できないとしました。そして、借地人らが長年に渡り供託を継続していたこと、他方で地主が長年放置し十分な説明を尽くさなかったこと等から、「借地契約の解除を容認するほどの違法な債務不履行があるとまでいうのは困難」として解除を無効とし１審判決を取り消しました。その後、最高裁は地主の上告を不受理として本件は終了しました。
　法形式上、本来の地主と異なる地主を名宛人として供託をしても、それが地代として有効にならないことは当然のことです。したがって、地代不払という事実だけみれば控訴審でも借地契約の解除が認められる可能性がある事件でした。その意味で先例性の乏しい事件といえます。しかし借地人らが供託をせざるをえなかった事情を法律上の主張に引き直し、あきらめずに裁判所に主張した結果、東京高裁は解除を認めるほどの違法性はないとしました。

　単純に考えれば難しい事案でも、その事案の背景を丹念に紐解き、粘り強く主張したことが結果に結実したのだと思われます。借地人らは現在も本件土地に居住しつづけています。（弁護士　枝川充志）
　（東京借地借家人新聞　判例紹介）

相続税の定額控除3000万円に、最高税率は55％に引き上げ 政府税調

　政府税制調査会は12月13日の会合で、相続税の基礎控除額について、「定額5000万円に法定相続人１人当たり1000万円を加えた額」とした現行から、「定額3000万円に法定相続人１人当たり600万円を加えた額」に下げる方針を決めた。併せて、最高税率を現行の50％から55％に引き上げる。こうした相続課税の強化は、格差是正や所得再分配機能を図ることが目的。



　また、資産課税関連で議論されていた新築住宅等の固定資産税の減額措置（新築特例）の見直しは、検討を継続する方針を決定。「住宅をめぐる状況が地域によって様々であることを踏まえつつ、優良な住宅ストック重視の観点から2012年度改正までに真摯に議論し、結論を得る」とした。新築特例は2010年度税制改正大綱で、2011年度末までの延長を認めつつ、今後１年間で見直しを検討するとされていた。(住宅新報　１２月１３日）

家賃補助署名と年末カンパにご協力下さい！

　今年も残り少なくなってきました。リーマンショック後の不況と円高がダブルパンチとなって深刻な不況が私たちの暮らしと国や自治体の財政にも影響を与えています。ＮＨＫ「無縁社会プロジェクト」取材班の報道によると、身元不明で亡くなる「無縁死」が年間３万２千人いるそうです。この不況の影響で、仕事や家を失う人が相当出るのではないかと思います。また、また「年越し派遣村」が必要になっています。仕事を失っても家まで失うことのない社会にするために、家賃補助署名運動を今後本格的にすすめて行きたいと思います。ぜひ、皆さんのご協力よろしくお願いいたします。（署名用紙必用な方はご連絡下さい）

　今年も、皆さまに借地借家人組合運動強化のための「年末カンパ」のご支援・協力お願いします。

■年末カンパ　１口１０００円
（何口でもかまいません）
■口座番号（郵便振替）　００１２０－８－３７７４８　東京多摩借地借家人組合まで（振込用紙必用な方はご連絡ください）
■期日　１２月２５日までにお願いします。

署名用紙　（ダウンロードしてください）

■署名送付先　〒190－0023　立川市柴崎町４－５－３いわなビル１０１

借地更新料交渉して減額したら、翌年地主が地代を増額請求

中野区弥生町に住む大河原さんは昨年、２０年の借地契約の更新を迎えた。地主の代理人の不動産会社と更新料をめぐり交渉になった。地主の代理人は、２０年前と同じ金額である坪１０万円を主張し、その半分を主張する大河原さんと何回かの話し合いがもたれた。その結果、大河原さんが主張する金額で合意が出来た。

しかし、今年１１月に、地主から直接、地代の値上げ通知が送付されてきた。「平成６年より１５年間地代の値上げをしてこなかったことと固定資産税の大幅な値上げがあったことを理由に値上げをする」と言ってきた。地主の対応に不審に思い、都税事務所に相談行った。事務所では「大幅な値上げはないし、このような問題では専門的な借地組合があるからそこに相談したらどうですか」と勧められ、組合に相談に来た。

組合では、地代の増減は双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に対しては、まずその根拠を説明してもらうように勧めた。また、固定資産税の値上げを根拠にするならば、下がった時には地代の値下げもするのかなどのアドバイスを行った。大河原さん「心配で寝れなかった。もっと早く組合を知っていたら更新料も支払わずに済んだのではないか」と語った。


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追い出し屋規制法案は継続審議に 全借連が国土交通委員会の議員に要請書

　通常国会から継続審議になっていた「追い出し屋規制法案」は、衆議院国土交通委員会で１１月１９日に馬淵国土交通大臣が趣旨説明を行なって以降国会の混乱と馬淵大臣への問責決議が可決される状況の中で、全く審議が行なわれないまま来年の通常国会に継続審議になる見込みです。

　全国不動産政治連盟は「悪質な家賃の取立て行為は規制されてしかるべきだが、家主全体に取り立ての網をかけることは問題」として個人家主を適用除外とする修正を行うことを求めて署名運動を実施し、与野党の国会議員に要請行動を行ないました。全国追い出し屋対策会議では、８５％の個人家主を適用除外にすれば規制の意味がないと１１月に個人家主の適用除外に反対する集会を衆議院の議員会館で開催しました。全借連では、１１月２５日に衆議院国土交通委員・理事全員に「個人家主を適用除外とすることに反対し、家賃等弁済情報のデーターベース禁止を求める要請書」（以下の文書）をＦＡＸで送付しました。


　　追い出し屋規制法案の悪質な取立て行為について個人家主を適用除外と
　　することに反対し、家賃等弁済情報のデーターベース禁止を求める要請書

　議員各位におかれましては、日頃より国民生活を守るためにご活躍されておられることに敬意を表します。さて、国会審議が予定されています「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案（通称追い出し屋規制法案）」について、全国不動産政治連盟は法案６１条の不当な取立て行為の禁止に関して、一定の規模の個人家主を適用除外とするなど法案の修正を求めて動いています。
　しかし、鍵の交換や動産類の搬出保管、深夜未明の訪問・電話等の追い出し行為は一部の悪質業者だけでの問題ではなく、個人家主においても起きている問題であり、例外を設けることは規制を意味のないものにするものです。法で禁止をするのは、居住の安定確保を妨げる悪質な取り立て行為であり、賃借人の生活の平穏を脅かすことのない適正な家賃の督促や集金行為まで禁止するものでないことは明白です。これまで、家賃保証会社や管理会社の悪質な行為が社会問題になる以前にも、個人家主の中には家賃を滞納した借主の家から家財道具等を無断で運び出し、滞納家賃を支払わないまで家財道具を返さない等の悪質な行為が発生していました。これらの行為は現行法では処罰ができず、多くの賃貸住宅居住者は泣き寝入りしていたのが実態です。法案１条の家賃債権の不当な取立て行為を規制する目的の意義を家主の規模の大小で例外をもうけて緩和することのないよう要請いたします。
　また、法案５７条から６０条の家賃等弁済情報のデーターベースの登録制度に関しては、データーベースによる賃借人のブラックリストづくりに利用され、あらたな入居差別と住居喪失の危険性をまねき、結果として賃借人の居住の安定確保に反するものです。法案６２条では、保証委託契約を拒否されため賃貸住宅への入居が困難となった者に対して、国や自治体は他の家賃債務保証会社又は保証委託契約の締結を必要条件としない賃貸住宅に関する情報の提供や公営住宅・公的な賃貸住宅への入居等必要な措置を講ずるよう努めるとされています。これらの措置が全く整備されていない現状においてデーターベースづくりのみが先行され、このままでは家賃滞納等に伴って入居を拒まれ路頭に迷う賃借人が続出し、居住不安が拡大することになりかねません。家賃を滞納したというだけで、賃貸住宅への入居を拒まれることは人権擁護に反して許されないことです。これらの家賃等弁済提供事業者が賃貸人のリスク排除のためにあらゆる賃借人の個人情報を収集し、入居差別を拡大することに直結する問題であり、データーベースの禁止を強く求めます。

地代増額に反対したのに地主が差額地代を請求

　現在地代の一方的な改訂を請求されたが従前の地代を口座振込みして頑張っている足立区小台の鈴木さんに地主から今度は地代の差額不足金を支払うよう通知してきた。
　今年東借連新聞８月号でも掲載された通り、地主は平成２１年度分公租公課の大幅上昇を理由に１３０円の値上げを要求してきたが、土地の評価証明書を取ってみると月額１坪当り１００円の税額で公租公課の２倍～３倍が適正地代といわれる中で７倍もの地代を支払っているので従前の７２０円で頑張っている。

　そんな中、地主は口座振込み額を受領しているにもかかわらず、今度は差額分を要求してきた。

　鈴木さんは、奥さんと二人で組合事務所へ相談に訪れ、これ以上の値上げを認めると年金での生活が大変厳しくなるので地主が再度差額分を請求してきた時は「地代として受領していないと見なし供託させて頂く」旨を内容証明郵便で通知することを確認した。


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