地主が不当な更新拒絶

大田区千鳥地域に居住の山崎（仮名）さんは、約50坪の土地を賃借して木造二階建の
共同住宅を所有している。

　土地の所有権を相続した新地主より、７カ月後の契約期間満了を控えて自己使用を理
由に更新拒絶を書面で通告されて、山崎さんは契約の更新請求を内容証明郵便にて通知
した。今後のことを考えて組合員の紹介で入会された。さらに、地主は転貸や増改築工
事を無断で行ったと契約解除を請求。山崎さんは組合と相談の上、土地ではなく所有す
る建物の賃貸であること。工事は前地主の承諾により行なったことを書面で回答した。

　山崎さんは、事実や経過を確認せずに無茶なことを求める地主に、決意新たにしている。（東京借地借家人新聞３月号）


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アパートの明渡しで家主が嫌がらせ

　本紙１月号で紹介したアパートの明渡しを請求されている立川市高松町の城所さんは、１８室のうち、城所さんを除く全員が退去し、家主の不動産会社から様々な嫌がらせを受けている。１階の自転車置き場の使用をさせないようシャッターの扉に鍵をかけ閉鎖し、２階の城所さんの部屋の先をバリケードで封鎖し、各空室の前に空室と赤マジックで大きく書き、×印のテープを貼り、城所さんに「これでも住むのか」と威圧している。

　３月１８日は家主の代理人の弁護士から来年３月１日以降の契約の更新拒絶と明渡しの協議に応じるよう内容証明郵便を送ってきた。渡辺さんは、組合と相談し嫌がらせに負けずに、失業中であることを理由に早期の明渡しを拒否するつもりでいる。
（東京借地借家人新聞より）


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一方的な地代値上げには応じられない！

　足立区大谷田で約９０坪の土地を賃借している吉村さん（仮名）へ昨年１１月に地代値上げの通知が送られてきた。地代の額が他の賃借人と比べ公平性を欠くという理由だった。早速組合へ相談に行った。組合では、賃料の値上げ・値下げについては双方の合意が原則であること、一方的な通知に応じる必要がないことを説明した。

　そして地主に対して「一方的な値上げの請求は認めない。地代額は当事者間の協議によって決定することを原則として考えており、現行地代額で引続き支払うこと」を書面にして通知した。

　１２月末にいつも通り地主の所に地代を持っていくと、現行地代額では受け取れないと拒否された。今年１月５日に東京法務局に組合役員と一緒に行って貰い供託して来た。念のため地主に対して文書で通知した。現在、地主から何ら連絡はなく今後地主の出方を待ち、対処していくことを組合と確認した。（東京借地借家人新聞より）


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住まい連など３団体が東北・関東大震災の住宅・居住支援について政府に緊急要請

内閣総理大臣　菅　　直人　殿
国土交通大臣　大幡　章宏　殿
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０１１年３月２５日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本住宅会議　理事長　塩崎賢明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住まいの貧困に取り組むネットワーク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世話人　稲葉　剛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国民の住まいを守る全国連絡会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表幹事　坂庭国晴

　　　　　　「東北関東大震災」の住宅・居住支援についての緊急要請書

　「東北地方太平洋沖地震」による未曾有の災害に対し、貴職の日夜を分かたぬ取り組みに敬意を表します。しかし、現状では一命を取り留めた被災者の生命が脅かされる事態が続いています。避難所の緊急的な改善実施とともに、住宅の確保と居住の安定が何にも増して重要であることは論をまちません。被災者の救済と当面する住宅・居住支援について、貴職に対し緊急に以下の要請を行いますので、速やかに検討し、早急の対応と回答を示していただくよう願い申し上げます。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
１．仮設住宅の建設と居住施策について

（１）　応急仮設住宅の建設地とコミュニティの継続について
　災害救助法による応急仮設住宅の建設がすでに開始されているが、その建設地は、できる限り従前居住地に近い安全な場所とすると共に、集落ごとなど従前の人間関係とコミュニティが保持され、復興が継続的に行われるよう十分配慮した建設と供給を行うこと。
また、従前居住地近くに応急仮設住宅を建設できない場合でも、必ず集落・コミュニティ単位でまとまって入居できる仮設住宅団地を建設、供給すること。そして、被災地の地域の実情に合わせた柔軟な仮設住宅の建設にも十分配慮すること。
（２）　甚大かつ広範な被災に対応した仮住居の提供について
　津波や原発事故による甚大かつ広範な被災では、従前居住地から離れた避難生活の長期化が懸念される。避難所に代わる避難住宅（仮設住宅入居以前）の用意も必要である。そうした場合でも居住の安定を図り、復興に向けての協議が十分にできるように、必ず集落・コミュニティ単位でまとまった居住などの配慮を徹底すべきである。
（３）　「ケア付き仮設住宅」の建設・供給の重視と居住条件について
　仮設住宅の建設にあたっては、多くの高齢者、障がい者、病弱者に対する「ケア付き仮設住宅」の供給を何よりも重視して行うこと。また仮設住宅地（団地）には、医療機関の設置をはじめとして生活利便施設が配置されるよう各方面に要請し、実現を図ること。そして、全財産を失った被災者に対しては、応急仮設住宅の光熱水道料の減免などの措置を講ずること。
（４）　自力仮設住宅建設への支援について
　阪神大震災では約５千戸の自力仮設住宅が建設され、その後の復興の力になったように、今回の大震災でも、被災者が従前居住地に自力で仮設住宅を建設し、恒久的な住宅確保へつなげていくことがあり得る。これは、被災者にとっては一番わかりやすい復興で、地域に人が戻り、町の活性化にもつながり、また応急仮設住宅などの必要戸数を低減させる効果もある。こうした自力での仮設住宅建設への補助、支援を、被災者生活再建支援法による支援金支給の拡大・増額を含め、検討し、早急に実施すること。

２．民間賃貸住宅等の活用と継続居住について

　すでに貴職は「民間賃貸住宅の空家を応急仮設住宅として借上げることについて、厚生労働省と協議し、各県に対し検討を依頼」されているが、この民間賃貸住宅の空き家の活用は重要な取り組みであり、入居可能な空家を被災者に直ちに提供すること。その際、応急仮設住宅として借り上げることと共に、
継続居住のできる住宅として、応急仮設住宅建設の予算も投入し、必要なリフォームや耐震改修などを行い、安心・安全な賃貸住宅としていくこと。また、民間賃貸住宅の継続居住を可能とする家賃補助制度の導入を検討し、実施すること。なお、持家住宅の空き家の活用についての検討も行い、応急住宅としての使用を可能なところから進めること。
　被災３県の空き家の状況は、「賃貸用住宅の空き家」が約１９万戸、持ち家を含む「その他の空き家」が約１１万戸あるとされている（平成２０年住宅・土地統計調査）。

３．公営住宅等の活用と災害公営住宅の建設・供給について
　
（１）　公営住宅等の空き家への入居について
　公営住宅等の活用について、貴職は「全国の公営住宅等の空き室状況の把握を継続的に実施」し、「被災者に対し提供可能な空き室（公営住宅）」を東北地方で約９００戸、全国で約１７，０００戸とされているが（３月２３日現在）、数十万世帯の被災者の住宅確保という課題に照らせば、極めて不十分なことは一目瞭然である。もともと公営住宅ストックが少ないことが今回の大震災で大きな問題を招いているのであって、建替え予定となっている住宅の空家数を含めて調査・公表し、その活用を図ること。
（２）　災害公営住宅の建設・供給について
　不幸にして家族、世帯の一部を失った被災者が多く、従前持家だった世帯に対しても災害公営住宅の建設・供給は重要な復興施策となる。この公営住宅は仮設住宅と同様、できる限り従前居住地に近い安全な場所で、地域コミュニティを保持しながら暮らせるように建設、入居者選定を行うこと。また、住宅への入居後、被災者の孤立化を招かないように、これまでの災害復興公営住宅の経験を活かし、大規模、高層住宅ではなく、小規模、低層の住棟を重視するなど、設計・計画に細心の注意をはらうこと。
（３）　借り上げ公営住宅について
　災害公営住宅の建設・供給は、一定の年数を要することから、民間住宅等を借り上げて公営住宅としていくことも積極的に進めるべきである。その際、阪神大震災の復興借り上げ住宅で生じているような、借り上げ期間満了時に入居者を追い出すことがないよう、通常の公営住宅と同等の扱いを行うこと。
４．ＵＲ（都市再生機構）賃貸住宅の活用と対応施策について

　ＵＲ賃貸住宅について、貴職は「都市再生機構を通じ、空き室状況の把握を実施」とし、提供可能の空き室を「東北地方１５戸、全国２，５００戸」とされている（東京都１００戸、神奈川県７０戸、千葉県２５０戸、埼玉県２３０戸など。３月２３日現在）。
　しかし、実際には、この数値を大幅に上回る空き室が存在する。上記の数値には、既存賃貸住宅を１０年間で８万戸削減するという「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針」（２００７年１２月策定）の対象となり、現在空き家となっている住宅が含まれていないからである。
　例えば、東北地方の１５戸は仙台市内の住宅であるが、ここでは、別紙のように、約４千戸ある賃貸住宅を半減する計画が進行し、多数の空き室があるにもかかわらず、提供可能としていない。また、首都圏における実態も別紙の通り同様である。
　国民の共有財産であるＵＲ賃貸住宅を被災者に提供するためには、上記「再生・再編方針」による住宅削減の実施を直ちに取止めるべきである。特に仙台市のＵＲ住宅の削減方針は即刻撤回すること。そして実施が進行している東京日野市の高幡台７３号棟、東京足立区の花畑団地、神奈川県藤沢市の辻堂団地の「再編」は取止め、空き家（計約２千戸）をまとまって居住できるメリットを活かして避難住宅として被災者に提供すること。歴史的な大災害で被災者が苦しんでいるとき、「空き室隠し」ともいうべきことが行われれば、後日批判を招くことは火を見るより明らかであり、熟慮・英断すべきである。

５．住宅復興支援の強化と建設資材等の確保について

　（１）　自宅の再建に対する支援強化について
　被災者の多くの人は元の土地に自宅を再建することを望んでいる。この自力再建に対する支援を「被災者生活再建支援法」（全壊世帯に３００万円の支援金など）の制度を改善し、支給対象の拡大・支援金の増額などを行い、援助を強化すること。
（２）　ローコスト住宅の建設と地域経済の活性化について
　自宅再建の支援強化とともに、中越沖地震の際に実施された「ローコストの住宅建設」を促進することも重要である。柏崎市内では平米当たり１０万円での住宅供給が行われ、被災者の住宅確保として積極的な役割を果たした。こうした事例も検討し、多数の地元業者がローコスト住宅供給に取り組むことを行政が支援し、地域経済の活性化にもつなげるべきである。
（３） 中小建設業者の積極活用と建設資材の確保について
　ローコスト住宅の建設・供給をはじめ、民間賃貸住宅のリフォーム、耐震改修、公的賃貸住宅の空き家の修繕、改修、持ち家住宅の補修や建設など、住宅の確保と提供については、地元業者をはじめとした中小建設業者を積極的に活用すること。
　また、住宅・建設関連資材の不足、出荷停止などが頻発し、住宅確保と提供に重大な支障が生じている。「住宅関連資材不足に対応するため、３省庁による対策会議を設置（事務局・住宅局）し、対応を協議」されているが、事態を一刻も早く解消するため、よりいっそうの努力と全面的な対策を講ずること。
以上

敷金から修繕費「高すぎなければ有効」 最高裁判決

　賃貸住宅の敷金（保証金）を返す際、修繕費として一定額を差し引くと定めた契約条項（敷引〈しきびき〉特約）は消費者契約法に反するか――。この点をめぐって家主と借り手が争っていた訴訟で、最高裁第一小法廷（金築誠志裁判長）は２４日、「不当に高額でなければ特約は有効」とする判決を言い渡した。

　敷引特約は関西を中心とした商慣習。「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定める消費者契約法が２００１年に施行された後、地高裁段階では特約を無効とする借り手側勝訴の判断が相次いでいた。今回の判決は、特約そのものは無効ではないと認めた最高裁の初判断で、同種訴訟に影響を与えそうだ。

　争われたのは、０６年８月～０８年４月に京都市内のマンションの一室を借りた男性が、敷金４０万円のうち特約で差し引かれた２１万円の返還を家主に求めた裁判。家賃は月９万６千円だった。

　第一小法廷は、通常の使用による修繕費まで借り手に負担させる敷引特約について、「消費者の義務を重くするものだが、修繕の必要性や金額をめぐるトラブルを防ぐ意味で不合理とは言えず、借り手の利益を一方的に害するものではない」と指摘し、一般的な有効性を認めた。

　ただし、借り手側は修繕費に詳しくないことや家主側と交渉力に差があることを考慮し、「通常の修繕費、家賃額、礼金の有無などに照らして、差し引く額が高すぎる場合は無効になる」と述べ、額によっては違法となる余地は残した。

　今回の事例については、差し引く額が賃借期間に応じて１８万～３４万円で家賃の２倍弱から３．５倍強にあたり、礼金の支払いもなかったとして「高すぎるとは言えない」と判断した。家賃の何倍なら不当に高額になるかという基準は示さなかった。

　借り手側は「通常の使用によって生じる修繕費は家賃に含まれており、敷金から差し引けば二重の負担になる」と訴えたが、判決は「特約が成立している場合は、修繕費は家賃に含まれていないとみるべきだ」と退けた。

　０８年１１月の一審・京都地裁、０９年６月の二審・大阪高裁も特約を有効と認め、借り手側が敗訴していた。（延与光貞）

（朝日新聞　３月２４日）

東日本大震災救援募金のお願い

　３月１１日に発生した東日本大震災は、多くの尊い命を奪い、街を根こそぎ破壊する未曾有の大災害となりました。犠牲となった方々に哀悼の意を表するとともに、被災者の皆さまに対し心よりお見舞い申し上げます。街を復興させるためには長期の期間が必要です。当面、避難されている皆さんへの物心両面の支援が重要となっています。東借連では、全借連の皆さんと共に、震災支援募金を行ないます。同時に、国に対して被災された皆さんの住宅・居住支援の強化を他団体と協力して求めていきます。皆さんのご支援・ご協力を御願い致します。

◎送金先　〒１６０―００２２　東京都新宿区１―５―５　全国借地借家人組合連合会　電話０３（３３５２）０４４８
◎郵便振替口座番号（００１７０―４―６０２５５）
　備考欄に震災義援金と明記

東日本大震災で住宅・居住支援の抜本的強化を 住まいの貧困に取り組むネットワークが２周年集会開催

　住いの貧困に取り組むネットワーク２周年の集い「住宅政策を私たちの手に」が、３月２１日午前１０時半から新宿区戸塚地域センターで開催された。３月１１日に起きた東日本大震災後で開催が危ぶまれたが、この時期にこそ震災後の住宅支援や対策が重要なテーマになっているとして開催した。参加者は当初の予想を上回る８０名が参加した。

　開会に当り、ネットワークの世話人で住まい連代表幹事の坂庭国晴氏より開会挨拶があり、東日本大震災で亡くなられた方々に対し参加者全員で黙祷を行なった。

　午前中は、ＵＲ高幡台団地が耐震強度不足を理由に取壊そうとしている日野市高幡台団地７３号棟の問題をテーマにしたドキュメンタリー映画「さようならＵＲ」の初上映会が行なわれた。上映後、監督の早川由美子さんの挨拶、映画に出演した７３号棟の住民、構造設計士や裁判闘争弁護団より、それぞれ挨拶とトークがありました。

　ＵＲ（独立行政法人都市再生機構）は、本来であれば建物の耐震改修か耐震建て替えをすべきであるにもかかわらず、建物を解体除去すべきと住民の立退きを求めて、残った７名の住民に対して、現在明渡しの訴訟を東京地裁立川支部に起こしている。７３号棟の住民の会の世話人の村田栄法さんは「この問題は他団地や民間賃貸住宅の追出しにもつながりかねない」と語っている。

　午後からのディスカッションでは、家賃補助問題とともに震災後の雇用や住宅問題をテーマに自立サポートセンター・もやいの稲葉剛さんの進行役で議論がされた。

首都圏青年ユニオンの河添誠さんは、「派遣の数が減らされ、長期の失業者が増えている。月払いの仕事では生活が出来ず、日払いの仕事についている若者がいる。半失業・半就労状態で家賃も支払えない。大震災の影響で経済が縮小し、解雇が大量に起きる可能性が高い。停電を労働者にしわ寄せするのはおかしい」と語った。

住まい連の坂庭さんは、東日本大震災の政府の対応方針の問題点を説明し、住宅・居住支援の抜本的強化として、復興公営住宅の建設と供給、民間賃貸住宅の借上げ方式等による公営住宅の供給、ＵＲ賃貸住宅削減方針を撤回し空家の提供、ケア付仮設住宅の建設・供給、民間賃貸住宅の一定期間の無償賃貸と家賃補助の創設等についての緊急要望（骨子案）を提案した。

会場から、「震災で何か言うことを我慢しなければならないかのような雰囲気があるが、しっかりと自分の権利を主張することが必要だ」との発言があった。

反貧困ネットワーク 東日本大震災被災者支援のための緊急要望

２０１１年３月１８日

内閣総理大臣
菅　 直　人　 殿

反貧困ネットワーク
　代表　宇都宮 健児




　　　　　　　　　　東日本大震災被災者支援のための緊急要望


　 大震災と福島原発問題への昼夜をわかたぬ活動に敬意を表します。
　しかし、被災地の状況は、ライフライン・物流の途絶によって、食糧や燃料の欠乏など、寒空のもとで命の危険さえともなう状況となっており、総力をあげた支援の強化が緊急課題であると認識します。
　私たち反貧困ネットワークと協力・共同する多くの民間団体、個人も、被災された方々の支援のために全力で協力したいと切に思っています。
　つきましては、以下のとおり要望し、貴職の真摯な対応を求めます。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記


１．　地方自治体等と共同して、権限を集中した現地対策本部を被災各県に設置し、食料や燃料、防寒具をはじめとした命をつなぐ生活必需品を、すべての被災者に届ける体制を大至急構築すること。

２．　被災者支援を迅速にすすめるため、NPOや民間団体、企業にも広く協力を呼びかけ、ボランティアの積極的な活用を行うこと。特に緊急を要する命をつなぐ生活必需品の配布については、ボランティア受入を大至急実施し、人海戦術（例えば、バイク部隊、小型トラック、ジープなど。）によって避難所、被災地全域でのきめ細かい配布を実施すること。

３．　生活必需品の配布や被災者支援のため、ガソリン等を確保・供給するなど、輸送対策を確立すること。また、東北全体の物流体制を早急に建て直し、モノ不足を解消すること。

４．　原発問題については、科学者の英知を結集して、その解決を大至急はかること。また、広報体制をいっそう強化して、正確な情報を速やかに開示し、すべての人々の疑念と不安を払しょくすること。

５．　震災、原発問題で一時的に避難を余儀なくされている人々の避難先と移動手段を十全に確保すること。協力する民間団体や自治体に対しては、その費用を速やかに補助すること。

６．　自らの被災を後回しにして不眠不休で活動を続ける現地行政職員や医療・福祉関係職員などに対して、支援・交替要員を確保・投入し、地域に不可欠なその活動が継続できるようにすること。


以上

更新料の性格について賃借人に誤認させ対価性の乏しい趣旨不明な金銭

　更新料の支払いを定める条項が消費者契約法に違反して無効になるかが争われています。大阪高等裁判所平成二〇年一月三〇日判決は有効であるとし、大阪高等裁判所平成二一年八月二七日判決は無効として、最高裁判所の判断を待つ状況になっています。

　妥当な判決である京都地方裁判所平成二一年九月二五日判決
　同判決は更新料条項が無効であるとしました。
　「更新料は、極めて乏しい対価しかなく、単に更新の際に支払う金銭という意味が強い、趣旨不明瞭なものであって、一種の贈与的な性格を有する。本件更新料条項は、民法六〇一条に定められた賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に金銭の支払い義務を課すものであって、民法の規定に比して賃借人の義務を加重するものであり、賃貸人と賃借人間の情報の質及び交渉力の格差を背景に、更新料の性格について賃借人を誤認させた状況で、賃借人に対価性の乏しい相当額の金銭の支払いをさせるという重大な不利益を与え、一方で賃貸人には何らの不利益を与えないものといえ、信義則に反する程度に、衡平を損なう形で一方的に賃借人の利益を損なうものである。」
　賃借人の多くは、更新料の性格（何のために支払うものなのか）をよく認識しないまま、ただ契約締結時に更新料条項に異議を述べて騒ぎ立てても甲斐なく終わることを予感して、更新料条項の当否を不問に付して契約書に判を押しているのが通常でしょう。更新料を対価性の乏しい趣旨不明瞭な給付とした本判決は、契約締結当時の当事者の認識に重きを置いた至極妥当な判断だといえます。

　警戒を要する賃借人の立場を無視する判決
　もっとも、昨年、同じ京都地裁（ただし別の部）で、更新料を賃料の前払いのほか途中解約時の違約金の性格を有するものとし、更新料条項の効力を肯定した判決が言い渡されました（平成二二年一〇月二九日）。「途中解約時の違約金」というのは、従来あまり指摘がなかった観点です。

　更新料を支払う慣習はない
　このように更新料条項の効力についての裁判所の判断は分かれています。しかし更新料条項がない場合は更新支払義務がないことは確定した判例です。更新料の支払いと金額について合意ができなければ法定更新を主張することが適切です。

（弁護士　黒岩哲彦）

※消費者契約法第十条　民法、商法（明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。(東京借地借家人新聞３月号）



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日弁連が罹災法改正案 被災借家の利益両立へ

　日本弁護士連合会（日弁連）は２０日、阪神・淡路大震災にも適用された「罹災（りさい）都市借地借家臨時処理法（罹災法）」の改正案をまとめた。被災した借家人が同じ場所に住み続けられる「優先借地権」を認めた法律だが、借家人、家主ともに負担が大きいなど、時代に合わないと指摘されていた。改正案では優先借地権を廃止する一方で、借家人の一時的な土地使用権を設け、借家人、家主双方の利益を両立させた。


　同日午前、日弁連が東京都内で開いた理事会で改正の意見書を決議した。今後、国などへの働きかけを強める。

　同法はもともと戦災後のバラック建設などを想定していた。災害にも適用されるようになったが、阪神・淡路大震災のときは終戦直後に比べて地価が格段に高く、借家人が優先借地権を行使するには多額の権利金の支払いが求められた。

　優先借地権が残ると土地の売却もしにくいため、家主側が「解決金」を支払い、借家人が権利放棄する例も続出した。

　改正案では、優先借地権を廃止。代わりに、借家人が生活再建のために同じ場所を一時的に使用できる、とした。１０年間を想定している。また借家人の承諾があれば、公的な仮設住宅の敷地として一時使用できることにしている。

　「優先借家権」も見直す。震災時は再建後に家賃が上昇し、元の借家人が払えないケースが目立った。改正案では、家賃補助などの公的支援制度の創設を明示。家主が明け渡しを求めることができる理由に「解決金の支払い」「都市計画」なども挙げた。

　同法は震災後、改正の機運が高まったが、その後１５年が経過。日弁連災害復興支援委員会の永井幸寿委員長は「この法律はすでに今の社会に合わなくなっている。発生が懸念される首都直下地震などの災害では対応できない。きちんと修正しておく必要がある」と話している。

（災害特報班・岸本達也）


　【罹災法】関東大震災後にできた法律を基に１９４６年に制定。災害などで住宅や店舗を失った借家人が、再建された建物に入居できる「優先借家権」と、再建されない場合、借家人が借地人になることができる「優先借地権」を認めている。

(2010/10/2 神戸新聞0

日弁連　罹災（りさい）都市借地借家臨時処理法（罹災法）」の改正案

被災地の借地借家保護、臨時処理法を適用へ

　法務省は１４日の政務三役会議で、東日本巨大地震の被災地に対して「罹災(りさい)都市借地借家臨時処理法」を適用する方針を決めた。


　関係省庁と協議し、近く具体的な適用地域を定めた政令を閣議決定する。

　同法は、借りていた建物が震災で倒壊、焼失するなどした場合、〈１〉再築された建物を借家人が優先的に借りられる〈２〉建物が借地上にあった場合は復興時に優先的に借地権が与えられる――ことなどを規定している。

　同法は、１９９５年の阪神大震災と２００４年の新潟県中越地震でも被災地に適用された。

（2011年3月14日18時43分 読売新聞）

大規模災害で建物が滅失してしまった場合 借地権・再築はどうなるのか

問）借地上の建物が大災害により倒壊・焼失・流失等で滅失した場合は借地人の権利はどうなるのか。


（答）借地契約が借地借家法施行（１９９２年８月１日）前に設定された借地権（建物滅失後の建物築造）に関しては借地法７条が適用される。借地権の存続期間が終了する前に地震・火事・台風等による災害によって借地上の建物が滅失した場合、借地権自体は消滅しない。借地法７条は建物が滅失しても建物を再築することが出来ることを規定している。判例も「建物を新築する時は、地主の承諾を得る旨の特約があるとしても、この特約は消失した建物を再築する際にも地主の承諾が必要である趣旨ではない」（東京高裁１９５８年２月１２日判決）としている。従って災害による滅失の場合は増改築を制限する特約があっても地主の承諾は不要と言うことになる。

　 問題は、借地人の建物が滅失している間―例えば建物の再築が資金繰り等で長引いている間に、地主が第三者に土地を売却してしまった場合である。本来、借地人は借地上の建物を登記しておけば土地所有者が代っても新所有者に対して自分の借地権を対抗（主張）することが出来、借地の明渡しを求められることはない。しかし建物が滅失している間に土地を取得した新所有者に対しては原則的には借地権を主張することは出来ない。だが「借地借家法」は建物の滅失の原因を問わずに借地人が建物を特定する事項・建物の滅失の日・建物建築予定等を掲示することによって建物が無くても旧建物の滅失の日から２年に限って新所有者に対抗することが出来る（借地借家法１０条２項）という救済規定を定めている。

　 大規模災害があった場合は政令で適用地域を定めて罹災都市借地借家臨時処理法（以下処理法）が適用される。１２年前の阪神大震災の場合は２０日後に処理法が指定された。「処理法」は借地権の存続期間に関しては建物の再築を容易にするために残存期間が１０年以下の場合は一律に政令施行日から１０年間に延長される（処理法１１条）。また政令施行日から５年間に限り建物が滅失のままでも前記掲示をしなくても新所有者に借地権を対抗することが出来る（処理法１０条）として借地借家法１０条よりも救済措置が強化されている。



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月21日（祝・月）住まいの貧困に取り組むネットワーク２周年の集い

※3月21日に予定されていた下記集会は内容を一部変更して開催します。
　この時期だからこそ、住宅政策の重要性について考えたいと思います。ご参集ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
住まいの貧困に取り組むネットワーク　２周年の集い

　　　　　　　　住宅政策を私たちの手に
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

とき：2011年3月21日（祝・月）10：30～15：00（10：00開場）
ところ：戸塚地域センター７階多目的ホール
（高田馬場駅より徒歩3分）　地図


　拡大し続ける「住まいの貧困」にストップをかけようと、「住まいの貧困に取り組むネットワーク」が設立され、２年が経ちました。
　混迷する国会情勢の中、「追い出し屋規制法案」は宙吊り状態になり、民主党がマニフェストに掲げた「家賃補助制度」も実現の道筋がまだ見えていません。
　一方、公的な役割を担うはずのＵＲ（旧公団）住宅では「耐震不足」を口実に住民への退去圧力がかけられています。

　東日本大震災の被災者に対して各地で公的住宅の提供が開始されていますが、この間、公的住宅が削減された影響で、量的にも不充分なものにとどまっています。
　震災をきっかけにした解雇や雇い止めもすでに起こっており、貧困問題の拡大も懸念されます。
　今こそ「住まいは人権」という原点に立ち返って、住宅政策の重要性について考えたいと思います。
　ご参集ください。


＜主な集会内容（予定）＞

・早川由美子監督作品『さようならUR』初上映会

・ディスカッション『大震災で問われる住宅政策』
河添誠（首都圏青年ユニオン）、稲葉剛（自立生活サポートセンター・もやい）、坂庭国晴（国民の住まいを守る全国連絡会）

＊ドキュメンタリー映画『さようならUR』（早川由美子監督作品）

　耐震性不足を理由に取り壊しが決まった、UR（旧住宅公団）所有の高幡台団地73号棟（東京・日野市）。数年前までURは耐震改修を行うと住民に知らせていたにもかかわらず、突然の方針転換。
　（本当にこの建物は危ないの？直すことは不可能なの？）と疑問を持った住民たちが情報公開請求で資料を請求するも、構造設計図はすべて黒塗り、決定の過程も不透明なまま。
　UR団地の削減方針が決まったのと時を同じくして発表された73号棟の取り壊し。背景にあるのは団地の削減、民営化なのか？
　偶然この問題を知った監督が、団地に暮らす人々の暮らしに密着し、住宅問題にかかわる専門家たち、UR、国交省…と取材する中で、この国の公共住宅とその将来を考えていく、異色の”住宅”ドキュメンタリー映画。



【主催】住まいの貧困に取り組むネットワーク
　ブログ： http://housingpoor.blog53.fc2.com/
　メール： sumainohinkon@gmail.com
　ツイッター： www.twitter.com/sumainohinkonNW/

2011年公示地価は3.0％下落

　国土交通省は３月17日、2011年公示地価を発表した。それによると、2011年１月１日時点の地価は全国平均で3.0％下落。2010年調査の4.6％下落から、下落幅が縮小した。用途別に見ると、住宅地は2.7％下落（2010年調査は4.2％下落）、商業地は3.8％下落（同6.1％下落）といずれも下落幅は縮小した。



　下落幅縮小の背景には、「マンション販売の回復傾向がある」（国交省）。住宅ローン減税や贈与税非課税枠の拡大など政策効果や値ごろ感の高まりにより、大都市圏を中心に住宅地で好影響を及ぼした。また、商業地でも、「都市部の一部地域で高度利用できる商業地域にマンションが立地する傾向が見られた」（国交省）という。



　地域別に見ると、特に名古屋エリアの回復が目立つ。リーマンショックに加えてトヨタショックで地価が大幅に落ち込んだ同地域。落ち込みが大きかった分、他の地域に先行して回復が進んでいるという。名古屋圏は、三大都市圏の中で下落率が最も低い0.8％下落。名古屋市の住宅地では、0.1％上昇となっている。交通利便など商業地としてポテンシャルが高く、マンション用地取得が活発化したという調査地点「名古屋市中区正木3丁目1111番」は、30.4％上昇で全国最大の変動率を示した。



　また、東京圏は都心部での回復が顕著だ。住宅地では、東京都中央区が3.5％上昇。2010年調査の12.2％下落から大幅に改善した。商業地を見ても、東京都千代田区は、3.6％下落（2010年調査は15.9％下落）、同中央区は3.8％下落（同17.3％下落）と、大幅に下落幅が縮小している。千代田区は立地優良な大型ビルへの移転や集約が顕在化、中央区は銀座での百貨店の増床効果による売り上げ増などが背景にあるという。



　一方、大阪圏では大阪市中心部の商業地で、需給バランスの調整が進まず、大幅な下落が継続している。特に、「新規大型ビルが建築されたターミナル立地の北区梅田へオフィス需要がシフトしている」（国交省）影響で、難波駅周辺では大幅に下落。「中央区難波３丁目27番27外」で全国最大の下落率20.0％を記録した。

（住宅新報　３月１７日）

被災者向け融資開始、借入者には返済猶予、延長などで対応 住宅金融機構

住宅金融支援機構は今回の大地震で住宅が全壊、大規模半壊又は半壊した被災者を対象に、住宅復旧のための補修資金と住宅の建設資金、購入資金の融資の受け付けを始めると発表した。受付期間は、り災日から２年間。適用金利は全期間固定金利で年1.77％、特例加算については2.67％（３月14日現在）で融資する。



　また被災者で同機構から融資を受け現在返済中（フラット35を含む）の人には、返済金の払込みの猶予、猶予期間中の金利引き下げ、返済期間の延長で対応する。被災の程度に応じて返済方法の変更を受け付ける。



　同機構は３月11日付で、機構本店内に被災者対応本部を、東北支店内に現地被災者対応本部をそれぞれ設置。現地の情報収集、被害状況の把握、被災者向け情報の発信、受託金融機関との調整、顧客相談対応などにあたっている。（住宅新報　３月１４日）