１０月６日 第２回講座 「家賃債務保証問題と新たな住宅セーフティネット」

「新たなセーフティネット住宅の実践を考える」の第2回講座を下記のとおり、開催いたします。
ぜひご参加ください。

第２回講座　「家賃債務保証問題と新たな住宅セーフティネット」

日時：１０月６日（金）午後６時３０分～午後８時

会場：新宿区・戸塚地域センター・地階集会室　
アクセスは、こちら。

講 師：林　治　弁護士ほか


「改正住宅セーフティーネット法って低所得者が入居するときに家賃保証会社の費用を補助してくれるって聞いたけど？」

「家賃保証会社の取り立てってヤクザまがいだって聞いたけど、規制されてるの？」

２０１７年１０月２５日から「改正住宅セーフティーネット法」が施行されます。
これにより「追い出し屋」による被害は規制されるのでしょうか？補助金が違法行為を行う家賃保証会社に支払わることにならないのでしょうか？

これまでの追い出し屋の被害の実態や裁判でのたたかいなどに触れつつ、国土交通省の家賃債務保証業者登録規程案を中心に、求められる家賃保証会社の在り方について考えます。


【開催団体】　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワーク、日本住宅会議（関東会議）

【連絡先】　ＮＰＯ住まいの改善センター　℡：０３－３８３７－７６１１

民法改正を受けて全国消団連が賃貸借契約の標準契約書改訂で学習会

　賃貸借契約をめぐる紛争を防止するための手本として国交省が策定した「賃貸住宅標準契約書」が、今回の民法改正を受けて見直されることになり、全国消費者団体連絡会（消団連）の呼び掛けで、８月１７日午後６時から四谷の主婦会館プラザエフで学習会が開催され、インターネット回線を使ったテレビ会議で北海道からも参加があった。

国交省住宅局の担当者から、借家相談は高い割合が続いており、退去時の敷金返還や家賃滞納での保証人からの相談が多いことが報告された後、民法改正とそれに対応した標準契約書改訂の重要項目として、①原状回復の範囲・敷金の返還等、②連帯保証契約では保証人保護のため保証限度額を決める、③借家の一部が滅失して利用できない場合は家賃が減額される、④借家人の修繕権、等について解説があった。質疑応答では、各消費者団体から消費者契約法に違反する相談事例と是正事例が紹介された。（東京借地借家人新聞より）

９月２４日 中野で借地セミナー開催

　生活協同組合・消費者住宅センター主催（後援・東京多摩借地借家人組合）による「借地問題セミナー」が９月２４日（日）午後１時受付、１時３０分から開会。閉会１５時３０分。会場は中野区中央５丁目（ＪＲ＆東京メトロ中野駅南口下車徒歩６分）の東京都生協連会館３階で開催する。
　講演内容は、①「借地（契約満了と更新）について」を東京多摩借組の細谷紫朗事務局長が講演する。②「借地のお住まいの（修繕・増改築）について」を当生協顧問のアルタイル法律事務所の宮地理子弁護士が講演する。

申し込みは、電話０１２０―６７０―６２０まで。４０名の定員になり次第締め切る。参加費無料。

地主、借地人に何らの説明なく地上げ業者に底地を売却

　日光街道西側で宅地３０坪を賃借している坂倉さん（仮名）は７月新地主と名乗る地上げ業者から底地の購入を打診された。坂倉さんが６月末に地代を前地主に持参時には底地売却の話しはなく、突然の社員の訪問に驚き、借地借家問題を扱っている組合を調べて電話した。

　日を改めて事務所を訪れ事務局からは地主が交代しただけで契約内容が変わらず、底地を買わなくても今まで通り地代を支払えば問題はないと説明される。事務所での交渉、地代支払いを社員に提案。日を決め、土地登記簿持参と自宅訪問禁止を条件に話し合いを承知する。坂倉さんは組合に入会して少し安心した模様だ。

（東京借地借家人新聞より）


底地買い、賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　042－526－1094

更新拒絶の通知拒否したら、地主が明渡しと地代値上げの調停申し立ててきた？

北区赤羽に住む南さん（仮名）は親の代から借地して住んでいた。

父親が死亡し、借地権を母親と息子である南さんが相続した。相手の地主も親から子、そして孫に相続された。昨年の１２月に更新拒絶の通知が送付された。正当な事由は地代が固定資産税、都市計画税とほとんど変わらないこと。地主の子供に住まわせるためで、借地人の必要性は低いという理由であった。同時に、地代の増額請求をしてきた。南さんは地代に増額請求については話し合いに応じるが立退きについては応じることができないと回答した。

今年の４月に明渡しと地代の値上げ請求の調停を起こされた。調停では、地代の値上げと明渡し請求は矛盾し、明渡し請求を求めないことを前提に地代に値上げ請求については話し合いに応じるという立場でのぞんだ。代理人の弁護士は次回までに地主に聞いて回答すると述べ第１回の調停は終了。同時に、調停委員からいくら位の値上げならば応じる容易があるか回答するよう求められた。あくまで明渡し請求をするならば不調に終わらせることを確認し、都税事務所での固定資産税の資料を基におおむね２倍から２･５倍の回答を準備することにした。

(東京借地借家人新聞より）

　

建物賃貸人の瑕疵担保責任について（判例紹介）

　皆さんは「瑕疵(かし)担保責任」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。「瑕疵」とはその物が本来そなえているべき性質をそなえていないこと、いわば欠陥があることを意味し、「瑕疵担保責任」とはその物にはそういう瑕疵がないことを保証するということです。

　瑕疵が目に見えるような場合には、それを見込んだ対応がとれますが、目に見えないような場合（これを「隠れた瑕疵」といいます）、
例えば、購入した中古住宅が白アリに侵されていたとか、建築目的で買った土地に大量のガラが埋っていたとかの場合は、民法は、買主に、瑕疵が大きく契約をした目的を達することができない場合には契約を解除する権利、そこまで至らない場合は損害賠償を請求する権利を認めています。

　　このような瑕疵は、物質的な欠陥ですが、例えば、マンションや居住用建物の売買契約において居室内で自殺した者がいたとか、居室が長期にわたって性風俗営業に使用されていたとかなどは、心理的要素に基づく欠陥（心理的瑕疵）というべきもので、この場合も隠れた瑕疵に該当するというの
が判例になっています。

　では、ネット販売営業の目的で賃借した事務所の住所が「振り込め詐欺」の金員送付先事務所として警察庁等のホームページに公開されていた場合、賃借人は賃貸人に瑕疵担保責任を問えるか。この事件で判決は、「本件事務所に心理的瑕疵があるといえるためには、賃借人において単に抽象的観念的
に嫌悪感、不安感等があるだけでは足りず、嫌悪感等が事業収益や信用毀損等の具体的危険性に基づくものであり、通常の事業者であれば、本件事務所の利用を差し控えると認められることが必要である」とし、本件では、本件事務所に関連する振り込め詐欺についてテレビ、新聞などで報道されたわ
けではなく、警察庁のホームページを確認しなければ詐欺事件があったと認識するのは極めて困難であるなどとして、賃貸人の瑕疵担保責任を認めず、賃借人の損害賠償請求を棄却しました（東京地裁平27.9.1判決、判例タイムズ1422）。

　賃借人としては、瑕疵担保責任問題に遭わないために契約の前に土地建物の来歴について十分注意する必要があります。（弁護士・白石　光征)


賃貸トラブル、借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４