全借連第３回常任理事会が開催 家賃補助署名の取り組み議論

　全借連第３回常任理事会は、９月１６日午前１０時３０分から東京都豊島区で１２名の参加で開催されました。

　田中会長の開会の挨拶で始まり、細谷事務局長が前常任理事会以降の主な活動と国の住宅政策の動きが以下のように報告されました。
　①参議院選挙に向けた政党アンケートでは、民進党・日本共産党・社民党・生活の党から「家賃補助が必要」との回答が寄せられました。
　②国交省の新たな住宅セーフティネット検討小委員会が「中間とりまとめ」は７月に発表され、高齢者や低所得の若者単身者など住宅確保要配慮者などに対する空き家を活用した居住支援の仕組みができることは前進ではありますが、低家賃で一定の質を備えた住宅を確保するためには家賃補助が必要となっています。今後、最終とりまとめに向けて、家賃補助署名など他団体との共闘を強め運動を強化することを確認しました。

　借地借家人と住まいを取り巻く情勢では、雇用促進住宅が東西に分けて居住者がいるまま一括売却されることが発表され、定期借家契約の入居者から追い出しの不安の相談が兵庫借組に寄せられています。借家の明渡しでは耐震不足を口実にする請求が増えています。大阪の文化住宅は老朽化がすすんでいるが家主は放置している等各地で深刻な相談内容の特徴が報告されました。

　家賃補助実現の署名運動は、来年に向けて新しい署名用紙を作成し、来年４月末までに１組合員１０名以上の目標で取り組むことが決まりました。

　組織の拡大強化では、各連合会と単組の取り組みが報告されました。事務局の中村副会長より前総会より組合員現勢が後退させないよう訴えがありました。その他創立５０年記念誌の作成、今後の共闘課題が討議されました。

高齢者の預かり金流用の財団法人 債権者集会で憤りの声

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160928/k10010709871000.html

全国の身寄りのない高齢者から身元保証をするなどとして、およそ９億円を預かって破綻した、かつての公益財団法人「日本ライフ協会」の債権者集会が大阪で開かれ、出席者からは、協会の幹部や公益法人に認定した国に対する憤りの声が出ました。
東京・港区に本部があった日本ライフ協会の債権者集会は２８日、大阪・北区で開かれ、およそ１００人が集まりました。
日本ライフ協会は、身寄りのない高齢者の入院時の身元保証や、葬儀や死後の事務手続きの代行をするとして全国の２６００人余りからおよそ９億円を預かっていました。しかし、ことし１月、２億７０００万円余りを職員の人件費などに流用していたことが国の検査で明らかになり、公益財団法人の認定が取り消され、その後、破産手続きが進められています。
債権者集会は非公開で行われ、出席者によりますと、破産管財人の弁護士が、協会には負債が１１億円ほどあり、資産が足りないため高齢者には預け金の全額は戻らないと説明したということです。出席者からは「足りない分を協会の幹部に支払わせることはできないのか」とか、「公益法人に認定した国にも責任があるのではないか」といった質問や意見が相次いだということです。
協会の破産管財人の森恵一弁護士は「協会の幹部に損害賠償を求め、できるかぎり多くの金額をなるべく早く債権者にお返ししたい」と話しています。

出席者「安心を買うつもりで大金を」

日本ライフ協会に１６０万円余りを預けたという大阪市内の６８歳の男性は「国に認定された団体だったので信用していた。高齢者という弱い立場の人からお金を集めておいて、返せないというのは許せない」と話していました。
身寄りがないため老人ホームに入る際の身元保証をしてもらおうと金を預けたという高槻市内の７７歳の女性は「安心して暮らせるようにとお金を出した。弁護士に頼んだが、まだ１００万円ほど返ってきていない。協会側にはきちんと説明してもらいたいし、国にも対応を求めたい」と話していました。
債権者集会に出席した大阪市内の７３歳の女性は「国が公益財団法人に認定しているというのを判断基準に、安心を買うつもりで大金を出した。いったい国はどういうチェックをしていたのだと言わざるをえない」と話していました。
（ＮＨＫニュース９月２９日）

地主の代理人が立ち退きを強要 裁判していないのに訴状を送付

　府中市片町の分倍河原駅の商店街で商売を営むＨさんは、昨年１２月に借地契約が２０年の期間満了に当り更新料６００万円（坪当り約６０万円弱）、地代年額４０万円という不当に高額な請求を受け、組合と相談し請求を全面的に拒否し、今年の１月１日から法定更新を主張し、地代の受け取りも拒否され東京法務局府中支局に供託しています。

　その後、今年の２月に地主は更新料を１カ月以内に支払わなければ契約を解除すると通告してきましたが、Ｈさんは「更新料を支払わないことが、旧借地法第４条第１項の正当事由には全く当たらず、同法６条により更新拒絶の異議は認められません。建物の収去にも土地の明渡しにも一切応じる考えはありません」と文書で反論しました。

　しばらく地主からも連絡がないまま時間が過ぎていきました。７月に突然横浜の不動産会社の人が来て、「地主は借地権を買い取りたい意向である。Ｈさんにも売りたい意思があれば仲介をしたい」と言ってきました。組合にも不動会社が担当者が訪問し、金額の提示もあり、Ｈさんも高齢であることから借地権の売買をすすめようとした矢先、地主が住む八王子市に事務所がある弁護士が代理人として通知してきました。

　通知によると、借地権の売買は更新料の不払いで契約は解除されている。建物収去・土地明渡しを求め裁判所に訴えを提起する準備をしている。しかし、速やかに立退きに協力するなら立退料として借地権価格に相当する５６９万６６４０円を提案する。金額に納得ができなければ裁判の場にて解決を図りたいので連絡を寄こすようにと弁護士とは思えない脅しに近い文書でした。
さらに、文書には何と裁判所の訴状まで同封され、借地権価格について、「本件の借地権割合はＣ＝７０％ですが一般的に賃貸人が借地権を買い取る場合には、承諾料、更新料等の事情を考慮して低額となることから、本件では４０％として計算させて頂きたく存じます」として５６９万６６４０円を提示。地上げ屋まがいの弁護士のやり方も異常であり、組合ではＨさんに「このような卑劣や行為に絶対に負けてはならない」、裁判所から訴状が届いたら組合の弁護士を代理人に立て、裁判を受けて立つよう打合せを行い、地主の代理人には一切返事をしないように確認しました。すでに１カ月が経過しましたが、裁判所から訴状は届いておりません。　(東京多摩借組ニュースより）


借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

高尾山ハイキングのご案内 蛇滝から琵琶滝の滝コース

　年間の観光客３００万人が訪れる高尾山は、フランスのミシュラン社から観光地として三ツ星の評価を受けるなど世界中の人が訪れるハイキング・トレッキングの名所となっています。ケーブルカーやリフトを使えば誰でも登れますが、今回は沢山ある登山コースの中で高尾山の北側から登る蛇滝コースから１号路に合流し、高尾山山頂をめざします。下山は琵琶滝コースをゆっくりと下り、京王線の高尾山口がゴールです。
　ガイドは、高尾山に何十回と登り、山歩きのベテランの細谷事務局長が案内します。ぜひ、ご参加下さい。

◎日時　１０月１６日（日）午前９時中央線高尾駅北
　口改札口（雨天の場合は中止）
◎コース　高尾駅から小仏行バスで蛇滝口で下車
蛇滝口バス停→５分→蛇滝入口→15分→林道分岐→10分→蛇滝→30分→2号路との分岐→3分→霞台→20分→高尾山薬王院→25分→高尾山山頂　　　　歩行時間上り1時間50分、下り1時間20分
◎持参と注意事項　しっかりした靴、ザック、水筒、
お弁当、菓子類（飴など）、雨具（ビニールでも可）、杖かステッキがあると便利、座るときのビニールシートなど（体調の悪い時は無理をしないでください）
◎交通費は各自自弁。
◎参加申込み　１０月１１日までに組合事務所まで。

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

新しい住宅セーフティネット「中間とりまとめ」発表 家賃補助制度の実現に向けて運動の強化を

　今年３月に閣議決定された住生活基本計画（全国計画）の中で、「民間賃貸住宅を活用した新たな仕組みの構築を含めた、住宅セーフティネット機能の強化」をすることが加わった。国土交通省は「新たな住宅セーフティネット検討小委員会」を設置し、今年７月の３回目の審議を受けて「中間とりまとめ」を発表した。

　空き家の活用が課題に

こうした検討が行われた背景には、住宅確保要配慮者と呼ばれる低額所得者・高齢者・障がい者・子育て世帯・低所得の若者・被生活保護者・外国人・ホームレス等が急増し、安定した住まいを確保できない現状がある。
　一方、空き家の数は年々増加し、全国で８２０万戸、東京では８２万戸と空き家の活用が問題となっている。一方、公営住宅の応募倍率は東京都は全国の中でずば抜けて高く、今年５月の世帯向が２７・９倍、２７年８月の単身者向は５８・５倍と入居を希望しても入居できない。民間賃貸住宅は低家賃住宅がなく、高額な家賃負担で苦しんでいる低所得が多いなど、住宅のセーフティネットが機能していないことが大きな問題となっている。

　特に配慮が必要世帯に対応

　今回の「中間のまとめ」では、多様な住宅確保要配慮者を対象に、空き家や民間賃貸住宅の空室を積極的に活用し、住宅は都道府県または市町村の登録制にして、高齢者などが排除されない仕組みをつくるもので、こうした新しい住宅セーフティネットは「公営住宅を補完するもの」としている。そのための「家賃債務保証業」や「適正な管理業」の活用、「家賃滞納時のルールの事前明示」などが議論されている。
　「家賃補助」については中間まとめでは言及されておらず、「特に配慮が必要な住宅確保要配慮者への対応」で、「家賃負担が困難な世帯のため、比較的低い家賃での提供が期待できる空き家・空き室の活用」、「改修等の支援を受ける要件としての家賃の上限を設定」など家主への支援が中心で、家賃補助制度の実現につながるのか明確ではない。

地方自治体ですでに公営住宅への入居資格がある人達への家賃補助が実施されている。今後、入居支援の仕組みが広がることが期待されている。

　家賃補助制度創設をめざす

　国交省は年内に最終まとめを行い、新たな住宅セーフティネットの制度設計に向けて必要な法律の整備や予算等も検討する。全借連では住宅運動団体とも協力して、家賃補助制度の創設を含めた住宅セーフティネットの真の確立に向けた運動に取り組む予定である。

借地借家問題市民セミナー １０月２２日 府中市のルミエール府中で開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会
相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権


日時　１０月２２日（土）午後１時３０分開会
会場　ルミエール府中・第１会議室　

※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

３年越しに家賃減額に成功

　国立市の旭通りは、組合が創立した昭和５０年当時は映画館（スカラ座）もあり、活気のある商店街で、借地借家の相談も数多く寄せられていました。昭和６２年に映画館は閉館し、今は商店街としては衰退している状態です。６年ほど前に３７．６２㎡の店舗で鍼灸院を営むＹさんは、２階の騒音も仕事に影響するとともに、近隣の店舗の家賃が値下がりしている状況を調べ３年前から家賃の値下げを要求し、家主と交渉してきましたが、今年の６月に東京地裁立川支部で以下のように和解が成立しました。

　家賃は、平成２８年６月３０日分までは１カ月１４万５８００円（消費税込）とし、平成２８年７月１日以降は１カ月１３万１７５０円（消費税込）に減額することに合意致しました。月額で１万４０５０円の減額となりました。

　Ｙさんは、家主に対し再三調停の申し立てを行いましたが、家主は不動産会社を倒産させたり、会社名義から奥さんの名義に変更したり、奥さんが病気で出廷できないと仮病を使ったりと調停に応じてもらえず、昨年弁護士を代理人に立て何とか和解の運びとなりました。Ｈさんは、弁護士費用は痛い出費だったが、家賃を減額できたので仕事も頑張って取り戻したいと語っていました。

借地借家問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

借地借家問題市民セミナー ９月１７日立川市柴崎学習館で開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会
相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権


日時　９月１７日（土）午後６時３０分開会 　
会場　立川市柴崎学習館第２教室　

※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

連続学習会第4回：若者にとって住まいとは何か～学生支援ハウス「ようこそ」の試み～

日時：2016年11月4日（金）18：30～19：30
場所：新宿区戸塚地域センター地下1階 集会室１（高田馬場駅から徒歩2分）　地図はこちら。

発表者：NPO法人学生支援ハウス「ようこそ」　庄司洋子氏（理事長）、深田耕一郎氏（事務局次長）


「住まいの確保が難しい」問題に挑み、独自の住まい支援をしておられる方からお話を伺う学習会も4回目となりました。

今回は、家族からの支援が得られず、18歳で自立しなければならない、児童養護施設を退所した学生たちに、格安の住まいと食事を提供するNPO法人学生支援ハウス「ようこそ」の庄司洋子さんと深田耕一郎さんにお話しいただきます。

「ようこそ」が運営するシェアハウスは、親の後ろ盾のない学生たちが資格を取得したり、大学で学び、社会に出る前に様々な挑戦をしたり、経験を積んだりすることを可能にするために、NPOを設立し、空き家を改修して開設されました。空き家の耐震検査、耐震補強、改修にあたっては、多額の費用を要し、苦労があったそうです。

ハウス立ち上げの際の想いや、若者が将来に向けて羽ばたく力を培うための住まい支援のご苦労や喜びなどを伺いながら、このような取り組みを広げるために、何が必要なのかなど、ご参加の皆さんも一緒に意見交換していきましょう。


＊学習会終了後は住まいの貧困ネット定例会を行い、情報交換や意見交換をしますので、お時間の許す方はぜひご参加ください。

無届け介護ハウスの実態 自治体の半数が十分把握できず

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160913/k10010682941000.html

法律で義務づけられた届け出を行っていない、有料老人ホーム、いわゆる「無届け介護ハウス」について、去年、総務省が調査を行った自治体の半数が、実態を十分把握できていないことがわかりました。
高齢者を入居させて介護や食事などのサービスを提供する施設は、有料老人ホームとして都道府県などへの届け出が義務づけられていますが、設備が国の指針を満たしていないことなどから届け出を行っていない「無届け介護ハウス」が急増しています。
こうした施設は、空き家やマンションの一室を利用しているケースも多く、総務省行政評価局は、実態の把握状況を確認するため、去年、全国の３０の都道府県や市町村を抽出して調査を行いました。
その結果、半数の１５の自治体が、介護の相談窓口の地域包括支援センターとの間で、情報交換の機会や情報共有の仕組みを設けていないなど、連携が不十分であることがわかりました。
また、２つの県では無届けと把握していながら、２年以上にわたって届け出を指導していなかったほか、「虐待の疑いがある」と元職員から通報があったにもかかわらず、３年間にわたって指導していなかった県もあったということです。
総務省は「実態把握や指導の取り組みが不十分だ」として、厚生労働省に対し、今週中にも自治体と地域包括支援センターの連携を強化させて、実態の把握を徹底するよう勧告する方針です。

急増する無届け介護ハウス

「無届け介護ハウス」は厚生労働省の調査で、ことし１月末現在、少なくとも１６５０施設に上ることが分かっています。
特別養護老人ホームなどの公的な施設が不足する中、無届けの施設は年金だけでは民間の有料老人ホームに入ることができない高齢者などの受け皿となり、平成２１年からの６年間で４倍余りに急増しています。
こうした施設は届け出が出されていないため、自治体による立ち入り検査のほか、定期的な指導や監査など必要なチェックが行き届かず、国の指針で定められた防災設備がないなど、安全対策や居住環境が不十分だという指摘もあります。
実態把握が難しい理由について、総務省の調査を受けた自治体の多くは「担当部署の人手不足が深刻で、急増する無届けの施設に対応できない」と答えていて、「施設への指導や立ち入り検査などを担当する職員が１人しかいない」と回答した自治体もあったということです。

専門家「地域の力を集約した取り組み必要」

高齢者の住まいに詳しい高齢者住宅財団の高橋紘士理事長は「１人暮らしで、自宅での生活が困難になった高齢者が入居できる施設が不足し、安価な費用で入居できる無届けの施設が受け皿となっているのが現状で、なかには良心的でケアの水準も高い施設もあるが、生活保護費を無断で預かるなど、いわゆる『貧困ビジネス』として運用している施設もある」と指摘しています。
そのうえで、今後求められる対策について、「自治体が実態を把握し、指導しなければならないが、人手不足が深刻で、きちんと体制が整備されている地域はまだかなり少なく、自治体と地域包括支援センターなどの連携も熱心に行えている地域はほとんどない。今後は自治体やセンターの職員のほか、ケアマネージャーや医師など、地域の力を集約して取り組むことが求められている」と話しています。

ソフトにゆする地上げ業者

世田谷区に住む元橋さん（仮名）は数年前に父親が死亡し、母と本人が相続した。父親は長い間組合員として又役員として活動してきた。もちろん更新料の支払いについても拒否し、頑張ってきた。その後、地主は不動産業者に底地を売却したが、再び転売され、新しい地主が話合いにきた。

今までの業者とは脅かすような行為はしないで地代も振込をさせた。
その後、業者からは数ページの資料を付けて、借地権の特性としては地代の値上げ、更新料、建替え承諾料、名義書替料などリスクはこんなにありますよと指摘し、買取るか売却するか選択するよう求めてきた。

元橋さんは今後、組合と相談して底地を買取る方向で検討することにした。(東京借地借家人新聞より）

大手ハウスメーカー 借り上げ家賃減額説明は全社で実施 問われる営業社員の管理体制

借り上げ家賃減額説明は全社で実施　問われる営業社員の管理体制
http://www.zenchin.com/news/2016/08/post-2948.php

大手ハウスメーカーを対象に、一括借り上げ提案時に家賃増減の可能性について伝えているか緊急取材を行ったところ全社から「口頭で伝えている」との回答を得た。

各社が説明を果たしているという一方、減額説明を受けていないという相談もあり、両者の主張は平行線をたどる。

今回の調査は、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している企業に対して9月1日から国土交通省が家賃の減額説明を義務化したことを受け、サブリース被害弁護団から建築会社も連帯責任を負うべきという主張が上がったことから現状調査のために実施したもの。

大手ハウスメーカー9社に対し、アンケート取材を行い7社から回答を得た。

建築提案時から独自のパンフレットやカタログに家賃の減額について記載し、説明していると回答した会社が大半を占めた。

家賃の減額可能性についての表記は、建築請負契約時の重要事項説明の書面上で「家賃が増減する可能性」「賃料が変動することがあります」など企業によってまちまちだった。

積水ハウス（大阪市）は「今もしっかり説明しているので、制度改正によって体制ややり方を変えることはない。報道にあがっているような話は、地方の郊外で建設している会社ではないか。大手と地方のハウスメーカーでサブリース営業の質が二極化しているのでは」と推測する。

食い違う家主の証言

サブリース被害対策弁護団の三浦直樹弁護士は「少なくとも、我々が相談を聞いた方の中で契約時に家賃減額の説明をきちんと受けていたケースは皆無」と明らかにした。

2012年5月から約60件のサブリースに関する相談を受けてきた。

同弁護団への相談が多い会社としては、レオパレス21（東京都中野区）が12件、大東建託（東京都港区）が10件と突出しているという。

これまでに477件、サブリースについて家主から相談を受けてきた日本不動産仲裁機構（東京都中央区）は、相談内容のうち85%が減額請求についてで、相談総数のうち98%がレオパレス21、残りの1%ずつが大東建託と大和ハウス工業（大阪市）だった。

説明しているというハウスメーカー。

聞いてないという家主。

認識の違いを失くすためには、現場の営業社員を管理する会社の体制づくりが求められる。

大東建託は、建築請負契約後、14営業日以内にお客様アンケートを実施してきた。

建築営業とは別部署で担当することで、営業社員が会社のやり方とずれたことをしていないかのチェック機能を果たすのが狙いだ。
ただ、営業社員によって素質やスキルの問題があるのも事実だ。

これをどこまで管理し教育していくかが会社の姿勢にかかっている。

また、家主側は、借り上げ家賃は物件の経年で下がるのが一般的だということを認識しておくことだ。

建築請負契約前にハウスメーカー以外の第三者から収支計画書に問題はないか、セカンドオピニオンを受けることで、問題は未然に防げる。
（大手ハウスメーカー個別の回答内容は本紙に掲載しています）

更新料は協議によるとの特約を理由とする地主の更新料請求を東京高裁が棄却 借地人の全面勝訴

　葛飾借組の組合員の渡辺さん（仮名）は、３年前に地主から更新料５００万円と現行地代月額２万円を約１・７倍の月額３万３０００円に増額するよう請求を受けました。

　渡辺さんは地主に対し組合を通じて更新料も地代増額も拒否する通知を出しました。なお、契約書には「更新料については協議による」と定められています。地主は調停に申し立てましたが、借地人の強い意思表示により不調となりました。地主は更新料２３１万円の請求で東京地裁に提訴しましたが、渡辺さんは全面勝訴しました。

　あきらめない地主は東京高裁に控訴してきました。東京高裁の判決文では「更新料の金額は当事者協議を前提にして定めることが認められる。更新料の支払いについては一義的・具体的に契約書に記載されていない。そして更新料の条項は一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせる意味において賃借人の義務を加重するものである。よって賃貸人の主張は合理性がなく具体的権利として発生しているとは解されない」とその請求を認めず控訴を棄却しました。

　賃料増額についても現行賃料が相当額であると判決が確定し、約３年に及んだ裁判はみごと渡辺さんが全面勝訴で解決しました。

(全国借地借家人新聞より）

土地明渡しに更新料請求で訴訟 地主が死亡しても相続した２代目も不当な請求続く

　関東厄除け三大師の一つ真言宗豊山派の「西新井大師」は古くから「関東の高野山」とも呼ばれ正式名称は五智山遍照院総持寺である。その山門近くで３０坪の宅地を賃借し、商いをしている河野さん（仮名）は今後のこともあり、高額な地代の減額を考えている。

地主は河野さんに対し昭和５９年１１月に法定更新後、建物収去土地明渡し請求の訴訟を起こし敗訴した。平成４年に店を改築した２年後の平成６年には更新料支払いの訴訟を東京地裁に申し立ててきたが、河野さんは組合の田中弁護士に委任して闘い、更新料支払い請求は棄却された。

地主が死亡すると、今度は相続した息子が平成１７年に「更新料支払いと地代供託金は損害金として受領する」旨の内容証明郵便を送付。直ちに「損害金ではなく賃料として供託する」旨の内容証明郵便を送った。その後動きはなく、河野さんは高額な地代を供託してきた。昨年４月に地主は内容証明郵便で「法定更新は認めない。契約は終了し、約１１年分の供託金は損害金として受領した」旨の通知を寄越してきた。河野さんは本年８月に事務所を訪問した際、将来も子供に坪当り２３００円の高額な地代を支払わせることはできないと地代減額請求を弁護士と相談することにした。


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東借連連続学習会第２回「正当事由と明渡し」開催しました

　東借連連続学習会の第２回は、９月４日午後１時３０分から武蔵野市の武蔵野公会堂で３８名が参加して開催されました。

　多摩借組の川合副組合長の司会で始まり、東借連の佐藤会長が開会の挨拶を行いました。

　学習会は、東借連常任弁護団の瀬川宏貴弁護士より「明渡しと正当事由」というテーマで講演が行われました。
　瀬川弁護士は、借地借家法では、賃貸借契約の終了に正当な理由が要求され、明渡しを求める貸主の言い分が裁判所に認められないと契約は終了しない。正当事由は借地借家法の借主保護の根幹部分となっていると説明しました。

正当事由の判断としては、借地借家法第６条・２８条では、①土地・建物の賃貸人及び賃借人がそれぞれ土地・建物を必要とする事情、②土地・建物の賃貸借に関する従前の経過、③土地・建物の利用状況・現況、④財産上の給付（立退料）と規定しています。４つの事情のうち、最も重要なのは①の事情で、④は補充的事情とされています。いくら立退料が積まれても、①～③の事情が認められないと明渡しは認められない。

　立退料については、明確な基準はなく、事案によって様々だが、アパートやマンションの場合には家賃の１年分から２年分が多いと説明。
　耐震性不足を理由に借家の明渡しを求めるケースが増えているが、裁判では耐震性不足を家主側で立証できないと正当事由とは認められないと強調しました。

　講演後、活発な質疑応答がありました。最後に細谷事務局長の閉会の挨拶で終了しました。