借地借家問題市民セミナー 八王子労政会館で４月３０日開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会

相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還

※この他でも皆さんの相談に応えます。

日時　４月３０日（土）午後１時半　 　
会場　八王子労政会館
（中央線八王子駅北口から徒歩１０分、京王線京王八王子徒歩５分）

※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）

東京多摩借地借家人組合
電話　０４２-５２６-１０９４
ＦＡＸ　０４２-５１２-７１９４

賃貸住宅の欠陥・故障放置、住人けが相次ぐ 死亡例まで

２００９年９月の発足以来、消費者庁には、賃貸住宅の建物や、給湯器など備え付けの設備によって生命や身体に危害を及ぼす情報が計６５３件寄せられた。けがが発生した事案は３２３件で、そのうち死亡事故は１件、１カ月以上の重傷も２５件あった。

　死亡事故は１１年５月に札幌市内にある社員寮で発生。換気扇が故障し、防寒のために換気口にも目張りをした状態で給湯器を使用したことで、一酸化炭素中毒で住人が死亡した。

　民法では、賃貸住宅の貸主側は建物や付属設備について「必要な修繕をする義務を負う」と規定されている。しかし、寄せられた情報の約２割にあたる１４７件は「貸主に修繕を求めたが対応してくれない」という訴えだった。

　借り主、貸主双方の相談に乗っている日本賃貸住宅管理協会は「古い物件は賃料は安い一方で修繕費はかさむため、トラブルになりやすい。入居時の内見と修理が必要な場合の対応について事前に確認することが不可欠だ」としている。

　消費者庁は「物件に異常があったら貸主側に連絡して、対応を求めてほしい。貸主側が応じない場合は消費者ホットライン（電話１８８）に相談を」としている。（重政紀元）

（朝日新聞　３月２４日）

安心居住支援協議会が要支援の住まいの確保でとりまとめ

国土交通省は１４日、安心居住政策研究会（座長＝中川雅之日大教授）を開催し、高齢者や子育て世帯などの住宅確保要配慮者が安心して暮らせる住まいの確保に向けた当面の取組みについてとりまとめを行った。

　昨年１２月に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃貸住宅の管理会社に行った調査では、家賃支払いや死亡事故などの不安、近隣トラブルなどを理由に、単身高齢者の入居を８・７％が拒否している。また入居に拒否感があるのが高齢者世帯に対しては７０・２％、障がい者のいる世帯では７４・２％、小さな子のいる世帯では１６・１％に上るなど、要配慮者の入居には家主の不安を軽減し入居選別が行なわれない環境整備が必要とした。

(住宅産業新聞より）

日本住宅会議など３団体が連続講座第１回「住生活基本法の１０年と住宅政策の課題」開催

　日本住宅会議、国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワークの三団体主催による連続講座第１回「住生活基本法の１０年と住宅政策の課題」が、３月２６日午後１時３０分から台東区・上野区民館において４０名の参加で開催されました。
　講演１は「住生活基本法体制の検証に向けて」と題して塩崎賢明日本住宅会議理事長（立命館大学教授）が講演しました。戦後の住宅政策の３本柱が９０年代に入り「市場重視・ストック重視」に大きく転換される中で、住生活基本法体制が構築され、住宅のセーフティネット施策は公的賃貸住宅が削減されるなど機能不全の状態にあると指摘しました。

　また、閣議決定された住生活基本計画は、現状の居住貧困（ハウジングプア）の認識が極めて不十分で、家賃補助政策の欠如など要配慮者に対するセーフティネット施策は貧困であると指摘しました。

　講演２は「基本法体制と公共住宅の危機的状況の進行」と題して坂庭国晴住まい連代表幹事が講演。公共賃貸住宅（公営・ＵＲ・校舎の賃貸住宅）がこの１０年間に５万１０３９戸削減され、公営住宅の収入基準の引き下げと家賃の滞納で毎年１０万人以上の人が公営住宅から追い出されている実態を報告しました。今後の課題として、居住の権利の明確化、公営住宅重視など住生活基本法の全面改正等が指摘されました。

　国土技術政策総合研究所の長谷川洋氏より「住生活基本計画に求められる視点と課題」と題するコメントが報告され、住生活基本計画は市町村には計画策定が義務づけられてなく、公営住宅整備等の事業を実施していない自治体があるなど問題点を指摘しました。

討論では、公営住宅自治会の代表から発言があり、公営住宅の光が丘団地では自治会でアンケートを行い、収入調査でゼロ円から２０万円未満が６７％を占め、家計が赤字４８％を占め、医療費や介護費用など切り詰めながら生活している実態が報告されました。

また、長谷川氏から韓国では若年世帯の住宅政策が少子化の進行で大きなテーマとなり、大学生・新婚世帯・新社会人に対して公的賃貸住宅の供給をすすめ民間賃貸住宅の６割から７割の家賃設定で家賃負担を軽減する「幸福住宅」を政策課題にしていることが報告されました。日本でも若者の居住費の負担の在り方を議論することが重要であると活発な議論となりました。

東京都はブラック地主（不動産業者）に対して厳しく指導せよ 東京住宅連が都市整備局交渉

　東京住宅運動連絡会が東京都都市整備局長に提出した「２０１６年度東京都予算等に関する要求書」の回答に対する交渉が３月２３日午後１時３０分から都庁第２庁舎の会議室で行われた。

　東借連から細谷事務局長が参加し、①最低居住未満の住宅の解消、②空き家の活用と家賃補助、③安心居住制度の普及、④ブラック地主対策と不動産業者に対する指導強化以上４点について質問。　東京都の回答は、最低居住水準未満住宅の解消に対して具体的な施策の説明はなく、家賃補助制度については国の所得再配分政策であり国で検討する問題である。高齢者の見守りサービスなど「あんしん居住制度」については周知が不十分であることを認めた。ブラック地主対策については宅建業法では不動産業者が自ら賃貸を行う業務は対象外と極めて消極的な回答に対し、「不動産業者が貸主だとしても脅かして業務を行うことは許されない」厳しく指導するよう強く要請した。

都内の地価３年連続上昇 マイナス金利政策は底地買いさらに活発に

国土交通省は３月２２日に今年１月１日時点の公示価格を発表した。都内全域の平均変動率は前年比２・５％の上昇で、３年連続アップした。大型再発事業や海外からの旅行客の増加によるホテル建設の活発化、富裕層などによる億ションのまとめ買い等が影響しているという。また、オリンピックに向けて臨海部などでは高級マンションが売れているという。区部では９９％で価格が上昇、区部の住宅地では、千代田区が９・４％、中央区９・７区、港区６・３％と都心部で高い上昇が続いている。多摩地区では青梅市の住宅地でマイナス０・６％と、東京の中でも地価の二極化が起きている。商業地でも上昇が続き、銀座４丁目では１平米㍍あたり４０１０万円（前年比１８・６％上昇）で、リーマンショック直前の価格を上回り、過去最高となった。アベノミクスの異次元の金融緩和の影響は、全体としての経済の回復には結びつかず、土地バブルを起こしていることは明らかだ。現在のマイナス金利政策による金余りが不動産に向かうことは必至で、底地買いビジネスがさらに活発になる恐れが出てきた。

不動産業者が家主の依頼を受けて行う明渡し交渉は弁護士法違反行為に当たるか

　かつて、建設・不動産業者のスルガコーポレーションが所有していたビルの立退き交渉で大阪の不動産会社などが弁護士法違反で逮捕され、最近不動産業者も戦々恐々となっています。最近、組合事務所に賃貸マンションの明渡し交渉で来た業者は「立退き拒否でしたら私達は手を引きます。最近、弁護士さんが代理人で出てくると非弁活動といわれるので困るんです」といっていました。

　この弁護士法第７２条「非弁行為」とは何か、弁護士秋野卓生弁護士の説明によると、非弁行為とは弁護士でない者が報酬を得る目的で、「法律事件」に関して「法律事務」を行なうこと、またはそのあっせん（仲介）をすることを業として行なうこと（弁護士法７２条）とされています。

　非弁行為とみなされるためには４つの要件が必要であるとの指摘がありました。一つは、当事者から依頼内容が法律事件であること。法律事件とは、法律上の権利・義務に関する紛争という解釈が一般的だが、紛争になっていなくても新たな権利義務が発生する案件すべてを指すという説もあるようです。

　二つ目は法律事務を行なうこと。法律事務とは法律事件について、法律上の効果を発生または変更させる事項の処理をすることです。組合事務所に明渡し交渉に来た地上げ屋業者は賃借人が明渡しに反対しているのに明渡し交渉すると、この法律事務や法律事件になってしまいます。とにかく、賃借人と立退き料の話し合いを円満に行なえば非弁行為と相手側から訴えられないと考えたようだ。

　３つ目は、報酬を得る目的があるかどうか。そういう意図が無く、報酬を得ていなければ弁護士法違反にはならないと。報酬を得る目的で行なった場合は、現実にまだ報酬を得ていなくても非弁行為の構成要件となるといわれています。地上げ屋、事件屋とよばれる業者で報酬を目的としていないものはなく、ボランティアでやらない限り全て非弁活動となってしまいます。地上げ屋の撃退には交渉に応じないで明渡しには断固反対することが有効といえそうです。（東京多摩借組　事務局長　細谷　紫朗）

雇用促進住宅を民間売却へ 不調なら退去通告方針 全国に６００カ所超

　２０２１年度までの廃止に向けて地方自治体への譲渡協議が続いてきた全国の「雇用促進住宅」について、所管する独立行政法人「高齢・障害・求職者雇用支援機構」（千葉市）が、取得の意向を示す一部自治体を除き、３月末で協議を打ち切ることが２１日、同機構への取材で分かった。兵庫県内では２０市町の計３４カ所９２棟、全国は６００カ所以上で譲渡先が決まっていない。機構は１６年度から民間売却を目指すが、不調に終われば退去通告する方針で、高齢住民を中心に受け皿の確保が課題となる。


　機構は民間に売却できなかった住宅は取り壊すなどして処分し、入居者には１８～１９年度での退去を通告する。

　市街地を中心に売却は一定程度期待できるが、入居者がいる譲渡先未定の住宅は昨年１０月末時点で全国約３万９千戸、兵庫県内は姫路や尼崎市などで計約１７００戸に上る。売却条件には、１０年間の居住保障や家賃の値上げ禁止が定められたが、購入企業が倒産などすれば無効となる。

　雇用促進住宅をめぐっては、規制緩和の一環として、０５年に小泉内閣が「できるだけ早期の譲渡・廃止」を決め、０７年に第１次安倍内閣が「遅くとも２１年度までの廃止」を閣議決定した。

　機構の関係前身団体は０５年から、各住宅が所在する市町村などに取得意向調査を開始。公営住宅への移行に伴う補助制度なども紹介した。

　しかし、多くの自治体は人口減少を見越して公営住宅の削減に取り組んでおり、協議は難航。建物の老朽化も障害になり、県内では、朝来市だけが中間所得層の定住促進住宅として購入を決めた。

　同機構は神戸新聞社の取材に「民間売却を進める一方、取得する意向がある地方公共団体とは引き続き交渉を進め、住民が継続入居できるよう取り組んでいく」としている。

（霍見真一郎）


【雇用促進住宅】

　炭鉱離職者支援などのため、１９６１年に広域での職業紹介を目的に建設が始まった移転就職者用住宅。２０００年まで整備された。築３０年以上の建物が約８割を占め、平均の月額家賃は約３万円。兵庫では、空き室が多く収支が悪化した２８カ所の住宅は先行廃止が決まり、３５カ所で地元自治体との譲渡協議が続いていた。

神戸新聞　３月２２日

住生活基本計画（全国計画）の変更案に関する意見 全国借地借家人組合連合会

●目標と基本的な施策「居住者からの視点」
①目標1　結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現について
（意見と理由）
　NPO法人ビッグイシュー基金の調査（２０１４年１２月公表）によると、年収２００万円未満の２０歳から３９歳の未婚者の約半数はパート、アルバイト、派遣などの非正規雇用で働き、７７・７％が親と同居して生活を維持している状況におかれている。親から別居した若者の中で、家賃負担率が３０％以上が５７・４％、５０％以上が３０・1％を占めている。若者の経済力の弱さが結婚願望すら失わせている。まずは、若者が親から自立して生活ができるための住環境を整備すべきであり、家賃など住居費負担の軽減が優先されるべきである。また、子育て世帯が入居できる良質で低家賃の民間賃貸住宅が圧倒的に不足している。若者や子育て世帯に対する支援策として、持家重視の住宅政策から、低家賃の公営住宅や公的賃貸住宅の新規建設と供給促進、家賃補助制度の創設等賃貸住宅重視の政策に転換すべきである。

②目標２　高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現について
（意見と理由）
高齢化が急速に進む中で、低所得の高齢者が安心して暮らすことができる高齢者向け住宅が圧倒的に不足している。サービス付き高齢者向け住宅は家賃の他にサービスが加算するにつれ、入居者の負担が増え、低年金高齢者は入居することが極めて困難である。低所得の高齢者でも入居できるように、家賃補助等の入居者の経済的負担を軽減する支援策を実施すべきである。

③目標3　住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定確保について
（意見と理由）
・最低居住面積水準は、世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準であるが、国が計画した最低居住水準未満率は平成２０年から平成２５年の５年間に4・3％から4・2％と、僅か０．１％しか解消されず、民営借家においては政府の調査でも最低居住未満の子育て世帯の割合は５年間に逆に３７万８千世帯から３８万５世帯に増えている。「早期に解消」とは名ばかりであり、無策と言わざるを得ない。早期解消というのであれば、具体的な施策を明記すべきである。
・生活保護世帯の住宅扶助費の引き下げで、転居によってさらなる居住環境が悪化する世帯が増えている。高齢者、低額所得者、障がい者、ひとり親世帯など住宅確保要配慮者に対する居住の安定確保に向けて、公営住宅の建設と供給促進、民間賃貸住宅への家賃補助等など早急に強化すべである。
・民間賃貸住宅への住宅確保要配慮者の円滑な入居を促進するために、居住支援協議会を各自治体に設置し・活動に対して予算も含め公的な支援を一層強化すべきである。住宅弱者に対する相談の受付等を積極的に支援する必要がある。

●「住宅ストックからの視点」
④目標６　急増する空き家の活用・除去の推進
（意見と理由）
　空き家を活用して、公営住宅に入居できない生活困窮者や住宅困窮者に対し公営住宅に準じた耐震基準やバリアフリー化などの基準を満たした住宅を入居の受け皿にすることは重要であり、賃貸人への建物改修への支援と合わせて入居者への家賃補助等の施策を積極的にすすめるべきである。なお、ハウスメーカーによる無計画な賃貸住宅の建設が空き家の急増を招いており、空き家を増加させないために一定の規制を行うべきである。高齢者などの持家を定期借家制度を活用する問題については、現行の定期借家制度は期間の限定もなく、1年以下の期間の契約も多く、賃借人の居住の安定を脅かすものであり、長期に賃貸住宅に居住したい入居者のニーズに合わない。定期借家制度について違法な脱法ハウスなどに利用されおり、廃止して制度を見直すべきである。当面活用する場合には住宅の規模や契約期間及び活用方法等を規制すべきである。

●「施策の総合的かつ計画的な推進」
⑵消費者の相談体制や消費者・事業者への情報提供
（意見と理由）
　民間賃貸住宅におけるトラブルの未然防止等のため、賃貸住宅標準契約書や原状回復のガイドライン等の普及促進を図るべきである。賃貸住宅の管理業者が行う管理業務は、建物の管理だけではなく、契約の更新や退去時の原状回復など幅広く、管理業務関係のトラブルが増えている。管理業者による滞納家賃の取り立てや追い出し行為など弁護士法違反の行為も横行している。法的な規制ができる登録制度にすべきである。また、管理業務などのガイドラインを作成すべきである。

書面による説明のない定期借家契約は成立するか

（質問）転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない約です。定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。①口頭ではなく書面で契約する。②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。
頑張って交渉して下さい。　
　　　

更新と更新料問題で東借連連続学習会第１回 ４月２３日

　東借連では、最近の借地借家問題の中で相談事例の多い、３つのテーマで連続学習会を開催します。今回第１回目は、大変関心の高い「契約の更新と更新料問題」について学習します。借地や賃貸マンションの契約書の中には更新料の特約が大変詳細で具体的な内容のものが増えてきています。中には、「合意更新・法定更新を問わず更新料を払って更新する」との規定まで書かれているなど、契約書には十分に注意が必要です。

講師はテレビのブラック地主・家主報道で有名になった、新進気鋭の種田和敏弁護士が講演します。ぜひ、奮ってご参加ください。

■日時　４月２３日（土）午後１時開場、1時半開会　（参加無料）
■会場　豊島区生活産業プラザ
■講師　東借連常任弁護団　種田和敏弁護士
■テーマ　「契約の更新と更新料」
■参加申込　当組合または東借連まで

東京多摩借地借家人組合

☎　０４２－５２６－１０９４

東借連第１０回理事会開催 ブラック地主・家主の撃退シール作成決める

　東借連第１０回理事会は３月１４日午後６時から豊島区内で開催された。

　理事会では、報告事項の後、討議事項として以下の内容が討議された。

①連続学習会第１回を４月２３日（土）午後１時３０分から豊島区生活産業プラザで開催。テーマは「契約の更新と更新料」で、講師は常任弁護団の種田和敏弁護士。各組合で目標を決めて参加の取り組みを強化する。

②ブラック地主・家主問題の学習交流集会の開催、ブラック地主・家主撃退シールを作成する。当面５００枚。③３月２６日の住生活基本法の学習会をはじめとする４月以降の住宅関係団体のイベントに積極的に参加する。④組織の拡大強化では、足立・大田・多摩・城北の各借組の地取り組みが報告され、引き続き拡大の取り組みを強化する。

東借連加盟組合の行事と催し物

■城北借組「西武デパート相談会」
　４月１３日(水)・１４日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　４月２日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者要予約。
　「借地借家問題市民セミナー」
４月３０日（土）午後１時半から八王子労政会館。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。
　「第４４回定期総会」
　４月１７日（日）午前１０時から足立区生涯学習センター（学びピア）。連絡・（３８８
２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■大田借組「第５０回定期総会」
　３月２７日（日）午
後１時３０分から消費生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。
　「借地借家問題講座・相談会」
　４月１５日（金）大田区文化の森、４月２２日（金）大田区消費生活センター、時間が午後６時から。連絡・（３７３５）８４８１。

組合への入会を告げると地上げ業者の態度が一変

　板橋区上板橋の千葉さん（仮名）は、一昨年、借地していた底地を地上げ業者に転売され、訪問してきた社員に「売るか買うかの二者択一しかない。借地のままは絶対に認めない」と恫喝されて、困っていた。

新聞に広告が載っていた別の悪名高い底地業者に相談しようと考えていた時に、西武デパートの相談会を知って相談に来た。組合に入会し、度々デパートの相談会に来て相談していた。
この業者に対して組合に入会したことを伝えると業者の態度が一変した。その後、当初提案があった底地価格の半分の金額を提示してきたが、本人の今後の生活やその他の事情で買い取ることができないとの相談を受け、打ち合わせた結果、自分で買える値段を提示することにした。

　今回、業者が提案してきたのは当初提示額の３分の一、更地価格の一割で、今月中に合意するという条件で合意した。

(東京借地借家人新聞より）

４月から借地借家問題市民セミナー開催 ４月３０日に八王子

　組合では、組合員の学習会と新しい組合員の拡大に向けて、市民セミナーを４月の八王子市を皮切りに、各地で開催します。宣伝用のチラシも作成しますので、もしご近所やお知り合いに宣伝できる方はご連絡ください。チラシをお送りします。また、市の広報も活用しますので、ぜひ地元にお住まいの方は市の広報課にセミナー掲載のご協力をお願い致します。
　今年は、パワーポイントで画像などを使って分かりやすく借地借家問題の法律知識を説明します。また、テレビで放送されたブラック地主・家主問題のビデオ上映も行います。ぜひ、お気軽にご参加下さい。

◎日時　４月３０日（土）午後１時３０分開会
　会場　八王子労政会館（八王子市明神町3－5－1、☎042－645－7451　京王八王子駅徒歩５分）
◎日時　５月２０日（金）午後６時３０分
　会場　武蔵野公会堂（武蔵野市吉祥寺南町1－6－22、
　ＪＲ吉祥寺駅南口・井之頭公園口から徒歩２分）
◎６月は小平市小川西町公民館で開催予定です。


東京多摩借地借家人組合

立川市柴崎町４－５－３

☎　０４２《５２６》１０９４