賃貸住宅の修繕費、契約時に分担明記 国交省指針改訂へ

　賃貸住宅の退去時に敷金をめぐるトラブルが相次いでいることから、国土交通省は２８日、原状回復についての指針を７年ぶりに改訂する方針を明らかにした。フローリングや壁の傷、汚れなどについて、貸手と借り手のどちらが費用を負担するかを詳細に整理し、契約時に文書で取り交わすよう求める内容になっている。

　指針は１９９８年に作られた。０４年に改訂され、契約時に部屋の傷などを確認して、借り手がどのような場合に費用を負担するかなどの原則を提示した。しかし、その後も文書を交わさないケースが多く、トラブルは減っていないという。

　このため今回の改訂では、具体的な事例を列挙して、どちらが負担するかを単価とともに文書で取り交わし、契約書に添付するよう求めている。

　貸手が負担するものとしては、家具による床、カーペットのへこみ▽テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ――などを列挙。たばこは部屋全体が変色したり、臭いがついたりした場合にのみ、壁紙の張り替え費用などを借り手の負担とすることが妥当としている。

　また、床、建具、玄関・廊下、台所などの項目ごとに、修繕の単価を明記する書式も作成した。床の項目では、さらにフローリングや畳などに細分化して、単価を書き込めるようにしている。

　指針に強制力はないが、国交省住宅総合整備課は「入居の際、退去時の費用に関する文書も交わせば、貸手、借り手にとって明確な基準になり、トラブルも減るはず」とみる。指針は２８日に同省ホームページに掲載。意見を募集し、８月初めにも正式決定する。（坂田達郎） (６月２９日　朝日）

消費者センター くらしの相談室 : 退去時の「義務」に注意

Ｑ　アパートを退去する際に、入居時に支払った敷金８万円が返金されず、
その上、ふすま、畳などの張り替え代金として１５万円がかかったので
不足分７万円を支払ってほしいと言われました。
特別に壊したり、汚したりしたところはないのに納得できません。

Ａ　賃貸住宅を退去するとき、借り主は住宅の通常の使用に伴って生じた損耗を除いて、
原状回復しなければなりません。
原状回復義務とは、借りた住宅を入居時の状態に完全に戻すことではなく、
借り主の故意・過失により生じた住宅の汚損、破損や、
無断で原状を変更したときに借り主が負担する責任をいいます。
　よって、通常の使用によって生じたふすまの損耗、畳のこすれなどについては、
そのまま貸主に返還すればよいとされています。
事例の場合、明細書を確認し、貸主と話し合ってみましょう。
　トラブル発生を防止するためのポイントを紹介します。

○入居するとき○
　部屋の状態をよく確認しましょう。室内の写真を撮っておくとよいでしょう。
また、契約書のなかには、通常は貸主が費用負担すべきだとされているようなものが
特約条項として借り主の負担となっているものも見受けられます。
退去時の敷金返還や修繕箇所の費用負担についてもしっかり確認しましょう。

○退去するとき○
　貸主立ち会いのもと、入居期間中に生じた破損や汚れによる修繕が必要な箇所を確認しましょう。
修繕費用を請求された場合は、明細を求めてチェックしましょう。
退去時の原状回復をめぐるトラブル防止のため、
国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
（平成１６年２月改訂）があります。トラブル解決の参考にしてください。

　◆情報提供＝島根県消費者センター電話０８５２（３２）５９１６、
同石見地区相談室電話０８５６（２３）３６５７

更新料問題学習会 ＩＮ吉祥寺 いよいよ今週６月２５日開催

借地や借家をしている方にとって、契約更新の度に高額な更新料を請求され、頭を悩ましている方が多いのではないでしょうか。借地人や借家人の方の中には、「更新料を支払わないと契約更新ができないのではないか」、「地主さんと大家さんともめると後でしっぺ返しがくる」と思っておられる方が意外に多いのです。

ところが、更新料など１円も払わなくても、借地借家法ではなんの問題もなく、借地であれば更新料を支払ってしまった人と同じように木造で２０年の契約で更新できるのです。何百万円、何千万円という莫大なお金を支払っても、一円も払わなくても借地人の権利が法律上なんら変わらなく、２０年の更新ができるのなら支払わない方がいいに決まっています。

現在、賃貸マンションの更新料を支払う契約は有効か無効か裁判所の判断が分かれて、今年中にも最高裁で判決が下る予定です。いずれにせよ法律上しっかりとした根拠を説明できないお金は支払う必要はありません。なぜ、支払わなくてもいいのか、皆さんに学習会で分かりやすくご説明します。奮ってご参加下さい。その他の相談にも応じます。

■日時　６月２５日（土）午後６時半開会
■会場　武蔵野公会堂　会議室
■講師　東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗
■参加無料　定員３５人になり次第締め切ります。
■申込みは組合事務所にお電話下さい。

〒190－0023　立川市柴崎町4－5－3－101東京多摩借地借家人組合
電話　０４２（５２６）１０９４
　ＦＡＸ　０４２（５１２）７１９４

大震災から３ヶ月、今こそ住宅支援を！ 6・11市民集会が開催される

　「大震災から３ヶ月、今こそ住宅支援を！」をテーマにした市民集会が６月１１日午後１時３０分から渋谷区千駄ヶ谷区民会館において９０名の参加で開催されました。
　集会の第一部「大震災３ヶ月、被災地の現状と住まいの問題」では、５人の方から報告がありました。
　新建築家技術者集団の山下千佳さんは、千葉・茨城・宮城県の被災地の現状をプロジェクターの映像を通して説明しました。ＮＰＯ自立センターもやいの大関輝一さんは、東北の被災地のボランティア活動を通して避難所の実態を報告し、「派遣社員など地元に住民票がないと仮設住宅にも入れなくて、路上生活者が仙台などで増えている」ことが報告されました。

　 原発事故で住民　は無権利状態に

　福島県南相馬市から原発事故で群馬県片品村で避難生活をしている原町借地借家人組合前組合長の小武海三郎さんは、組合役員と家族の被災状況を説明し、「居住地を追われコミュニティを破壊され、仕事も取り上げられ、住民は無権利状態にさせられている」と訴えました。
女性の安全と健康のための支援・教育センターの丹羽雅代さんは、避難所で女性の性暴力事件が起きるなど、避難生活で女性が声を上げにくい状況が報告されました。東京災害支援ネット・とすねっとの杭迫隆太さんは、電話相談の内容を紹介し、「福島原発から避難している派遣社員は福島県に住民票のないために東電から補償金ももらえていない」と訴えました。

　 被災者のなりわい取戻す支援を

　第２部のパネルディスカッションでは住まい連の坂庭国晴さんの司会で「住宅・居住支援の抜本的な拡充をめざして」題して討論が行なわれました。
東北工業大学講師の新井信行さんは「被災地では生活のためのなりわい（生業）を失った人が多い。自分の生活を取戻すための支援と合わせた住まいの支援が不可欠だ」と主張。ＮＰＯもやい代表理事の稲葉剛さんは「被災者の多くが肩身の狭い思いをして生活している。生存権として当たり前の権利として主張できる社会にしないといけない」と強調しました。また、映画監督の早川由美子さんは「頑張ろう日本！という言葉には違和感がある。被災者が声を出し合える状況をつくっていく必要がある」と発言しました。最後に集会アピールを採択しました。
第３部は、会場から明治通り、表参道、青山通りを「住まいは人権」と「被災者の支援」を訴えて渋谷駅近くの公園までデモ行進しました。


　集会の内容は以下のアドレスに動画配信されています。

　http://www.labornetjp.org/news/2011/1308314538325staff01

地上げ業者との組合が交渉し、更新料も地代の大幅増額も撤回させ、合意更新が成立

大田区本羽田地域で約２００㎡の土地を賃借している元木（仮名）さんは、本紙１月号で協議が整い、賃貸借契約書が作成されることを報道した。

しかし、すんなりと事は運ばなかった。地上げした業者は例の如く、「土地を買うか借地権を売るか」の請求するが、元木さんが拒否すると今度は契約が更新されていないと、７００万円の更新料と地代を現行額２倍の増額を請求してきたが、元木さんは全て拒否した。業者は組合を介しての協議中に倒産し、債権者不明で地代を供託する。

その２年後に同業者が組合を尋ねて倒産に至らず持ち直したというので、事業内容と土地の権利等を確認して、更新料請求の撤回、地代は固定資産税等の３倍以内で合意したにも関わらず、業者は契約書作成の際に再び更新料を請求してきた。組合は改めて更新料請求の撤回を求め、業者に再度確認させ、この程６月１日より20年の合意契約が成立した。

地代も約束どおり固定資産税等を確認し、税金の３倍を了承させた。交渉は常に、権利を整理して毅然と対応することが求められている。(東京借地借家人新聞より）



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電話　０４２（２５６）１０９４


組合への入会いつでも受付けます

注目の賃貸マンションの更新料裁判 最高裁が7月15日判決が

更新料の有効・無効を争って上告されている3つの裁判で、総括的な口頭弁論が6月10日、最高裁判所の第2小法廷で行われた。

上告人・被上告人共に下級審での争点を踏まえ、多彩な観点からそれぞれの陳述を行った。借主側は下級審では既に、更新料が借主の利益を一方的に害する不当条項であるとの判断が多数示されている点を強調し、最高裁判決が借家人の無知に乗じた不当条項が建物賃貸借契約から一掃されることを期待すると述べた。更に、更新料は借地借家法違反であるとの強硬論も展開した。つまり、貸主は正当事由がなければ借家人からの契約更新を拒めないにもかかわらず、それに対する金銭を求めること自体借地借家法の精神から逸脱すると主張した。

一方、貸主側は更新料が契約上明記された合意事項である点を強調した。しかも、現在は圧倒的借り手市場だから借り手は自由に物件を選べる状況下にあるとして、押しつけでもなければ、ましてや借り手の無知に乗じたものでは断じてないと主張した。

そもそも、いったん契約した合意事項を後になって守らなくてもいいというような主張が認められるとしたら、社会的大問題になると指摘した。貸主といっても日本ではその多くが高齢で個人の零細事業者。契約内容が守られることを前提に物件を引き渡しているのに、それが守られないとしたら多くの倒産を招きかねないとも警告した。

双方の主張は五分と五分といった印象。「契約は守るべき」、「守るべき内容かどうかが問題」など鋭く対立し白熱した。

判決は7月15日、午後1時30分に言い渡される。

（住宅新報　6月13日号）

地デジ工事を拒否した家主に借家人が自ら工事をすると主張

　相模原市に住むＷさんは、テレビのアンテナを地上デジタル用に交換してほしいと貸家を管理している不動産屋に要求した。ところが不動産屋の返事は「家主は工事をしたくないといっている。娘に住まわせたいので明渡してほしい」という内容だった。Ｗさんは、以前更新料の請求を断り、契約書の訂正を求めたところ、突然東京地裁に家屋明渡しの訴訟を起こされ、組合の支援を受けながら自力で裁判を闘い、家主には明渡しの正当事由はないと全面勝訴した。３年後、そのことに懲りずに再び明渡しの請求をしてきた。Ｗさんはキッパリ明渡しを断り、「こちらで工事費用を立て替えて、工事を実施します」と不動産屋に伝えたころ、数日後工事は家主が行なうと回答してきました。


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不動産業者が自分で仲介した物件を１年後に明渡し請求！

　八王子市楢原町に住むＫさんは、昨年４月に入居したアパートの明渡しを５月に仲介した不動産屋から請求されました。５月分～８月分の家賃は免除する。但し敷金１ヶ月その中に含め返還しないとの話でした。知り合いの紹介で、組合に相談し、「そんな条件では移転できない」ので正当な明渡し条件を提示しましたが、不動産屋は「それなら来年４月で契約を更新しない。無条件で明渡してもらう」と一方的な返事。Ｋさんは一人で交渉せず組合を通じて交渉することにしました。

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電話　０４２（５２６）１０９４

震災と借地借家問題をテーマに７月に東借連夏季研修会

　大震災後に仮設住宅から退去して復興に向って様々な法律上の問題が発生します。中でも借地借家問題は様々なトラブルが発生します。

阪神・淡路大震災では、建物の滅失を理由とする建物明渡し請求、解体同意請求が多発したといわれています。罹災都市借地借家臨時処理法関係の非訟手続申立事件数は神戸地裁で１５５件、震災調停事件数は神戸簡易裁判所では、震災調停事件２２４５件のうち宅地建物調停が１３１６件起きました。

９５年１月１７日に発生した阪神・淡路大震災では、２０日後の同年２月６日に借地借家法の特別法である「罹災都市借地借家臨時処理法（罹災法）」が適用となり、政令で兵庫県の１０市、１１町、大阪府１２市が同法の適用対象地域となりました。
　罹災法は、戦後復興のため、借地借家人の保護を目的に成立し、関東大震災後の借地借家臨時処理法と戦時罹災土地物件令を引き継ぐもので、昭和３１年法律第１１０号の改正で、火災、震災、風水害その他の災害に対して政令適用されることになりました。

　今回の東日本大震災でも罹災法の適用が急がれていますが、法務省は「基礎自治体の機能が麻痺し、適用地域が広大で状況把握作業に手間取っており、政令適用が遅れている」ことを認めています。法務省は「被災者が生活再建に関心が高まる時期までに政令の適用を行ないたい」と全借連に回答しています。

　罹災法については、法律の存在自体知られておらず、いざ大震災が発生した場合の法律関係、罹災法が適用される場合、適用されない場合で借地借家人の権利や法律はどう違うのかしっかりと学習することが重要になっています。全借連では、東借連と共同して以下の日程で学習会を開催します。阪神・淡路大震災で組合の相談活動の経験も学びます。みなさん、奮ってご参加下さい。

日時　７月２３日（土）午後１時３０分～４時３０分。
会場　ラパスホール７階（ＪＲ山手線大塚駅南口徒歩５分）
講師　東借連常任弁護団西田穣弁護士、尼崎借組田中祥章組合長（全借連理事）

震災と借地借家問題をテーマに７月に東借連夏季研修会

　大震災後に仮設住宅から退去して復興に向って様々な法律上の問題が発生します。中でも借地借家問題は様々なトラブルが発生します。

阪神・淡路大震災では、建物の滅失を理由とする建物明渡し請求、解体同意請求が多発したといわれています。罹災都市借地借家臨時処理法関係の非訟手続申立事件数は神戸地裁で１５５件、震災調停事件数は神戸簡易裁判所では、震災調停事件２２４５件のうち宅地建物調停が１３１６件起きました。

９５年１月１７日に発生した阪神・淡路大震災では、２０日後の同年２月６日に借地借家法の特別法である「罹災都市借地借家臨時処理法（罹災法）」が適用となり、政令で兵庫県の１０市、１１町、大阪府１２市が同法の適用対象地域となりました。
　罹災法は、戦後復興のため、借地借家人の保護を目的に成立し、関東大震災後の借地借家臨時処理法と戦時罹災土地物件令を引き継ぐもので、昭和３１年法律第１１０号の改正で、火災、震災、風水害その他の災害に対して政令適用されることになりました。

　今回の東日本大震災でも罹災法の適用が急がれていますが、法務省は「基礎自治体の機能が麻痺し、適用地域が広大で状況把握作業に手間取っており、政令適用が遅れている」ことを認めています。法務省は「被災者が生活再建に関心が高まる時期までに政令の適用を行ないたい」と全借連に回答しています。

　罹災法については、法律の存在自体知られておらず、いざ大震災が発生した場合の法律関係、罹災法が適用される場合、適用されない場合で借地借家人の権利や法律はどう違うのかしっかりと学習することが重要になっています。全借連では、東借連と共同して以下の日程で学習会を開催します。阪神・淡路大震災で組合の相談活動の経験も学びます。みなさん、奮ってご参加下さい。

日時　７月２３日（土）午後１時３０分～４時３０分。
会場　ラパスホール７階（ＪＲ山手線大塚駅南口徒歩５分）
講師　東借連常任弁護団西田穣弁護士、尼崎借組田中祥章組合長（全借連理事）