定額補修分担金訴訟：業者に差し止め命令 地裁「条項、今後も使用の恐れ」 ／京都

　賃貸マンションの退居時に一定の原状回復費を借り主に負担させる契約条項「定額補修分担金」を巡る消費者団体訴訟で、京都地裁は３０日、伏見区の不動産賃貸会社「長栄」に対し、条項の使用差し止めを命じた。瀧華聡之裁判長は条項が「消費者の利益を一方的に害しており消費者契約法に反する」と認定し、「差し止めなければ、同条項を含む契約が繰り返される恐れがある」と判断した。

　原告は適格消費者団体のＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」で、消費者団体訴訟での差し止め命令は２例目。

　長栄側は「同分担金は紛争リスクを回避でき、借り主にも有利。条項は既に使用しておらず差し止め要件を満たさない」と主張したが、判決は「借り主に有利になることは期待しがたい」とした。

　京都、滋賀に約１２００戸ある長栄の所有物件が差し止め命令の対象。原告側によると、定額補修分担金は全国で散見され、額は１０万～３０万円という。

　長栄は「２年前に廃止しているのに差し止め判決は不当だ。控訴して争う」、同ネットワークの野々山宏理事長は「分担金は各地で消費者被害を発生させており、判決の意義は極めて大きい」としている。【熊谷豪】

毎日新聞　2009年10月1日　地方版

求職と生活保護、ハローワークで一括申請へ

　政府は１５日、年末に向けた緊急雇用対策の一環として、全国のハローワークで、職業あっせんのほかに生活保護の手続きなど複数の制度申請を行えるようにする「ワンストップサービス」を実施する方向で検討を始めた。

　１６日に初会合が開かれる緊急雇用対策本部（本部長・鳩山首相）が月内にもまとめる雇用対策に盛り込む考えだ。

　菅国家戦略相は１５日、国家戦略室の政策参与に内定している湯浅誠・反貧困ネットワーク事務局長、細川律夫厚生労働副大臣、山井和則厚労政務官らと雇用対策について協議した。菅氏らはワンストップサービス実施の必要性で一致し、厚労省に検討を急ぐよう指示した。

　ハローワークで新たに申請が可能になる制度としては、生活保護のほか、全国の社会福祉協議会で受け付けている失業者への生活費貸し付け、住まいを確保するための入居の初期費用の貸し付けなどが検討される見込みだ。年末に間に合うように開始し、実施期間は今後、検討する。

　湯浅氏はこのほか、政府が住宅確保対策をとるよう求めているが、厚労省では民間住宅の仲介に消極的な意見もあり、さらに協議する方針だ。 （読売　１０月１６日）

年越し派遣村：実行委有志 今年末の対策求め要望書を提出

　職や住居を失った派遣労働者を支援する「年越し派遣村」（６月に閉村）に０８年末から取り組んできた実行委員会有志は１４日、雇用情勢の深刻化を受けて年末へ向けた対策を求め、鳩山由紀夫首相に要望書を提出した。名誉村長を務めた宇都宮健児弁護士は会見で「昨年以上に危機的な状況。また派遣村をやるような事態にならないように」と述べた。

　要望書では住宅の確保、提供や実効性のあるワンストップサービスの実施、雇用創出の抜本的強化などを求めた。労働相談をしている派遣ユニオンの関根秀一郎書記長は会見で「雇用難で失業者の循環がなく、長期間の失業を余儀なくされている。１１月半ばには雇用保険の延長給付も切れて収入の道を断たれる人が大勢出るだろう」と危機感を募らせた。炊き出しに取り組むグループは、東京・上野などで炊き出しに並ぶ人が例年の２倍に増えている実態を報告。山谷労働者福祉会館の中村光男さんは「失業で路上に出ざるを得ない人が急増しているのに、都の炊き出しの妨害もある。どんな人も安心して暮らせる場が必要」と訴えた。

　国家戦略室に参与として年末対策の実施で参加することになった元村長の湯浅誠さんは「昨年以上の危機的状況をどうするのか。内（戦略室）と外から最大限に取り組みたい」と話した。【東海林智】

(毎日　１０月１４日）

「住宅手当緊急特別事業」、入居者への周知活動実施／日管協東京支部

（財）日本賃貸住宅管理協会東京支部（塩見紀昭支部長）は、東京都福祉保健局と厚生労働省からの要請を受け、会員を通じた「住宅手当緊急特別事業」の広報活動を展開していく。

　10月から東京都全域で順次開始されている同事業は、住居を失った離職者、または失う恐れのある離職者を対象に、最長6ヵ月家賃を支給して住居を確保しつつ、その間に安定した仕事に就くことができるよう、ハローワークや自治体が支援するもの。

　給付（返還不要）と融資の2つがあり、給付では最長6ヵ月間の住宅手当が支給される。支給の上限額は、東京23区の場合、単身者が5万3,700円、2人以上世帯が6万9,800円。また融資は、最長1年間、生活費実費として毎月20万円以内（単身者は15万円以内）の融資などが受けられる。2つの制度は合わせて利用できる。(不動産最新ニュース　１０月１３日）

消費者契約法の学習会 １０月３１日東借連が開催

　東借連では、１０月３１日に第４回目の相談員養成学習会を開催します。今年の７月と８月に、京都地裁と大阪高裁で賃貸住宅のすでに支払い済みの更新料は消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する契約条項」に当り無効であるとして、消費者契約法施行の平成１３年４月１日以降、契約条項に基づいて支払った更新料を家主に返還を命じる画期的な判決が下りました。借地借家の賃貸借契約についても、消費者契約法を本格的に活用する時代に入ったといえます。消費者契約法を大いに組合でも学習を強め、組合員の相談や紛争の解決に活用することが重要です。どなたでも参加できますので奮ってご参加下さい。

■日時　１０月３１日（土）午後１時半開会
■会場　豊島区東部区民事務所（ＪＲ大塚駅北口徒歩５分）
■テーマ　「借地借家問題と消費者契約法」
■講師　東借連常任弁護団　榎本　武光弁護士
■申込　申込みは組合事務所まで（無料）

◎お問合せは東京多摩借地借家人組合まで

　　０４２（５２６）１０９４　（月～金）

賃貸住宅、退去後の補修費負担は違法…京都地裁（2009年9月30日判決）

　賃貸住宅の借り主に、退去後の補修費として一定額を負担させるのは消費者契約法に違反するとして、ＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」（京都市）が、不動産賃貸業「長栄」（同）に契約条項の使用差し止めを求めた消費者団体訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。　

　滝華聡之裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」として違法性を認め、同社に条項を使用しないよう命じた。

　消費者団体訴訟は、これまでに全国３地裁で６件が提訴されたが、差し止め請求を認めた判決は２例目。

　判決によると、同社は賃貸借契約を結ぶ際、退去後に部屋を新装状態にする「定額補修分担金」名目で、家賃の２～４倍の額を前払いさせる条項を設けていた。

　同社は訴訟で「すでに条項は使用しておらず、差し止め対象にはならない」と主張したが、滝華裁判長は「今後、同様の条項を使う蓋然性がある。条項は、借り主が負担しなくてよい通常使用による損耗の原状回復費まで支払わせることを想定したと認められ、信義則に反する」と指摘した。

　同社は「判決は不当。控訴して争う」としている。


2009年9月30日　（読売新聞）

京都地裁　判決文

追い出し屋規制法を 日弁連、国交相に意見書

　敷金（保証金）・礼金なしの「ゼロゼロ物件」など民間の賃貸住宅で、家賃保証会社などが賃料を滞納した借り主に強引に退去を迫る「追い出し屋」被害について、日本弁護士連合会は、規制法の導入を求める意見書をまとめ、前原誠司国土交通相あてに９日送付した。

　日弁連は意見書で、一連の被害について「かつての『サラ金地獄』を想起させる状況」とし、「低所得者層の生活の平穏と居住権を脅かす『貧困ビジネス』がはびこっている」と指摘。家賃保証業や不動産管理業、サブリース業を規制する新法の導入は不可欠としている。（室矢英樹）

　　　　　◇

　支援団体「全国追い出し屋対策会議」（代表幹事・増田尚弁護士）は１２日、借り主らを対象に無料の電話相談会を全国一斉に開く。

　東京＝午前１０時～午後８時（０３・３５７３・２４９１）▽大阪＝同（０６・６３６１・０５４６）▽福岡＝午前１０時～午後４時（０９２・７１５・００７２）▽名古屋＝同（０５２・９１１・９２９０）

（朝日　１０月１０日）


日弁連の意見書

入居差別につながる家賃滞納などのＤＢ化に絶対反対

　賃貸住宅の入居者の連帯保証を請負う家賃保証会社９社が、家賃滞納などの信用情報のデーターベース（ＤＢ）化に動き出した。業界の内部で反対意見もあったが、９社が先行する形でＤＢ化を進めるため「全国賃貸保証業協会」を設立し、他の保証会社や管理会社も参加する意向だ。ＤＢ化の背景には、景気の悪化で滞納率が上昇していることや、入居者の追い出し行為に社会的な批判が強まり、強制退去などの追い出し行為の法規制の動きが出ていることが上げられる。

　家賃滞納者な中には、病気や失業、雇用保険が切れるなど雇用情勢の悪化でやむを得ず滞納している人も多い。ＤＢ情報だけで悪質滞納者とみなし、住まいを借りることができなくなる恐れもある。現に、保証会社や管理会社の中には、滞納家賃を支払っても立退きを迫られる人が多い。住宅弱者に対する入居差別につながる問題で許されない。（Ｈ）


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反貧困世直し大集会2009 ～ちゃんとやるよね？！新政権～

＜反貧困全国キャンペーン２００９企画＞

【主催】反貧困ネットワーク
【日時】10月17日（土）13:00～15:30（雨天決行・入場無料）
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> 新政権発足から1ヶ月。
> 日本はこれから本当によくなるのか？期待と不安が渦巻いています。
> 新政権からは、すでに母子加算の早期復活、障害者自立支援法・後期高齢者医療制度
>
> の廃止が打ち出されています。その流れを私たちは歓迎しつつ、その時期や内容につ
>
> いてはたくさんの心配もあります。
> 労働者派遣法の抜本改正はどうなるのか？
> 人々の生活は本当に立て直されるのか？
> 新政権はちゃんとやってくれるのか？
> それは、私たちの行動にかかっているのだと思います。
> 去年に引き続き、世界反貧困デーに合わせて「反貧困世直し大集会」を行います。
> ご参集ください。
>
【場所】
芝公園4号地（東京都港区） 都営三田線「御成門駅」Ａ１出口すぐ。都営浅草線・大江戸線「大門駅」Ａ６出口徒>歩６分。東京メトロ日比谷線「神谷町駅」3番出口徒歩7分。ＪＲ山手線「浜松町駅」 徒歩12分。

【スペシャルゲスト】
加藤登紀子さん（歌手） ギュスターブ・アッサーさん（ソーシャル・ウォッチ・ベナン）
【内容】
> 母子加算・派遣法・障害者自立支援法・後期高齢者医療制度
> ・・・注目される各分野からの当事者発言
> 各政党政治家から
> 世界の貧困と日本の貧困
> ・・・日本の貧困削減目標作成の呼びかけ
> 新政権に贈る集会宣言
> 貧困をなくすための意思表示「スタンドアップ」
> ・・・みんなで反貧困メッセージをつくろう！
> アフリカＮＧＯ活動家から日本の貧困問題へのメッセージ
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賃貸借契約が賃借人との間で終了しても賃貸人は再転借人に対抗することができない（最高裁判例）

（判決要旨）
　 　ビルの賃貸，管理を業とする会社を賃借人とする事業用ビル１棟の賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了した場合において，賃貸人が，賃借人にその知識，経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって，自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに，賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し，賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること，当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が，上記のような目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として，転貸借契約及び再転貸借契約を締結し，再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは，賃貸人は，信義則上，賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない。

（参照・法条）
　　民法１条２項，民法６１２条，借地借家法３４条
（判決理由抜粋）
　「前記事実関係によれば，被上告人は，建物の建築，賃貸，管理に必要な知識，経験，資力を有する訴外会社と共同して事業用ビルの賃貸による収益を得る目的の下に，訴外会社から建設協力金の拠出を得て本件ビルを建築し，その全体を一括して訴外会社に貸し渡したものであって，本件賃貸借は，訴外会社が被上告人の承諾を得て本件ビルの各室を第三者に店舗又は事務所として転貸することを当初から予定して締結されたものであり，被上告人による転貸の承諾は，賃借人においてすることを予定された賃貸物件の使用を転借人が賃借人に代わってすることを容認するというものではなく，自らは使用することを予定していない訴外会社にその知識，経験等を活用して本件ビルを第三者に転貸し収益を上げさせるとともに，被上告人も，各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れ，かつ，訴外会社から安定的に賃料収入を得るためにされたものというべきである。他方，京樽も，訴外会社の業種，本件ビルの種類や構造などから，上記のような趣旨，目的の下に本件賃貸借が締結され，被上告人による転貸の承諾並びに被上告人及び訴外会社による再転貸の承諾がされることを前提として本件再転貸借を締結したものと解される。そして，京樽は現に本件転貸部分二を占有している。
　【要旨】このような事実関係の下においては，本件再転貸借は，本件賃貸借の存在を前提とするものであるが，本件賃貸借に際し予定され，前記のような趣旨，目的を達成するために行われたものであって，被上告人は，本件再転貸借を承諾したにとどまらず，本件再転貸借の締結に加功し，京樽による本件転貸部分二の占有の原因を作出したものというべきであるから，訴外会社が更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても，被上告人は，信義則上，本件賃貸借の終了をもって京樽に対抗することはできず，京樽は，本件再転貸借に基づく本件転貸部分二の使用収益を継続することができると解すべきである。このことは，本件賃貸借及び本件転貸借の期間が前記のとおりであることや訴外会社の更新拒絶の通知に被上告人の意思が介入する余地がないことによって直ちに左右されるものではない。
　これと異なり，被上告人が本件賃貸借の終了をもって京樽に対抗し得るとした原審の判断には法令の解釈適用を誤った違法があり，この違法は判決に影響を及ぼすことが明らかである。論旨は，この趣旨をいうものとして理由があり，原判決中，上告人らに関する部分は破棄を免れない。」



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更新料の地域差、明らかに ネクスト

　住宅・不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストは10月８日、「更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査」の結果を発表した。「ＨＯＭＥ’Ｓ」会員の不動産会社を対象とし、有効回答数は1,796件。

　それによると、「賃貸借契約更新時の更新料設定の有無」については、首都圏と京都については、「更新料のみ」もしくは「更新料と更新事務手数料の両方」を設定している不動産会社が約９割となった。一方、北海道の約９割、京都を除く近畿地方の約８割が「更新料も事務手数料もとっていない」と回答。

　また、更新料の設定金額については、「首都圏」の90.6％が「１カ月分」だが、京都については「２カ月分」が最も多く52.4％となり、更新料に関する地域差が明らかになる結果となった。(住宅新報　今日のニュース　１０月８日）

定期借家制度の普及促進は、賃借人の居住の安定を脅かし、廃止以外にない

　僅かな家賃の滞納で、賃貸住宅の鍵を交換したり、家財道具を撤去されたり、深夜に自宅に家賃の脅迫的な取立てをしたり、部屋の前に張り紙をするなどの追い出し屋の不法行為を取締る法律の制定を求めて開催した「９・１３安心できる賃貸住宅の実現を求める市民集会」が９月１３日の午後、四谷の主婦会館で開催されました。

　集会では、細谷事務局長が「借家人の居住の安定を脅かす定期借家制度の廃止を」と題して報告しました。①定期借家制度は９年経過しても新規契約の４・７％しか普及されていない。②定期借家制度が「良質な賃貸住宅の供給を促進する」との目的で導入されたが、借家の居住水準は改善されていないばかりか、公営住宅は減少している。③追い出し屋規制問題を論議している国土交通省の審議会の民間賃貸住宅部会は、定期借家制度推進をめざす貸主・業界の代表や学者が大半を占め、8月に発表された「中間取りまとめ」では賃貸トラブルの紛争防止のために「定期借家制度の普及促進」が強調されるなど、賃借人の居住の保護や安定の視点が全く欠落している。④定期借家契約は礼金ゼロなどのゼロゼロ物件で半年から１年の短期の契約など貧困ビジネスに活用されたり、公営・公社・公団住宅など公共賃貸住宅に導入がすすめられているが、定期借家制度では入居者の入れ替わりが激しくなり、居住者どうしのコミュニティや団地の自治会の機能が失われる。⑤店舗や事務所などの事業用借家で、普通借家契約から定期借家契約への切替え問題が発生している。⑥定期借家契約では、再契約するには家賃の改定等貸主の言いなりになるしかなく、住む権利を奪い商売の継続もできなくなる等を指摘し、廃止の運動を強めていくことが重要であると発言しました。


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地主が土地明渡し訴訟で勝ち目がないと判り、請求を全部放棄

大田区中央６丁目の宅地47・５坪を賃借中の西さんは、法定更新して４ヶ月経過後の昨年４月に仲介業者が更新料新料２２２万円余の金額を通通知。組合の役員研修会で学習済みの西さんの決意は揺るがず、昨年秋に訪ねてきた業者に不払いと交渉は組合にと通告した。業者は組合事務所を訪ねて、契約書で更新料支払うことを約束していると、執拗に支払いを求めるが交渉は決裂。怒り心頭の地主は業者を解任し、誹謗中傷の書面を西さんに郵送。西さんは地主に直接口頭で不払い通告。今年３月地主の弁護士から契約は有効であり、更新料を１週間以内に払わないと、さらに、慰謝料や弁護士費用等の実費を請求するとの書面が届き、裁判は望むと地主に伝える。６月建物収去土地明渡請求裁判となる。７月西さんの弁護士は、法定更新後も地代を受領。更新料支払いの慣習がないこと。不払いを理由に「信頼関係の破壊や契約解除」の主張は法的に無効であると答弁書を提出。９月東京地裁から「原告は都合により請求の趣旨記載の請求の全部を放棄するとの申立書」が届いた。


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東借連第６回理事会 品川・西部両借組を除籍処分

　東借連第６回理事会が９月２９日午後６時から豊島区東部区民事務所において開催され、役員１０名が参加した。前回理事会以降の活動と収支報告等が報告された。

　討議事項では、①足立借組の若色栄一氏（同副組合長）が理事に推薦され承認された。

②第４回相談員養成学習会が１０月３１日に開催し、各組合３名以上の動員を確認した。③東借連の２０１０年度東京都予算要求の要求内容について討議した。④住まいの貧困の解決をテーマにした住宅研究集会が住まい連等の共催で１０月２４日に日本青年館で開催することを確認した。

⑤更新料無効大阪高裁判決を受けて、更新料問題の学習や相談活動を強化することを確認した。⑥品川・西部両借組の規約違反について討議を行った。総会や役員会も開催せず一部の幹部だけで東借連脱退を決め組合員にも知らせずに両借組が連携して組合活動を行っている等の行為は、東借連規約第３１条に基づき除籍処分とすることを参加役員全員の賛成で承認された。

　その他、地代実態調査の集計と組織の拡大強化は、組織強化・拡大推進部会で討議すること等を確認した。


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視力障害の借家人に不動産屋が不当な因縁をつけ明渡し請求

豊島区池袋に住む斉藤さんは、かすかに光と像を感じる程度の視力障害を持っていた。そのために生活保護の申請をし、生活をしていた。

今年に入り家主の代理人兼管理人である地元の不動産屋より、「大声で騒いでいる。一人用として貸しているのに数人で住んでいる」などの言いがかりをつけられ、ただちに明け渡せと請求された。地元でも、言いがかりをつけて賃借人を脅かしたり、他にも保証会社と結託して無理やり保証契約を締結することなどで、有名なこの不動産屋は、賃借人とのトラブルなどがあとをたたない。

相談に来た斉藤さんに代わって、「契約解除は通告期間や『正当な事由』がないことを理由に無効であること」を主張する書面を送ったところ、封も開けずに送り返してきた。その一方で振込している家賃は今までどおり受領するなど、言いがかりはつけるがその態度は、法的には一貫性のないものだった。区役所には「もう契約を解除したのだから、賃料を振込むな」などと電話をし、「更新はしないぞ」と斉藤さんにも電話をしてくるなど嫌がらせはエスカレートしてきた。組合では、斉藤さんに引き続き住み続ける権利があることを説明し、相手の主張にも動揺することのないよう話しをした。

その後、この不動産屋からの連絡はなくなり、斉藤さんは「このような組合があってやっと落ち着きました。一人で対処していた時は不安と心配で眠れませんでした。今後は、なにかあれば組合と相談してがんばっていけると思います」と語っていた。


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