賃貸住宅の更新料「有効」で貸主勝訴 大阪高裁

　賃貸住宅の更新料について、借主が貸主に既に支払った更新料の返還を求めた訴訟の控訴審判決が10月29日に大阪高裁であり、同高裁は本件更新料を有効とし、貸主側が勝訴した。

　本件は、３月27日に大津地裁で言い渡された更新料を有効とする判決に対し、借主である原告が控訴した事案。賃貸借契約内容は、月額賃料5.2万円で、更新料は契約期間２年ごとに賃料の２カ月分だったが、３回目の更新時に賃料を5.0万円、更新料を２年ごとに旧賃料の１カ月分としていた。

　同高裁は、本件更新料について「賃借権設定の対価の追加分ないし補充分と解するのが相当」とし、さらに「適正な金額にとどまっているということができる」とした。よって「借主の義務を加重する特約であるが、借主が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けていたということはできない」として有効とした。
(住宅新報　１０月２９日）

３６４日のマンションの賃貸借契約の期間満了で家賃１万２千円アップ！

（質問）転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。①口頭ではなく書面で契約する。②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。　
　　　

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