家賃滞納：保証会社、無断で鍵設置 ２６歳男性、禁止求め仮処分申請－－大阪簡裁に

　大阪市内の賃貸マンションで家賃を滞納した衣料品店員の男性（２６）が、留守中に無断で市内の家賃保証会社に新たな鍵を付けられたとして、会社と家主に住居の使用妨害を禁止する仮処分を１７日、大阪簡裁に申請した。男性は鍵業者に頼んで開錠し、代理人が分割払いを交渉中だが、会社は明け渡しを求めているという。保証会社を巡っては、取り立てや明け渡し請求の強引な手法が各地で問題化しつつあり、仮処分が認められればトラブル抑制につながると期待される。

　申請書などによると、男性は７月、大阪市東住吉区の敷金・礼金なしの賃貸マンションに入居した。契約時、連帯保証人を付けたが、仲介業者から指示された保証会社とも契約（有料）した。滞納時に保証会社が家主に滞納分を支払い、入居者に事後請求するという内容だった。

　男性は家計管理に不慣れで８、９月分の家賃を滞納した。保証会社は９月上旬、「滞納家賃を支払わないと、玄関ドアに鍵をかける」との通知書をドアに挟み、２日後に鍵設置のため再訪問。男性は「１週間後に２カ月分を支払う」との念書を書き、引き取ってもらったという。

　しかし、多忙で帰宅できない日が続き、支払わずに１週間たつと、保証会社が留守中にドアを無断で開け、追加の鍵を取り付けたうえ「無断立入禁止」「連絡なき場合は明け渡しの手続きをとる」などと書いた紙を玄関に張り付けたという。帰宅した男性は張り紙の連絡先に電話し「鍵を開けて」と頼んだが、「お前が金を払わんから悪いんやろ！」と怒鳴られ、電話を切られた、としている。

　翌日、男性の相談を受けた司法書士が電話で交渉したが、保証会社は鍵の取り外しに応じず、再び無断で玄関を開け、別の鍵と取り替えた。男性は鍵業者に頼んで開錠し家に入ったが、保証会社は数日後にも留守宅に無断で入り督促状を置いていったという。

　男性の代理人の堀泰夫司法書士は「裁判を経るという借地借家法の明け渡し手続きを無視した犯罪的な追い出し行為を食い止める必要がある」と話す。保証会社は「申立書を見ていないので、コメントできない」としている。【岩崎日出雄、前田幹夫】(毎日　１０月１９日）

反貧困世直しイッキ大集会 明日明治公園に集まろう！

10/19 反貧困世直しイッキ大集会

とき：2008年10月19日（日）13：00～
ところ：東京・明治公園（千駄ヶ谷駅徒歩7分）
参加無料、雨天決行

主催：反貧困ネットワーク
http://d.hatena.ne.jp/hanhinkon/米騒動から90年。
ガソリン高騰・日用品高騰の中で、市民生活はますます追い込まれるに至っています
雇用市場では「現代の奴隷労働」とまで言われるような非人道的な労働が広がり、働いても食べていけない状況が広まっています。
また社会保障制度も瓦解しつつあり、労働条件の切り下げもにも利用されています。
私たちはこのような生き方に異議を唱えます。
私たちは黙っていないことを示しましょう！

★プログラム
１２：５０　Music（ノ・カヨ、ギター伴奏　矢野）
１３：００　開会宣言
　　　　　　宇都宮健児、雨宮処凛挨拶
１３：２０　反貧困全国キャラバンゴール到着イベント
　　　各地に反貧困のネットワークを紡ぐため全国を回ったキャラバンカーが明治公園にゴールします。
１３：５５　STAND UP TAKE ACTION
　　　国連の「貧困撲滅のための国際デー」にあわせて、10月17日～19日、世界中の人々が立ち上がります。
　　　貧困問題解決に向けて、みんなの思いを自由に表現しよう！
１４：００　分科会
　　　　　　反貧困を考える１２の分科会。
　　　　　　音楽コーナー・デモグッズ作成コーナー等々でお楽しみください。
１６：００　Music（SHINGO★西成）
１６：１０　分科会報告（労働・社会保障）
１６：３０　閉会
１７：００　パレード出発
　　　渋谷宮下公園まで約１時間のコース。出発時にはデモグッズを貸し出します。
１８：３０　渋谷宮下公園到着・解散


★反貧困世直しイッキ大集会　分科会紹介

１　住まい
安心できる住まいをみんなの手で
安心できる住まいは、すべての人に約束された普遍的な権利です。しかし、現実にはそれを確保・維持するためには多くの困難があります。住
まい分科会では、保証人や初期費用のハードル、住宅施策の不備や違法業者との闘いなどについて、不安定就労者や野宿者、外国人、障害
者、シングルマザーといった当事者や支援者から発言してもらいます。

２　労働
使い捨てか、過労死か？ ―これって"カニコー"（蟹工船） じゃん！？　今こそ、つながろう
労働分科会では、さまざまな雇用形態で働く人々が、労働環境の改善に向けた問題意識の共有を図ります。前半では外国人労働者や女性労
働者など、差別や無権利の問題に向き合う当事者らのリレートークを、後半では雨宮処凛さんの司会により、長時間労働と、派遣労働の問題
に向き合う方々を迎えてのシンポジウムを行います。

３　食の危機
食をめぐる貧困の連鎖：現状把握と打開への見通しの提示に向けて
１）食における貧困の連鎖に対して、「農山漁村の生産現場」・「都市の食にかかわる労働現場」・「食卓という現場」という３つの現場から、抗議
の声をあげていく。２）各地で試みられている具体的な「生き残り」のための実践策を参加者が共有し、農山漁村における仕事づくりや、都市で
の協同労働の活性化に向けて、食に携わる様々な業種の人々がつながっていく場をつくる。

４　死刑廃止
これでいいのか日本の人権、死刑に異議あり！
「自由競争と自己責任」の国アメリカは、「貧困大国」であると同時に「死刑大国」でもあります。今、死刑執行を急増させる日本でも同じことが
…。
●豪華賞品（？）付きクイズ　●芥川龍之介原作・講談「桃太郎」電脳文化桃　●新作講談「死刑と裁判員制度」（仮題）田辺凌鶴　●実物大の
処刑台の模型、パネルの展示など。

５　多重債務・消費者問題
クレサラ・消費者被害根絶、貧困・ヤミ金撲滅！！
改正貸金業法完全施行を！　ヤミ金完全撲滅を！　相談窓口の充実を！　セーフティネット貸付けの充実を！　改正割賦販売法の早期施行
を！　消費者被害をなくす消費者庁設置を！　等貧困の根源になっている弱い者いじめを許さない、法律家、労働団体、消費者団体そして被
害者団体が現状と今後の課題をリレートークで報告する。

６　コトバの貧困
路上文庫＆カフェ
大阪で実践されている「路上文庫」という手法をお借りして、私たちが「豊か」に生きる可能性を探るための本をなんとなく揃えてみました（閲覧
のみ／販売や貸出は無し）。カフェを併設、リーディングもあるかも。※コトバの貧困にアタックすべく魔法のコトバ（ポエトリー）を口にした方は
当カフェの飲み物が半額になります！

７　社会保障
社会保障費を増やせ！　２２００億円削減はもう限界
年金、医療、介護、母子の手当て、障害者自立支援法、生活保護・・・聖域なき構造改革で私たちの生活、命は削られ続けた。社会保障費
2200億円削減ありきでは、弱い立場にある人にひずみが集中してしまう。社会のセイフティーネットは穴だらけ！社会保障はいまこそ増やす
時。私たち抜きに私たちのことを決めるな！

８　後期高齢者医療制度
高齢者は早く死ねというのか
「長生きでごめんなさい」と母がいいました。年齢を重ねれば誰でも病気にかかりやすくなります。年齢で受けられる医療を差別するような制度
は、世界中どこにもありません。「高齢者は早く死ね」と言わんばかりの後期高齢者医療制度。廃止のため力をあわせましょう。

９　女性と貧困
女の貧乏を語ろう
女は前から貧乏だった。今はもっと貧乏になってきた。安くて不安定な非正社員は、いまや働く女性の多数派。年収200万円以下は女性の
44%。女の貧乏はなかなか語られない。それはなぜ？　女は男が養ってくれるから？　でもほんとうにそれで安心？ 女
性でも安心して生きたい。貧乏でも安心して生きたい。だから女性たちの貧困を語り始めよう。女性の貧困のほんとうの解決策へ、声を上げよ
う！

１０　子ども
子どもにかかわる人、大集合！　子どもワークショップ
保育園から大学まで、関わる子どもの年齢と分野を越えて、保育者・教師・学校事務職員・ケースワーカーなどの現場職員、若者当事者、NPO
やサークルのメンバー、研究者などが集います。子ども・若者たちの生活・学習の環境や条件の貧困な実態を簡単なデータとともにリレー・トー
クで紹介。当日参加の方の発言も募ります。

１１　フェアトレード
日本と世界の貧困はつながっている？　～フェアトレードから考える～
私たちの生活の中にあふれる「価格の安いもの」は、いわゆる"南"の国々から輸入されたものが多くあります。その背景に目を向けると、立場
の弱い生産者たちが正当な対価を得ることもできず貧困にあえいでいる姿が見えてきます。"フェアトレード"（公正な貿易）を通じて、日本と世
界の貧困を一緒に考えてみませんか。

１２　語り合いの場
「私にとっての貧困とは」「私が求める支援」
あなたの話を聴かせてください。私の話を聴いてください。「私」を主語に語り合い、言いっぱなし・聴きっぱなしで、共に時間をわかち合いましょ
う。［ご注意］ここは相談の場でも問題解決の場でもありません。アドバイス・質問・批判・誹謗・中傷・記録は禁止です。

★まずは食べてから…
200食限定、無料手作りカレーうどん！　その他、有料だけど安いよ！焼きいか、焼き鳥
（全国クレジット・サラ金被害者連絡協議会、夜明けの会、太陽の会、NPO法人さやま・あすなろ会）

もつ煮300食！（あうん）

炊き立てのおいしい新米！（食の危機分科会）

こもれびコーヒー（自立生活サポートセンター・もやい、フェアトレード分科会）

お茶と茶菓子の全青司茶屋（全国青年司法書士協議会）


★デモ・グッズ作成コーナー
集会のあとはパレードで街へ繰り出そう！　ヒンキーのお面やトンガリ帽子、プラカードやむしろ旗など、デモを盛り上げるグッズをみんなで手作
りするコーナーです。
音楽
講演会や学校行事の時、たいして面白くも無い、心地よい眠りのBMG為の装置と化した、壇上から見下ろす○○先生と言う名の音響装置。
その眠気を我慢していると貧乏ゆすりが・・・
そう。それは太古から刻まれた身体からのダンスへの欲求緊急信号!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
言葉溢れる空間で貧乏ゆすりを感じたら、迷わず音楽コーナーまで!!!!!!!!!!!!!!!!
太陽と木陰の下、サウンドデモへのウォーミングアップに是非ともお集まりくださいませ。（DJ MIX NOISE）

その他、書籍販売、松下闘争１００万署名ブースなどがあります。

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知って得する法律知識 セミナー１８日に吉祥寺で開催

借地借家問題市民セミナーを下記の日程で開催します。どなたでも参加できます。

日時　１０月１８日（土）午後１時３０分

会場　武蔵野公会堂第５会議室（吉祥寺駅傍）

講師　細谷事務局長

テーマ　「知って得する借地借家の法律知識」

　　　参加無料です。講演後、相談も受け付けます。

申込み　　東京多摩借地借家人組合　　　０４２（５２６）１０９４

裁判事例 サブリースの契約終了と賃貸人・再転借人との関係

最高裁判決　平成14年3月28日
（判例時報　1787号　119頁）
（判例タイムズ　1094号　111頁）

《要旨》
　転貸を目的として締結された事業用ビルの賃貸借契約が、賃借人の更新拒絶により終了しても、賃貸人は、再転借人に対し、信義則上その終了を対抗することができないとされた事例


(１)　事案の概要
　賃貸人Ｘは、ビルの賃貸・管理を業とするＡを賃借人とし、Ａがビルを第三者に転貸することを承諾の上、本件ビルにつき一括して本件賃貸借契約を締結した。
　同日、Ａは本件ビル敷地の一部の従前の所有者であったＹ1を転借人として、本件ビル１階の一部分について期間を20年（平成８年11月まで）とする転貸借契約を締結した。Ｙ１はＸ及びＡの承諾のもと、転貸借部分の一部について、Ｙ２との間で再転貸借契約を締結し、Ｙ2はこれに基づき本件部分を占有していた。
　平成６年２月、ＡはＸに対し、転貸方式によるビル経営が採算に合わないとして、本件賃貸借を更新しない旨の通知を行い、これに伴って、ＸはＹ1及びＹ2に対して本件賃貸借が平成８年11月に期間の満了によって終了し、再転貸借も終了する旨の通知をした。
　その後、Ｘは、本件ビルの転借人との間で直接賃貸借契約を締結したが、Ｙ1との間では、ＸがＹ1に対しＹ2との間の本件再転貸借の解消を求めたために協議が調わず、契約の締結には至らなかった。
　そこで、ＸはＹ1及びＹ2に対して本件部分の明渡しと賃料相当額の支払いを求めて提訴した。
　原審は、Ｘが信義則上、本件賃貸借の終了をＹ1及びＹ2に対抗し得ないということはできないとしてＸの請求を認容し、Ｙ2が上告した。

(２)　判決の要旨
　①本件賃貸借は、Ａが第三者に転貸することを当初から予定して締結されたものであり、Ｘによる転貸の承諾は、Ａに、本件ビルを第三者に転貸し収益を上げさせ、Ａから安定的に賃料収入を得るためにされたというべきである。
　②他方、Ｙ2はＡの業種、本件ビルの種類や構造などから、ＸとＡの賃貸借の趣旨・目的の下に本件賃貸借が締結され、Ｘによる転貸の承諾並びにＸ及びＡによる再転貸の承諾がされることを前提として本件再転貸借を締結したものと解される。
　③本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提としているが、ＸとＡの賃貸借の趣旨・目的を達成するために行われたものであって、Ｘは本件再転貸借を承諾したにとどまらず、本件再転貸借の締結に加功し、Ｙ2による本件転貸部分の占有の原因を作り出したというべきであるから、Ａが更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても、Ｘは信義則上、本件賃貸借の終了をもってＹ2に対抗することはできず、Ｙ2は本件再転貸借に基づく本件部分の使用収益を継続することができると解すべきである。


(３)　まとめ
　本判決は、いわゆるサブリースの形態で行われる建物の賃貸借について賃貸の関係が再転貸借に及んでいても、その再転貸借が賃貸人の承諾があり、また、賃貸人が再転貸借の締結に加功しているような場合は、再賃貸借の根拠となる賃貸借関係が終了しても、賃貸人は再賃借人に対抗できず、再賃借人の使用収益を継続させなければならないとした。



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同居の親を扶養していた弟が親の死亡後の建物の占有使用は不当利得ではない

（問）５年前に同居していた父が亡くなり、末弟の私が家業の酒屋を継いで母を扶養していたが、その母も２年前に亡くなった。２人の兄は家業を継がずに独立し、別に世帯を持っている。遺産分割の話合いのこじれが原因で建物の占有使用は不当利得だから賃料相当額分の利得金の支払請求をしてきたが、この支払請求には納得がいかない。

（答）相続人の中の誰かが被相続人の遺産である建物に同居して生活していた場合、相続が開始されても、建物にそのまま居住・使用するのが通常である。
　しかし、遺産分割の話合いがこじれ、建物占有者に対する不平・不満を他の相続人が主張する場合、不法行為又は不当利得を原因として賃料相当額の賠償金又は利得金の支払請求をする例が多い。即ち複数の相続人がいる場合、自分の持分に相当する範囲を超えて建物全部を占有・使用していることは、建物を使用していない相続人に損害を与えているので、共有物の賃料相当額の賠償金又は不当利得を支払えという理屈である。被相続人の死亡によって、突然それまでの建物使用が不当利得だから利得金を支払え、不法占有だとされては納得がいかないのは当然である。
　相談事例に類似した裁判で最高裁が下した判断は次の通りである。
「相続開始から、被相続人の許諾を得て遺産の建物で同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と同居の相続人との間で、相続開始後も、遺産分割により建物の所有関係が最終的に確定するまでの間は、引き続き同居の相続人にこれを無償で使用させる旨の合意があったものと推認」されるとした。その上で「被相続人が死亡したときは、この時から少なくとも遺産分割終了までの間は、被相続人の地位を承継した他の相続人らが貸主となり、同居の相続人を借主とする、建物の使用貸借契約関係が存続することになる」（最高裁平成８年１２月１７日判決）と判示した。
　使用貸借は基本的に無償で目的物を使用させるものである。従って相談者の場合は、判例から無償の使用貸借契約に基づく占有・使用という法律的理由が存在することになる。兄達の利得金請求は理由がないから、当然請求されている利得金を支払う義務はない。



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賃貸保証会社「リプラス」破産 自治体の入居支援が混乱 “旗振ったのは国”

　高齢者などを対象にした自治体による民間賃貸住宅への入居支援事業で連帯保証人を代行していた大手賃貸保証会社「リプラス」（本社・東京都港区、東証マザーズ上場）が破産し、関係者は対応に苦慮しています。同社は首都圏を中心に二十一自治体、二十三支援事業にかかわって業務しており、影響が広がっています。（本田祐典）


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　リプラスは二〇〇二年九月に設立し急速に営業を拡大。連帯保証人を代替する賃貸保証の累計契約件数は約六万件（〇八年六月時点）です。九月二十四日、東京地裁に破産申請し、十月七日にクレジットカード決済事業などを行う「デジタルチェック」（本社・東京都新宿区）に賃貸保証部門を売却することが内定しました。

　「破産申請の二週間前に新しい契約をしたばかり」と訴えるのは新宿区高齢者入居支援事業の担当者です。新宿区など二十一の自治体はリプラスを協定企業に選定し、連帯保証人がいない高齢者などに、それぞれ「紹介」「保証料助成」などの形で賃貸保証契約を結ばせていました。

　同区では〇三年にリプラスなど二社と協定を結び、高齢者、障害者、ひとり親世帯を対象に初回契約時の保証料を助成。現在までリプラスの契約実績は四十件です。

　他自治体に先駆けて入居支援を始めた豊島区も「まさか破産するとは」（担当者）と困惑した様子。〇二年に一社独占で協定を結び、高齢者を対象に保証料の二分の一（最高一万円）を助成してきました。契約実績はのべ六十四件です。

「破たんするの分かっていた」
　一方、業界関係者は「破たんはわかりきっていた」（都内の賃貸保証会社幹部）と冷ややかです。リプラスは資金調達のために将来入る予定の保証料を証券化して借り入れを行ったほか、投資事業の収入に経営を依存していたため、事業継続が以前から疑問視されていたといいます。

　賃貸保証ビジネスは所管官庁がなく、保証能力が低い企業や悪質な企業を排除する規制はありません。倒産や事業停止は〇七年九月に「明幸」（札幌市）、〇八年二月に「ウィル賃貸保証」（大阪市）と続き、三件目です。

　なぜ自治体は賃貸保証会社に依存したのか。前述の保証会社幹部は「旗振りをやったのは国だ」と背景を明かします。

　国土交通省住宅局住宅総合整備課の担当者は「〇六年に高齢者などの入居支援制度（あんしん賃貸住宅支援事業）を開始した際に、あわせて自治体に連帯保証人がいない入居者への対応として賃貸保証会社の存在を情報提供した」と説明します。

（しんぶん赤旗　１０月１１日）



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借地更新料断ったら、代理人が「裁判するぞ」と捨て台詞

板橋区南常盤台に住む井上さんのところに 、今年の７月に地主の娘から「母親に代わって更新についての話を一任されたのでご連絡ください」という通知が来た。
　井上さんは不安になって、様々なところに行って相談したが、最後に知り合いから紹介されて組合事務所に来た。

　相談された組合では今年末に更新の期間が満了になるので「貴殿から賃借している土地には当方が所有している建物が存在しますので更新し、引き続き住み続けるつもりです」という回答書を出すことにした。　

　回答書が到着した９月はじめに井上さんに「地方にいる地主の娘が東京に出てくるので話合いを持ちたい」とこの娘の代理人という近所の不動産業者から電話があった。それならば、こちらも窓口を組合としたいと再回答した。

早速、この業者から組合に電話が入ってきた。この業者、地主から委任されたといって更新料の請求と地代の値上げを請求した。対応した組合では、「更新料支払いは最高裁の判決でも支払い義務はないですが、それでも支払いを請求する法的根拠はあるのですか」という問いに対して、「それは旧借地借家法の考え方で現在は新法の時代で、しかも２０年前の昔の古い契約で、今の時勢『払わない』という考え方はおかしい」と訳のわからないことを主張してきた。最後には捨て台詞のように「それならば裁判にするぞ」といって電話をきった。井上さん「この不動産屋は最近、代替わりしたばかりで、実績を上げようと必死なのではないか」と話していた。(東京借地借家人新聞より）



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僅か２万円で立ち退けとは

荒川区西尾久７丁目の４階の１室を昭和５０年８月から借りている。池田さんは昨年７月に突然家主から明渡してほしいと口頭で言われた。

　マンション全体で１２部屋のところ、次々と入居者が立退き現在池田さんを含めて２世帯しか住んでいないので採算が取れないというのが明渡の理由だ。

　池田さんは、９月に入って引越しの条件を話し合うよう申し入れた。３日後家主から連絡が入り「ネット等で調べたが、池田さんは夫婦２人暮らしで家財道具はあまりない筈なので２万円位でどうですか」と回答が来た。池田さんは、馬鹿にするも甚だしいと一蹴した。

　その後今年の８月に内容証明が来た。「法定更新は認めない。建物が老朽化している」と前回と異なる理由を受けて来た。池田さんは他の１人も誘って組合に入会した。勝手な家主の考えで住まいが脅かされると徹底して権利を守り抜く決意でいる。
　


東京借地借家人新聞より



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相談日は土・日・祝日を除く　午前９時半から　面談による相談は要予約

借地借家人組合への入会の呼びかけ

　新しく借地借家人組合に入会されるあなたを心より歓迎します。借地借家人のくらしと権利を守る最大の力は、これまで一人で悩み不安な状況におかれて、個々バラバラであった私たちが、団結し、正しい法律知識をもって行動することです。
　今までは、一人で思い悩み、夜も眠れなかったことがあったと思いますが、今日からは一人ではありません。一人で悩んでいた問題も、組合に相談することによって、法による自分の権利をわかりやすく知ることができ、正しい有利な解決ができます。

　地主・家主との紛争が起こる原因は、国や自治体の住宅政策の大きな立ち遅れと後退にあります。１９９６年の国連のハビタット宣言で「居住の権利は人権」と決議されたにもかかわらず、我が国の政府は、財界の要望にそった規制緩和政策を促進させ、借地借家法を次々と改悪しようとしています。

　全国で、組合に参加している多くの仲間が、居住不安のない、居住の権利を基本的人権として保障させ、住宅問題の真の解決に向けて日々力を合わせて運動しています。あなたも、組合とともに身近な悩みを解決し、住む権利を守るトリデである借地借家人組合を発展させるため、ぜひ組合の仲間に加わることを心よりご期待いたします。


　◎入会金　２，０００円

　◎組合費　月額１２００円（６ヵ月分７２００円）

　◎郵便局振替口座番号　００１２０－８－３７７４８　東京多摩借地借家人組合


組合の住所　〒１９０－００２３　東京都立川市柴崎町４－１７－３いわなビル１０１

電話番号　０４２（５２６）１０９４

ＦＡＸ番号　０５０（７５２８）８６２８

Ｅｍａｉｌ：union.tama.sh@sepia.plala.or.jp

組合事務所の地図

借地更新料５００万円を払えと地主が調停申し立て

横浜市に在住の大塚さんは、大田区大森西５丁目の宅地66・55坪の借地権付き共同住宅を相続した。

　昨年11月末の契約更新を迎えて、更新料に底地買取、明渡しに地代増額等地主の矛盾したメチャクャ内容の請求にも誠意を持って対応してきたが、益々ひどい事態となって知人の紹介で組合に入会。

　直ちに、借地法に基づく契約更新の請求と、更新料支払い拒否を内容証明郵便にて通告した。受領済の地代を返却されて供託した。この程地主は、過去の更新料支払いを理由に、当初の約半額の５００万円余の更新料を請求する調停裁判を起こしてきた。

　最高裁判決や今年４月の当組合員の地裁判決を学んだ大塚さんは、調停初日に更新料の支払義務もないことを宣告し、調停は不調にしたとの報告が組合にあった。
(東京借地借家人新聞より）


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違法建築の賃貸マンションの入居者に明渡し請求

　6月下旬、若い女性Kさんから、突然「違法建築で報道されたユービー福島に住んでいるが、オーナーから明け渡しを云われている」との相談が大借連へありました。

　Kさんの話によると、5月中旬にマスコミが「水増し建築の賃貸マンションで耐震性に問題がある」と報道された直後、オーナー側の代理人から明け渡しを請求され、その条件は、「入居時の敷金を全額返還する、引越料は指定した業者を使う場合は全額負担する、その上で迷惑料として10万円を支払う」との条件で7月末までに退去してほしいと云うものでした。

　Kさんは、危険なマンションと知りながら一方的に明け渡せというオーナーへ「引越したら家賃があがるし不便になる。さらに、敷金も高くなる。こんな負担については補償してもらえないのか」と交渉するが誠意のない回答に怒り、大阪市計画調整部監察課へ問い合わせた。「違法建物の問題は、当事者間の問題であり、大阪市は無関係なのでオーナーと話し合ってほしい」とまったく取り合ってもらえず、インターネットで大借連を知り連絡したとのこと。

　大借連は、大阪市監察課へ照会したところ、全く同じ対応に終始。対応した課長代理は「」建築確認申請を受理後は、建築主から完了検査の申請がなければしないことになっており、今回のユービーの件はオーナーから申請がなかったので完了検査はしていない。申請のない建築物のトラブルはオーナー側の責任であり、違法建築物の疑いがある場合については通報により検査を行い、明らかに違法であることが確認されれば取り壊しを含めて行政処分を行っている」と応えるのみで、被害者に対する行政責任を負う認識が全くないことが明らかになりました。

　大借連側は、「居住者は、違法建築物であるかどうか、完了検査済み賃貸マンションであるかどうか仲介業者（ツービーは宅建免許業者）から説明があれば判断するであろうが、今回はオーナーから直接契約したので詐欺にかかったも同然である。しかも、完了検査は申請がなければしなくてもよいなどの見解は建築基準法がザル法であることを認めたものだ。大阪市の責任者は重大だ」と問いただししました。そして、後日大阪市へ申し入れることにしました。

　Kさんは、オーナーへ文書で抗議し要求をまとめ文書で申し入れたところ、オーナーの代理人から「7月末までに立ち退く故ことを条件に誠意を持って対応する」との回答えました。


大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より



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敷金・礼金なし物件で提訴 家賃遅れれば鍵交換

　敷金・礼金なしでマンションやアパートを借りられるとして低所得の若者にも人気の「ゼロゼロ物件」をめぐり、“家賃”の支払いが数日遅れただけで部屋の鍵を交換され、違約金も取られたなどとして、居住者ら５人が８日、東京都新宿区の不動産会社スマイルサービスに慰謝料など計約１２００万円の賠償を求め、東京地裁に提訴した。

　スマイル社の契約は「部屋の鍵を利用する」との形式で部屋を貸し、賃料支払いが１日でも滞ると入室できないようにして室内の荷物も処分できる、という内容。

　被害対策弁護団は「本来は借地借家法に基づき、一方的に解約できない賃貸借契約にするべきだった。低所得者の弱みにつけ込む違法、無効な契約だ」と批判している。

　スマイル社から相談を受けている宮岡孝之弁護士は「既に契約方法を変更し、違約金も徴収していない」と説明。同社は「係争中でコメントできない」としている。

（共同）

建物の使用貸借について借主の家族に使用借権の相続が認められた事例

建物の使用貸借について貸主と借主の家族の間には貸主と借主本人との間と同様な人的関係があるとして使用借権の相続が認められた事例（東京高裁平成１３・４・１８判決、判例時報一七五四号）


（事案の概要と争点）
一、ＡはＢ夫婦の子供として育てられ、昭和２６年Ｂが本件建物を建てた後も一時期を除いてＢ一家と同居していた（なおＢの夫は昭和３４年死亡）。ＡはＹ１と昭和４５年結婚し、その頃からＹ１もその子Ｙ２もＡ及びＢと同居を始め、以後Ａら一家は平成５年９月までの２３年間Ｂと本件建物で同居して生活を共にしＢの面倒を見てきた。
　Ｂはその後本件建物を出て娘のＸ１と同居するようになったが、Ａら一家に本件建物の明渡しを求めることはなかった。
二、Ｂは平成８年に死亡、Ｘ１らが本件建物を相続した。Ａは平成９年に死亡した。そこでＸ１らは本件建物の所有権に基いて、Ａの死亡後も本件建物に居住し続けているＹ１Ｙ２親子に対し、本件建物の明渡しを求めた。なお、Ａからもその相続人Ｙ１らからも、本件建物の所有者であるＢ又はその相続人Ｘ１らに対し家賃が支払われていたことはなかった。
三、Ｙ １ら親子は本件建物に居住し続けることができるか、又は、明渡さなければならないか、これが本件の争点である。


（判決要旨）
一、 建物所有者ＢとＡとの法律関係
　ＡはＢ夫婦の実子同然に育てられてきたこと、ＡＹ１Ｙ２ら一家は２３年間Ｂと共同生活を送りＢの面倒を見てきたこと、Ｂが家を出て同居が終わったあともＢがＡら一家に本件建物の明渡しを求めたことがないこと、などに鑑みれば、Ｂが家を出たころ、ＢとＡとの間で黙示的に（暗黙のうちに）本件建物の使用貸借の合意が成立したものと解することができる。
二、 Ｙ１らはＡの権利を承継できるか
　民法５９９条は借主の死亡を使用貸借の終了原因としている。これは使用貸借関係が貸主（Ｂ）借主（Ａ）の特別な人的関係に基礎を置くものであることに由来する。しかし、本件のようにＢとＡとの間に実親子同然の関係があり、ＢがＡの家族と長年同居してきたような場合、ＢとＡの家族との間には、ＢとＡ本人との間と同様の特別な人的関係があるというべきであるから、このような場合に民法５９９条は適用されないと解するのが相当である。
　そうするとＹらはＡの借主としての地位を相続により継承し、他方、Ｘ１らは貸主としての地位を相続により承継したことになる。よって、Ｙ１らは明渡す必要はない。


（寸評）
　妥当な判決である。ＡＢの関係が賃貸借ならこのような問題は生じない。なぜなら、Aの賃借権は配偶者Ｙ１と子Ｙ２に当然相続されるからである。
　本件は、貸主と借主の相続人との人的関係を基礎に民法５９９条の適用を否定したところに意義がある。【再録】

（弁護士　白石光征）



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明け渡しを請求されても生活できない 病気で調停不調

　足立区江北町に住む秋田さんは、昨年８月に借地人の家主が業者にかわった。

早速、家屋の老朽化を理由に明渡しを要求されたが、少ない年金とパート収入で生計を維持しているため、他へ移転すると生活できない。地元の議員さんを介して組合に相談に来た。組合を通じて業者に対して「都営住宅に入居するまで明渡しはできない」と回答した。賃料の受領を拒否され、直ちに供託した。

今年の２月、弁護士を介して調停に持ち込まれたが、秋田さんは病気で入院中のため出廷を拒否したところ、調停は不調となった。（足立借組ニュースより）　


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借地上の建物が朽廃したことにより借地権が消滅したと認定された事例

　朽廃の意味
　建物の朽廃により借地権が消滅したと認定された事例（東京高裁平成5年8月23日判決、判例時報1475号72頁）

（事案の概要）
　借地人の先代は、昭和43年12月31日、地主の先代から、普通建物所有の目的、賃貸借期間20年の定めで借地した。その借地契約は、昭和63年12月30日法定更新された。借地上の建物は、昭和27年頃に建築され、築後すでに40年を経過していたが、長らく、使用収益されず、修繕・補修もされないまま朽ち果てるままに放置されていた。建物は、(1)北側の瓦屋根は全て剥がれて錆付いたトタンが剥き出しとなっており、南側の瓦屋根もあちこちでずれ落ちたり剥がれたりしている。(2)建物の土台が腐り、東側に大きく沈んで建物全体が歪み、戸、窓などは風雨に打たれて木が腐り、開け閉めも困難な状況である。(3)電気、ガス、水道は10数年来供給停止となって便所も使用されていない。(4)床や壁もあちこち崩れ落ち、沈み、裂けるままに放置されている状態であった。
　そこで、地主は、建物は朽廃止し、全面的改築と殆ど選ぶところがない措置を講じなければならない状況にあるので、借地権が消滅したとして、建物収去土地明渡しを求めた。
(判決)
　東京高等裁判所は、「本件建物が建築後約40年という長期間を経過した建物、全体的に経年による劣化が進んでいるほか、無人のままに長年放置され、更に、もと六畳の和室の一部を解体撤去して四畳の和室にした際の補修が充分されないなど保守管理が不十分であったことから、基礎、土台、柱及び屋根といった本件建物の構造部分にほぼ全面的な補修を行わなければ使用できない状況に至っていることを考慮すると、その補修には新築同様の費用が必要であると確認されるので、本件建物は平成5年6月30日までにはすでに建物としての社会的、経済的効用を失い、朽廃したものと認められるとして、建物朽廃により借地権が消滅したものと判断した。

(評論）
　建物の朽廃とは、自然の推移により、建物が社会的経済的効用を失う程度に腐朽し、通常の修繕程度ではその寿命を延ばすことができず、建物の効用を維持できない状態になったことをいうとされている。
　これまで、最高裁判所は、柱や桁、屋根の小屋組などの一部に腐食箇所が認められる場合でも、これらの部分の構造に基づく自らの力によって屋根を支えて独立に地上に存在し、内部への人の出入りに危険を感ぜしめるようなものでないときは、朽廃を認めていず、判例上、建物の朽廃の認定については、極めて厳格で、容易に朽廃を認めない傾向にあるといえる。

【東京借地借家人新聞　再録】



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