期日までに明渡さなければ水も電機も止める！ 脅かされた借家人 組合に入会して助かった

　小金井市でアパートを借りて１１年になるＩさんは、今年の４月貸主の代理の不動産業者から、建物を建ててから４０年以上が経過し老朽化も著しく、耐震にも問題があり建替えるので契約を解除すると通告されました。

　Ｉさんは、確かに建物の傷みもすすんでいるため条件の提示があれば移転してもいいと思い、不動産業者と数回交渉しました。不動産業者は、賃貸借契約が平成１１年より法定更新しているにもかかわらず、「過去４回の更新料をもらっていない。合計３０万円で敷金２２万５０００円を上回るので、敷金は返せない」と述べたり、「敷金全額と引越しの運送代は支払うが、９月中に出て行かなければ電気と水道を止める」と脅迫するなど話し合いになりません。

　組合の存在を知り、早速９月に相談に行きました。組合が交渉したところ、１０月３日に組合事務所で明渡し合意書を作成し、次に移転する費用を現金で受け取りました。Ｉさんより、「組合の援助を受け、こんなに早く解決ができて本当に助かりました。知り合いにも組合を知らせます」と感謝の言葉がありました。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２《５２６》１０９４　

２００９年度東京都に対する東借連の予算要求

１、都営住宅の応募倍率は他の都道府県と比べても著しく高倍率で、住宅のセーフティネットの機能を果たせなくなっています。低額所得者・高齢者・子育て世帯・障害者等住宅確保要配慮者の居住貧困を解消させるために、都営住宅の新規建設をはじめとする供給戸数を大幅に増やしてください。

２、若年ファミリー世帯を対象とする都営住宅への期限付き入居制度は、入居者に10年で転居を迫り、子供の転校や受験などにも重大な影響を与えることは必至です。居住の安定を脅かす同制度は廃止して下さい。すでに入居した居住者も期限満了後も希望すれば入居を継続できるにして下さい。

３、都の住宅建設資金融資斡旋制度の内容の改善・拡充を行い、借地人にも借り易くして下さい。
４、木造住宅密集地域の再開発に当っては、今まで住んでいた居住者が住み続けられるように公営住宅の建設を義務付け、老朽木造借家に住む借地借家人が優先入居できるようにして下さい。

５、明渡しを求められ、劣悪な住環境から住み替えを希望し、住宅に困窮している高齢者のために、シルバーピアなど低家賃で安心して自立して暮らせる高齢者向け賃貸住宅の建設を促進し、困窮度順に入居できるよう制度を充実させてください。

６、現在入居中の賃貸住宅のバリアフリー化改造工事を促進するために、借主の退去時の原状回復費用も助成の対象にして下さい。また、借地上のスロープ工事などに際し地主の承諾を助成条件にしなようにしてくだい。

７、外国人、独身者、障害者、高齢者、一人親世帯などへの居住差別をなくし、誰もが安心して賃貸住宅を借りられるように、公的な保証制度を確立してください。あんしん賃貸支援事業に当って、自治体が斡旋する賃貸保証会社については、賃借人に著しく不利益で不当な契約条件がついていないかどうか調査してください。

８、連帯保証人を代行する賃貸保証会社や賃貸物件を管理している管理会社が、賃貸物件内に無断立ち入り、物件使用の一時禁止（施錠し入居させない）、部屋の中の家財の撤去及び処分等の不法行為によるトラブルが急増しています。保証会社や管理会社の自主規制にまかせるだけでなく、こうした悪質かつ不法な行為を規制し、取り締まれるよう早急に対策を講じてください。

９、東京都の賃貸住宅紛争防止条例制定後も、賃貸住宅の退去時の原状回復をめぐるトラブルは依然として発生しています。原状回復特約が成立する要件を限定し、賃借人に不利益な特約は無効であるとした最高裁判決を周知させ紹介するなど、賃借人が原状回復特約について的確な判断ができるようにガイドラインの内容の見直しをしてください。また、条例の原状回復等の説明を重要事項説明時に限定することなく、条例施行前の契約の更新時にも説明を義務付けてください。なお、条例に基づく説明が書面を渡しただけとか、説明が不十分な業者も見受けられます。条例違反の件数とその後の対応について明らかにし、今後も条例に基づく説明が徹底されるよう宅建業者に対する指導を徹底してください。また、業者だけでなく居住者に対しても条例の説明が適切にやられているかどうか調査してください。

10、契約の更新や契約の終了時に、更新手数料を借主に請求したり、家主に代って敷金の返還を拒んだり、明渡しを強要するなどの悪質な不動産業者への指導を強化して下さい。宅建業者の行なう管理業務に関しても、行政が指導・監督できるよう業法の見直しを国に要求して下さい。最近、ゼロゼロ物件などを斡旋する不動産業者の中には、施設付鍵利用契約や一時使用契約などを締結し、家賃の支払いを数日遅れただけで鍵を取替えたり、高額な違約金や再契約料を徴収したりする事例が問題になっています。こうした悪質な業者に対する調査・指導を強めてください。

11、短期賃貸借保護制度が廃止され、競売によって善良な賃借人が被害を受ける問題が多　発しています。仲介時の重要事項説明に当っては、賃借物件に抵当権設定の有無等法令に定められた事項の説明を必ず行うよう指導を徹底して下さい。

12、居住用賃貸物件仲介の際の仲介手数料は、宅地建物取引業法では賃料の1ヶ月分以内の額で、貸主・借主双方の0・5ヶ月以内の額と定められていますが、賃貸住宅居住者には全く知らされておらず、ほとんどの仲介事例で不動産業者は借主の承諾を受けずに1ヶ月分の手数料を借主から受領しています。不動産業者は事務所内で来店者が見やすい場所に宅建業法46条第4項の報酬額の掲示を必ず行い、借主から仲介手数料1ヶ月分を受領する際には必ず借主の承諾を受けるよう指導を徹底して下さい。

13、契約の更新時に、特約で更新料の支払いを義務付ける契約が横行しています。法定更新されれば更新料の特約は無効との裁判例も出ており、合理的な説明のできない更新料や礼金などの外国にはない日本の悪い慣習をなくすように都としても積極的にＰＲしてください。

14、生活に困窮している民間賃貸住宅に居住するワーキングプアや低所得者等に家賃助成をしてください。

15、借地人が建物の倒壊を防ぐために行なう耐震補強工事や耐震シェルター設置工事の助成申請に当っては、土地所有者の承諾書添付を義務付けないようにしてください。借家の耐震補強工事が無理なく出来るように、貸主や借家人への助成を強化してください。

16、東京都住宅白書が平成１５年以降廃刊されたままとなっています。住宅統計調査等に基づく都民の住宅実態を把握するために住宅白書を再発行してください。

17、東京都の住宅政策審議会に幅広い都民の声が反映できるよう、民間・公共住宅団体の居住者の代表も参加できるようにしてください。