敷金・礼金なし物件で提訴 家賃遅れれば鍵交換

　敷金・礼金なしでマンションやアパートを借りられるとして低所得の若者にも人気の「ゼロゼロ物件」をめぐり、“家賃”の支払いが数日遅れただけで部屋の鍵を交換され、違約金も取られたなどとして、居住者ら５人が８日、東京都新宿区の不動産会社スマイルサービスに慰謝料など計約１２００万円の賠償を求め、東京地裁に提訴した。

　スマイル社の契約は「部屋の鍵を利用する」との形式で部屋を貸し、賃料支払いが１日でも滞ると入室できないようにして室内の荷物も処分できる、という内容。

　被害対策弁護団は「本来は借地借家法に基づき、一方的に解約できない賃貸借契約にするべきだった。低所得者の弱みにつけ込む違法、無効な契約だ」と批判している。

　スマイル社から相談を受けている宮岡孝之弁護士は「既に契約方法を変更し、違約金も徴収していない」と説明。同社は「係争中でコメントできない」としている。

（共同）

建物の使用貸借について借主の家族に使用借権の相続が認められた事例

建物の使用貸借について貸主と借主の家族の間には貸主と借主本人との間と同様な人的関係があるとして使用借権の相続が認められた事例（東京高裁平成１３・４・１８判決、判例時報一七五四号）


（事案の概要と争点）
一、ＡはＢ夫婦の子供として育てられ、昭和２６年Ｂが本件建物を建てた後も一時期を除いてＢ一家と同居していた（なおＢの夫は昭和３４年死亡）。ＡはＹ１と昭和４５年結婚し、その頃からＹ１もその子Ｙ２もＡ及びＢと同居を始め、以後Ａら一家は平成５年９月までの２３年間Ｂと本件建物で同居して生活を共にしＢの面倒を見てきた。
　Ｂはその後本件建物を出て娘のＸ１と同居するようになったが、Ａら一家に本件建物の明渡しを求めることはなかった。
二、Ｂは平成８年に死亡、Ｘ１らが本件建物を相続した。Ａは平成９年に死亡した。そこでＸ１らは本件建物の所有権に基いて、Ａの死亡後も本件建物に居住し続けているＹ１Ｙ２親子に対し、本件建物の明渡しを求めた。なお、Ａからもその相続人Ｙ１らからも、本件建物の所有者であるＢ又はその相続人Ｘ１らに対し家賃が支払われていたことはなかった。
三、Ｙ １ら親子は本件建物に居住し続けることができるか、又は、明渡さなければならないか、これが本件の争点である。


（判決要旨）
一、 建物所有者ＢとＡとの法律関係
　ＡはＢ夫婦の実子同然に育てられてきたこと、ＡＹ１Ｙ２ら一家は２３年間Ｂと共同生活を送りＢの面倒を見てきたこと、Ｂが家を出て同居が終わったあともＢがＡら一家に本件建物の明渡しを求めたことがないこと、などに鑑みれば、Ｂが家を出たころ、ＢとＡとの間で黙示的に（暗黙のうちに）本件建物の使用貸借の合意が成立したものと解することができる。
二、 Ｙ１らはＡの権利を承継できるか
　民法５９９条は借主の死亡を使用貸借の終了原因としている。これは使用貸借関係が貸主（Ｂ）借主（Ａ）の特別な人的関係に基礎を置くものであることに由来する。しかし、本件のようにＢとＡとの間に実親子同然の関係があり、ＢがＡの家族と長年同居してきたような場合、ＢとＡの家族との間には、ＢとＡ本人との間と同様の特別な人的関係があるというべきであるから、このような場合に民法５９９条は適用されないと解するのが相当である。
　そうするとＹらはＡの借主としての地位を相続により継承し、他方、Ｘ１らは貸主としての地位を相続により承継したことになる。よって、Ｙ１らは明渡す必要はない。


（寸評）
　妥当な判決である。ＡＢの関係が賃貸借ならこのような問題は生じない。なぜなら、Aの賃借権は配偶者Ｙ１と子Ｙ２に当然相続されるからである。
　本件は、貸主と借主の相続人との人的関係を基礎に民法５９９条の適用を否定したところに意義がある。【再録】

（弁護士　白石光征）



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