契約書の特約に借主の不利益な条文を書くだけでは効力なし

　国のモデル契約書である「賃貸住宅標準契約書」では、原状回復についてガイドラインの考え方に基づいて作成され、別表第５でガイドランの概要が記載されている。なお、別表第５の最後に「例外としての特約」で、本来貸主が負担すべき原状回復費用を借主に負担とする理由を示して、特約を明記し貸主・借主の署名・捺印を求めている。

　講師の弁護士は、単に契約書の特約に例えば「乙は退去後、汚れの程度に如何を問わず、指定クリーニング業者にて行う室内クリーニング費用を支払うものとする」と書くだけでは無効となると指摘していた。

　賃貸住宅標準契約書の再改定の主なポイントについては、①家賃債務保証業者型が追加。②連帯保証人については改正民法に基づき「極度額」を頭記欄に設けた。③契約期間内に借主が修繕を行う場合のルールを明記した。④賃貸物件の一部滅失その他の理由で賃貸物件が使用できなくなった時の賃料減額の規定が明記。⑤敷金・原状回復・賃借物の全部滅失による契約の終了に関する規定が明記。極度額について金額の基準はなく、国交省は「極度額に関する参考資料」を発表している。