賃料を１ヵ月分でも滞納したときは無催告解除の特約の有効とする限度

　「賃借人が賃料の支払を1ヵ月分でも滞納したときは、催告なくして解除できる。」との特約が有効とされる限度（最高裁昭和43年11月21日判決、判例時報542号48頁)

(事案の概要)
　賃貸人は、昭和37年３月15日、賃借人に対し、建物を賃料月額金一万五千円、毎月末日翌月分支払の約で賃貸し、同年9月14日、賃貸期間を昭和40年９月13日までと定めたが、その賃貸借契約には、賃料を1ヵ月でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨の特約条項があった。
　ところが、賃借人が昭和38年11月分から同39年3月分までの賃料の支払を怠ったので、賃貸人は前記特約条項に基き無催告解除した。

（判決）
　最高裁判所は、「家屋の賃貸借契約において、一般に、賃借人が賃料をlヵ月分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は、賃貸借契約が当事者聞の信頼関掃を基礎とする継続的債権関係であることにかんがみれば、賃料が約定の期日に支払われず、これがために契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である。したがって、原判決の特約条項は、右説示のごとき趣旨において無催告解除を認めたと解すべきであり、この限度においてその効力を肯定すべきものである。」と判示した。

（評論）
　建物賃貸借契約において、特約条項が定められる例はしばしば見られるところである。それは、賃借人が新たに借りる立場上契約締結に当たって特約の削除を求めることが困難なことに起因することも多い。その結果、両当事者間で特約条項について合意が成立したことになるが、合意したからといって、全ての特約条項が有効となるわけではない。借地借家法の強行規定に反する場合は無効とされるし、本件特約条項のように強行規定には反しないまでも、信義則上賃貸借契約の継続を期待することができないような状態となったことを要する趣旨と解されることもある。
　本件特約条項は、その意味で、例文として全く無効というものではなく、有効とする上での限度を設けられているということができる。
　実務的には、賃貸人から前記特約条項に基いて無催告解除された場合には、賃借入は、放置することなく、あらためて賃料を提供し受領拒否された場合には供託することが最も適切な措置といえる。

（東借連常任弁護団　　弁護士　榎本武光）　東京借地借家人新聞「判例紹介」より