家賃保証業者の不当契約条項の使用差し止めを命じた最高裁判決 弁護士 増田尚

　昨年１２月、最高裁は家賃保証会社フォーシーズの保証委託契約書の家賃滞納など際の「追い出し条項」が消費者である賃借人の権利を一方的に害しているとして同条項は無効であると画期的な判決を下しました。提訴した適格消費者団体である消費者支援機構の主任弁護士である増田尚弁護士に最高裁判決の解説と意義について語っていただきました。

　家賃債務保証業者のフォーシーズが、保証委託等の契約条項に、消費者契約法により無効とされるべきものが使用されているとして、適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構関西が、同法１２条３項に基づき、使用の差止等を求めた事件で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は、昨年１２月１２日、同社に、契約の差止めや契約書ひな形の廃棄を命じる判決を言い渡しました。

　問題となった契約条項は、①賃料３か月分以上の滞納があったときは、フォーシーズが、無催告にて、賃貸借契約を解除できるとする１３条１項前段、②賃料等の支払を２か月以上怠るなど所定の４要件を満たすときは、フォーシーズが、建物の明渡があったものとみなすことができるとする１８条２項２号の２つです。

　最高裁は、①１３条１項前段について、賃貸借契約の当事者でないフォーシーズがその一存で何らの限定なく賃貸借契約を無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるとして、消費者契約法１０条に該当すると判断しました。

　また、②１８条２項２号の趣旨について、賃貸借契約が終了していない場合でも、フォーシーズに建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であり、賃借人は、賃貸借契約の当事者でもないフォーシーズの一存で、建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、法定の手続によることなく明渡しが実現されたのと同様の状態に置かれ、著しく不当であるなどとして、消費者契約法１０条に該当すると判断しました。

　最高裁判決は、住宅が「賃借人の生活の基盤」であると指摘して居住の権利を重視するとともに、法定手続によらずに契約で明渡の実力行使（自力救済）が可能になるかのような原審大阪高裁判決を厳しく批判しています。フォーシーズのみならず、他の家賃債務保証業者においても、保証委託契約の不当な条項の改善を迫る内容になっており、家賃債務保証業の義務的登録制を含む見直しにつなげていきましょう。

(全国借地借家人新聞より）