契約書でどんな特約が借地借家法で無効になるのですか

Ｑ　契約書にはいろいろと特約が書き込まれている例がありますが、借地借家法と違う内容で借主に不利な特約は無効と聞いています。どんな特約が無効なのでしょうか。
①「期間満了の際は契約の更新をしない」と書いてありますがどうでしょうか。
②借地権を１０年と定めているときは。
③借家権を１年として契約書に書かれている場合は。
④ほかに何か心得ておくべき特約はあるのでしょうか。

Ａ　①の特約は無効です。貸主が契約の更新を拒否して明渡しを求めることができるのは「正当事由」の有無を問わず、更新の権利（法定更新）を否定するものであって、借主に不利な特約だからです。
　②も無効です。借地権の存続期間は、旧借地法が適用になる借地契約では最低２０年、新借地借家法が適用になる借地契約では最低30年となっており、これより短い期間の特約は借地人に不利な特約として無効とされます。
　③は有効です。借家の場合、旧借家法も新借地借家法も、１年未満の場合には期間の定めのない契約とみなされます。逆にいいますと１年以上ならその期間がそのまま有効となるわけです。
　④としては、「子供ができたら立退く」とか、「ペットは飼ってはいけない」とか「更新料を払わなければならない」とか特約にはいろいろあります。その有効性は一つ一つ検討しないといけません。ぜひ、借地借家人組合にご相談下さい。

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