借地の一部を駐車場で第三者に貸すと、借地の無断譲渡になるのか

（Q）借地の一部を駐車場として第三者に賃貸しました。地主から無断転貸を理由に契約を解除するといわれました。無断転貸になるのでしょうか。

（Ａ）民法は、原則として、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに、無断で第三者に賃借物を転貸することができず、賃貸人に無断で第三者に転貸した場合には、もとの賃貸借契約を解除することができると規定しています（民法６１２条１項・２項）。賃借物の無断転貸は、賃借物の全部の転貸の場合だけでなく、本問のように賃借している土地の一部を地主に無断で他人に転貸する場合も含まれます。
　しかし、地主の承諾を得ずに転貸しているから、直ちに賃貸借契約を解除することができるというものではありません。
　判例は、賃借人が賃貸人の承諾なしに転貸した場合でも、「賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合においては」、解除することができないと判示しています（最高裁昭和２８年９月２５日判決）。いいかえると、無断で転貸しても、この転貸行為が賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊しないかぎり、賃貸人は契約を解除することができません。
　さて、本問のように借地の一部を転貸した場合には、地主に与える影響が少ないから、信頼関係を破壊する場合も少ないといえるでしょうか。判例によると、必ずしもこのようにはいえず、むしろ信頼関係を破壊しているとみて契約解除を認めるものが多いといえます。信頼関係
を破壊するかどうかは、対象の大きさの問題ではなく、賃借人の行為の問題だからです。
　ただし、借地の重要な部分ではない小部分が転貸の対象となっている場合には、解除が認められないときがあります（東京高裁昭和３１年８月４日判決）
　さらには、地主が多額の承諾料を要求していた場合の無断転貸を理由とする解除（東京高裁昭和２５年７月１０日判決）、地代の値上げを受け入れれば転貸を承諾するといっていた場合の解除（大阪高裁昭和３４年１１月２４日判決）等は、権利濫用を理由に認められていません。
　信頼関係が破壊されていると認めれた場合には、原則として、借地契約全体を解除できます（最高裁昭和３４年７月１日判決、最高裁３８年１１月１４日判決）。しかし、借地人が土地を全部明渡すと、収入の途を失い路頭に迷うという事情がある場合には、地主の全部解除は権利濫用であるけれども、無断転貸も許容できないとして、転貸部分だけの解除を認めれた場合を認めた場合もあります（東京高裁昭和３０年８月９日判決）。

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