6・14 賃貸住宅トラブル１１０番 東借連理事会で参加を確認

　東借連第１４回理事会は、５月２０日午後６時３０分から豊島区東部区民事務所において１０名の参加で開催された。

　理事会は佐藤会長の司会ですすめられ、経過報告と４月の拡大集計と新規相談者調査結果が細谷専務理事より、４月の収支報告が桜井会計よりそれぞれ報告された。

　討議事項では、①全借連第２７回定期総会について、７月４日・５日大阪キャッスルホテルで開催される。東借連から代議員８名と評議員２名を派遣することを決定した。総会参加者の交通費について東借連会計で補助することを確認した。

　②住まい連「賃貸住宅の諸問題、トラブル１１０番」を６月１４日午前１１時から午後４時まで実施する。１１０番の代表電話は０３―３８３３―２８４０。電話相談の担当者として理事会から７名が参加することが決まった。

　③２００８年夏季研修会は８月３０日午後１時３０分から豊島区内の会場で開催することを確認した。研修会のテーマと講師は常任弁護団会議の決定通りとする。
　④東京都消費生活センターより「不動産専門機関相談窓口リストの作成」で東借連に依頼が来ている問題を議論し、今後消費生活センターの相談員との交流など積極的に交流することになった。この他、組織の拡大強化、新規相談者調査用紙等を議論した。（東京借地借家人新聞より）

更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。

(問)今年の7月で20年間の借地契約期間が満了する。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪10万円、34坪で総額３４０万円請求してきた。更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。

（答）借地契約の更新は、①地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」があり、②これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「継続使用による更新」がある。また、③期間満了に際して地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」との３通りの更新がある。

　②と③の更新の場合は、借地上の建物が鉄骨建などの堅固建物ならば契約期間は30年、それ以外の建物ならば20年に存続期間が法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動に法定更新更新される（借地法４条１項、６条１項）。
　「借地借家法」は平成４年８月１日から施行されているが、「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」（借地借家法附則６条）とされ、借地契約を今後何度更新しても、旧「借地法」が引き続き適用される。

　更新は地主との契約の合意がなくても法律の規定で自動的に出来るものであり、更新料を支払う根拠はない。また地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張したが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁判所昭和51年10月１日及び同昭和53年１月24日判決）。

　更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはない。既に更新料不払の借地人は大勢おり、今も従前通り借地を続けている。更新料不払は着実に増え続けている。

　実践する場合は組合に相談し、内容証明郵便で借地の更新請求と更新料の支払請求を拒否する旨の文章を地主に送る。以上を組合の仲介で行えば一層効果的な結果が期待できる。(東京借地借家人新聞より）



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