契約更新した３か月後に明渡し請求

　区内保木間５丁目でアパートの一室を賃借している鈴木さん（仮名）は昨年１１月家主から建物老朽化を理由に次回の更新拒絶と本年６月末迄の明渡しを通知された。昨年の９月に更新したばかりで納得できず区役所に相談に行く。すると組合を紹介され、早速電話を掛け事務所を訪ねた。

　組合で話を聞くと家主は建物を取壊し、賃貸マンションを計画中で、その場合でも正当事由がないと明渡し請求できない。ただ家賃をきちんと払っていることが必要と説明。家主は耐震補強工事には過大な費用が掛かり家賃収入と比較しても経済的合理性はないという。耐震基準を満たさない建物だけでは正当事由にはならないので住む続けることはできると助言した。
(東京借地借家人新聞より）

東借連第１回学習会 ４月２３日「契約の更新と更新料」テーマに

　東借連では、最近の借地借家問題で相談事例の多いテーマで連続学習会を開催します。第１回は、「契約の更新と更新料問題」について学習します。

　講師は、昨年のブラック地主・家主問題のテレビ報道で有名になった種田和敏弁護士です。学習することが、知識を身につけ、自信にもなります。ぜひ、積極的にご参加ください。

●日時　４月２３日（土）午後１時３０分開会
●会場　豊島区生活産業プラザ　701・702会議室
（池袋駅東口から徒歩７分）
●講師　東借連常任弁護団　種田和敏弁護士
●テーマ　「契約の更新と更新料」（参加無料）
●申し込み　多摩借組まで☎042(526)1094
かＦＡＸ042(512)7194、メール(union.tama.sh@sepia.plala.or.jp)

　組合への入会募集中

　入会金　２０００円　組合費　月額１２００円　相談無料

更新料の支払い特約には要注意 借地権価格の１０％の高額特約も

　土地賃貸借契約書に期間満了時に更新料の支払いについて金額を明確に定める更新料特約が目立つようになっています。例えば「賃借人は賃貸人に対し更新時における借地権価格の１割以上の更新料を支払う」、「契約締結時に於いては賃借人は賃貸人に更新料を支払う事。その額は実勢更地価格の７０％を借地権価格の７０％を借地権価格とし、その１０％とする」など具体的で明確な特約が定められ、更新料を拒否することができない定めとなっています。

　組合員の事例で、地主からの更新料請求訴訟で勝訴しているケースでは、２０年前の更新時には更新料を支払っていますが、東京地裁の判決では「直ちに、将来の更新の際に更新料を支払う合意が成立したとは認めがたい」、「本件借地契約について土地賃貸借契約書は作成されたが、同契約書には更新料の支払いについて定めた条項はない」と、契約書に更新料を支払う合意がある否かが決定的に判断基準になっています。

　借地人にとって、契約の更新時に地主が作成する契約書には注意が必要です。よほどの事情がない限り、更新料支払う旨の明確な特約のある契約書には決して署名捺印すべきではありません。

法定更新でも更新料を支払う特約も
　アパートや賃貸マンションの契約書は、不動産会社が仲介することが多く、ほぼ１００％更新料として家賃の１ヶ月分相当の更新料を支払う特約が成立しています。借主が契約時に契約更新時に更新料払いたくないと言えば、賃貸住宅を借りることができず、仕方なく契約せざるを得ないのも事実です。５年前に、賃貸人と賃借人とでは、対等な立場になく、情報の量・質、交渉力に大きな格差があり、消費者である賃借人の利益を一方的に害しているので、更新料支払い特約は無効であるか否か最高裁で争われましたが、最高裁は「一義的で具体的な更新料特約は賃料額等と比べ高すぎなければ有効である」と不当な判決を下しました。
不動産会社エイブルの契約書では、「更新料は新賃料の１．０か月分とし、法定・合意更新を問わず先に支払って更新する」と特約で定めています。借主が法定更新を選んでも、更新料を支払わせようとしています。賃借人は、契約更新時にこうした更新料支払い特約を削除しないかぎり、更新料の支払いを逃れることは大変困難です。(東京多摩借組ニュース３月号より）


借地借家の問題のトラブルは

東京多摩借地借家人組合まで

☎　０４２（５２６）１０９４

国交省後援の「民間賃貸住宅の賃貸借関係をめぐるトラブル対応研修会」を開催

　国交省後援の「民間賃貸住宅の賃貸借関係をめぐるトラブル相談対応研修会」が２月１２日千代田区の全国町村議員会館において約１００名の参加のもと開催された。

　はじめに「賃貸住宅標準契約書（改訂版）について」の解説があり、消費者契約法に基づく特約の有効性、原状回復をめぐるトラブル、反社会勢力の排除の高まり等によって標準契約書が見直しされた経緯が解説された。

　次に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の解説では、通常損耗に関する補修費用を負担させる特約を無効にした最高裁判決を受け、通常損耗の範囲を具体的に明記している契約に注意が必要と指摘。休憩後、升田純弁護士から「住宅の賃貸借をめぐるトラブルの実情と防止」では相談を受けた場合、最初に結論を言って安心させ、後から説明する。法律的に解決できるのはごく一部であることを付け加えた。最近、相談者の中にはモンスタークレイマーと呼ばれる社会的常識が通用しない人がいるので危険を感じたら一人では対応しない。相談者の属性を見極め、経済的人格的な問題には過度に踏み込まないように注意すること。賃料支払い時、一部の若者はクレジット払いを選択し、スムーズな決済ができず、かえって負担増に陥るケースがあるとのことで、注意が必要と解説していた。

　研修会終了後、参加者の一部で２つのグループに分かれて、原状回復問題の対応等についてグループ討議を行った。東借連の役員も参加し、消費者生活センターの相談員や自治体職員が多く参加し、意見交換と交流を深めた。

(東京借地借家人新聞より）

更新料と連帯保証人引受承諾書を撤回させ、更新料なしの当初契約を継続

　日野市で１戸建て借家を借りている山本さん（仮名）は、１月末に仲介の不動産業者から賃貸人の相続に伴って、新しい契約書の作成及び連帯保証人引受承諾書の提出と更新料として家賃の１ヶ月分６万５０００円を請求された。これまで、昭和６３年２月の契約更新時に「更新および更新料については、当初契約添付の重要事項説明書の定めによる」とする契約を結び、更新料を支払う定めはなく、更新料は１円も支払っていない。　山本さんは、不動産業者と交渉し、当初の契約書を守り、更新料と新たな契約書等を全て撤回させ、２月に無事合意更新した。（東京借地借家人新聞より）

東京多摩借組が第３回「住まいカフェ」 で交流

　東京多摩借組は、２月１３日午後１時３０分から組合事務所で「住まいカフェ」を開催しました。

住まいカフェは、住宅等の問題について国や社会の動きなどの情報を共有しながら、組合員の交流を図る催しで、今回で３回目を迎えます。参加した組合員から手作りのお菓子などが持ち込まれ、珈琲とお菓子で楽しく交流をはかりました。

　細谷事務局長がプロジェクターを使って「借地・借家に関する法律の歴史と借地借家人組合運動」について報告しました。運動を通じて借地借家人の権利が守られてきた歴史が説明されました。

　質疑応答や自らの経験談や現在の抱えている問題等が発言され、今回も楽しく有意義な交流会となりました。


東京多摩借地借家人組合

☎　０４２－５２６－１０９４