分譲マンションの区分所有法改正要綱案 マンションの建替え決議でマンション入居中の賃借人の権利が消滅に

　法制審議会区分所有法制部会は、昨年１１月に区分所有法制の改正に関する要綱案を発表した。同部会では６月に中間試案を発表し、意見募集を行い、１３１件の意見が法務省に寄せられた。
　老朽化した区分所有マンションの建替え決議がされた場合の賃借権の消滅に関しては、存続期間中の賃借権の消滅については反対したのは全借連、自由法曹団など５団体と個人２名で、賃借人の使用の必要性を全く無視するもので正当事由制度の賃借人の権利保障を骨抜きにするもの等の反対意見が寄せられた。

Ａ案の建替え決議によって賃借人の権利消滅に賛成したのは、不動産協会など７団体。Ｂ案の賃借権消滅により通常生ずる損失の補償金の支払いを請求することができる案には１１団体が条件付きも含め賛成した。日弁連は条件付きでＢ案に賛成し、建替え決議の多数決要件の緩和を前提に建物に耐震性に危険がある場合で「補償金の支払いと賃借権の消滅による明渡しを同時履行とすべき」と意見が寄せられた。
　区分所有法制部会の要綱案では、Ｂ案の意見が採用され、①建替え決議がされた場合に専用部分の区分所有者は、賃借人に対し、賃借権の終了を請求することができる。②請求があった日から６カ月を経過する時に賃借権は消滅する。③区分所有者は、賃借人に対して賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。④①の請求をした者は専用部分の区分所有者と連帯して③の債務の弁済の責めに任ずる。⑤賃借権が消滅しても賃借人は補償金の支払いを受けるまで、専用部分の明渡しを拒むことができる。

なお、通常損する損失の算定について、法務省の補足説明では公共用地の取得に関する用対連基準の通損補償の算定方法（昭和３７年１０月１２日）が参考になるとしている。また、建替え決議がされた場合に、賃貸借の更新等に関する借地借家法の適用除外の規律は反対の意見が多く削除された。

(東京借地借家人新聞より）