住まいの貧困に取り組むネットワークでは、国会に上程された「追い出し屋規制法案」が審議もされず宙吊り状態になっていることを打開し、住宅問題や賃借人の権利について情報発信するため、２月２５日午後８時からインターネットテレビ「住まいるチャンネル～何で追い出されなきゃいけないの？」を放送した。番組は追い出し屋問題のニュースやコント「追い出し屋」、「地震でゆれる高幡台団地」、「住まいの○×」クイズ、「住まいの相談コーナー」と充実した内容だった。東借連から細谷事務局長が出演した。
国土交通省は３月３日、賃貸住宅管理業者や借家を転貸して貸主として管理するサブリース業者を対象にした任意の登録制度の内容を明らかにした。都内で業界を対象に制度説明会を開いた。登録業者に一定のルールを課すほか、業者名を公表することで、借主や貸主の利益保護を図ることが目的の告示制度。１０年３月に公表した案を一般からの意見募集を踏まえ、一部改定。登録対象として、サブリース業者をより明確化したほか、登録業者に毎事業年度ごとに求める、業務や分別管理などの状況報告を円滑化するための簡易様式を定めるなどした。同制度は、１１年度内施行を予定している。
サブリースを明確化
登録は、「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかを行う事業者が対象になる。登録業者へは一定のルールを義務化。「管理対象や契約内容に関する重要事項説明や書面交付」「敷金精算の算定額の交付」「貸主に対する定期的な管理事務の報告」「財産の分別管理」などだ。
貸主・借主間では、退去時の原状回復と敷金の返還に関するトラブルが依然として、多い。国民生活センターに寄せられる敷金や原状回復に関する相談は、毎年度１万件を超え、１０年度も１１年１月末時点で、１万１６５０件が寄せられている。敷金精算の算定額の交付は、そうしたトラブルの抑制を目指したものだ。
また、管理に関する重要事項説明や書面交付は、受託した業務を明確化することで、貸主との後々のトラブルを予防することを目的にしている。
ルールに違反し、損害を与えた場合は、指導や助言、勧告、登録抹消の対象になる。
同時に、登録事業者は毎事業年度終了後３カ月以内に業務状況や財産の分別管理状況の報告が求められる。
借主は、登録事業者の名称と併せて、業務状況なども確認できる。こうしたことから、同制度は、借主が登録事業者の情報を把握し、物件選択の判断材料として活用することなどが期待されている。
今回の改定では、サブリース業を明確に位置付けたことが１つの特徴だ。「サブリースも１つの事業形態として確立されている」（国交省）ことが背景にあるという。
また、毎事業年度ごとの業務状況の報告は当初、バランスシートなど詳細な書類の提出も検討したが、簡易に報告できる書式を作成。国交省は「実情に配慮した」と話している。
居住安定化法と別建ても
同登録制度は案がまとめられてから、約１年が経過している。これまで公布に至らなかったのは、今国会にも提出されている、賃貸居住安定化法案の動向がある。同法案は悪質な家賃の取立てなどを規制するもの。同登録制度による登録業者が守るべきルールに同法が規定する悪質な家賃取立ての禁止がある。そのため当初、法律と登録制度の同時期施行を予定していた。
しかし、１０年通常国会に提出された法案は成立に至らず、同臨時国会でも継続審議扱い。今国会でも審議の見通しが立っていない。
こうしたことから国交省は独立した形での施行を含め、準備を進めることを決めた。現在は、３月からスタートした業者向けの説明会をはじめ、店舗などに掲示する登録業者マークの選定、制度運用にかかわるガイドラインの策定などを進めている。公布は１１年度明けになる見通しで、その後、一定の周知期間を経て、施行する。
（住宅新報 ３月７日号）
サブリースを明確化
登録は、「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかを行う事業者が対象になる。登録業者へは一定のルールを義務化。「管理対象や契約内容に関する重要事項説明や書面交付」「敷金精算の算定額の交付」「貸主に対する定期的な管理事務の報告」「財産の分別管理」などだ。
貸主・借主間では、退去時の原状回復と敷金の返還に関するトラブルが依然として、多い。国民生活センターに寄せられる敷金や原状回復に関する相談は、毎年度１万件を超え、１０年度も１１年１月末時点で、１万１６５０件が寄せられている。敷金精算の算定額の交付は、そうしたトラブルの抑制を目指したものだ。
また、管理に関する重要事項説明や書面交付は、受託した業務を明確化することで、貸主との後々のトラブルを予防することを目的にしている。
ルールに違反し、損害を与えた場合は、指導や助言、勧告、登録抹消の対象になる。
同時に、登録事業者は毎事業年度終了後３カ月以内に業務状況や財産の分別管理状況の報告が求められる。
借主は、登録事業者の名称と併せて、業務状況なども確認できる。こうしたことから、同制度は、借主が登録事業者の情報を把握し、物件選択の判断材料として活用することなどが期待されている。
今回の改定では、サブリース業を明確に位置付けたことが１つの特徴だ。「サブリースも１つの事業形態として確立されている」（国交省）ことが背景にあるという。
また、毎事業年度ごとの業務状況の報告は当初、バランスシートなど詳細な書類の提出も検討したが、簡易に報告できる書式を作成。国交省は「実情に配慮した」と話している。
居住安定化法と別建ても
同登録制度は案がまとめられてから、約１年が経過している。これまで公布に至らなかったのは、今国会にも提出されている、賃貸居住安定化法案の動向がある。同法案は悪質な家賃の取立てなどを規制するもの。同登録制度による登録業者が守るべきルールに同法が規定する悪質な家賃取立ての禁止がある。そのため当初、法律と登録制度の同時期施行を予定していた。
しかし、１０年通常国会に提出された法案は成立に至らず、同臨時国会でも継続審議扱い。今国会でも審議の見通しが立っていない。
こうしたことから国交省は独立した形での施行を含め、準備を進めることを決めた。現在は、３月からスタートした業者向けの説明会をはじめ、店舗などに掲示する登録業者マークの選定、制度運用にかかわるガイドラインの策定などを進めている。公布は１１年度明けになる見通しで、その後、一定の周知期間を経て、施行する。
（住宅新報 ３月７日号）
『追い出し屋規制法』の早期制定と家賃補助、公的保証
の早期実現を求める院内集会
◆日 時 ２０１１年３月１６日（水）
午後３時～午後５時
（午後２時３０分から通行証配布）
◆会 場 衆議院・第２議員会館・第１会議室
（第２議員会館ロビー集合、通行証を受け取り、会議室へ）
◆内 容 （予定）
１．「追い出し屋規制法案」をめぐる動向と早期制定に向けて
２．家賃補助制度、公的保証などに対する
国交省、厚労省の回答内容と早期実現をめざして
３．各政党の政策と各党国土交通委員からの挨拶
４．各団体からの報告と意見交換
◆開催団体 日本住宅会議、住まいの貧困に取り組むネットワーク
国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）
「追い出し屋規制法案」が昨年国会から継続審議となり、今国会に持ち越しとなりました。
今国会での早期・充分な審議と成立が求められています。
また、昨年末、上記３団体の連名で「家賃補助制度、公的保証などの実現を求める要請書」
を各政党、国交省、厚労省に提出し、回答や対応を求めてきました。
これらの内容を明らかにすると共に、実現に向けての各党の考えを聞き、早期制定、早期
実現について懇談するものです。
どなたでも参加できます。
〔連絡先〕国民の住まいを守る全国連絡会 （住まい連）
℡ ０３－３８３７－７６１１ ｆａｘ ０３－３８３７－８４５０
の早期実現を求める院内集会
◆日 時 ２０１１年３月１６日（水）
午後３時～午後５時
（午後２時３０分から通行証配布）
◆会 場 衆議院・第２議員会館・第１会議室
（第２議員会館ロビー集合、通行証を受け取り、会議室へ）
◆内 容 （予定）
１．「追い出し屋規制法案」をめぐる動向と早期制定に向けて
２．家賃補助制度、公的保証などに対する
国交省、厚労省の回答内容と早期実現をめざして
３．各政党の政策と各党国土交通委員からの挨拶
４．各団体からの報告と意見交換
◆開催団体 日本住宅会議、住まいの貧困に取り組むネットワーク
国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）
「追い出し屋規制法案」が昨年国会から継続審議となり、今国会に持ち越しとなりました。
今国会での早期・充分な審議と成立が求められています。
また、昨年末、上記３団体の連名で「家賃補助制度、公的保証などの実現を求める要請書」
を各政党、国交省、厚労省に提出し、回答や対応を求めてきました。
これらの内容を明らかにすると共に、実現に向けての各党の考えを聞き、早期制定、早期
実現について懇談するものです。
どなたでも参加できます。
〔連絡先〕国民の住まいを守る全国連絡会 （住まい連）
℡ ０３－３８３７－７６１１ ｆａｘ ０３－３８３７－８４５０
賃貸住宅の契約で「更新料」の支払いを義務付けた条項が無効かどうかが争われた３件の訴訟の上告審で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は４日までに、原告、被告双方の意見を聞く弁論を６月10日に開くことを決めた。高裁段階では判断が割れており、最高裁が３件まとめて最終結論を出すとみられる。判決期日は未定。
更新料条項は不動産業界で広く普及しており、最高裁の判断によっては大きな影響が出そうだ。
３件の訴訟はいずれも大阪高裁で、判決は「無効」が２件、「有効」が１件。無効とした２件は「消費者の利益を一方的に害する契約」などと指摘。有効とした判決は「（更新料は）賃借権の対価に当たり、借り主に一方的に不利益とはいえない」と判断した。 (日本経済新聞 ３月５日）
更新料条項は不動産業界で広く普及しており、最高裁の判断によっては大きな影響が出そうだ。
３件の訴訟はいずれも大阪高裁で、判決は「無効」が２件、「有効」が１件。無効とした２件は「消費者の利益を一方的に害する契約」などと指摘。有効とした判決は「（更新料は）賃借権の対価に当たり、借り主に一方的に不利益とはいえない」と判断した。 (日本経済新聞 ３月５日）
渋谷区本町で借地４１坪を借地しているＫさんは、昭和６２年にＫさんの父親が更新料７００万円を支払って２０年契約を更新しました。地主も４名の共有財産を相続し、Ｋさんも父親が昭和６２年に亡くなり、借地権を相続しました。地主からは更新料として地価の１０％に当る５７４万の更新料と地代増額を請求されました。Ｋさんは２０年前に高額な更新料を父親が支払わされたことから、今度こそ支払わないと決意し、平成19年１月で借地契約は法定更新されたことを確認し、組合と相談しながらこの間地主からの再三にわたる更新料請求を拒否しています。
ところが今年１月になって突然、地主は代理人に弁護士を立て借地更新料５７４万円を支払えと東京地裁に更新料請求訴訟を起こしてきました。
訴状には、更新料を請求する法律上の根拠は全く書かれておらず、「前回の更新時にＫさんの父親が更新料を支払うことを了解し７００万円を支払っている、被告を含む１９人の借地人がいるが、更新料を拒んでいるのは今回の被告が唯一であり、他のものすべては更新料支払に応じている」といういい加減な内容で、Ｋさんは組合の顧問弁護士に依頼をして、更新料請求無効の判決を勝ち取るために頑張りぬく決意です。
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
ところが今年１月になって突然、地主は代理人に弁護士を立て借地更新料５７４万円を支払えと東京地裁に更新料請求訴訟を起こしてきました。
訴状には、更新料を請求する法律上の根拠は全く書かれておらず、「前回の更新時にＫさんの父親が更新料を支払うことを了解し７００万円を支払っている、被告を含む１９人の借地人がいるが、更新料を拒んでいるのは今回の被告が唯一であり、他のものすべては更新料支払に応じている」といういい加減な内容で、Ｋさんは組合の顧問弁護士に依頼をして、更新料請求無効の判決を勝ち取るために頑張りぬく決意です。
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
足立区大谷田で約９０坪の土地を賃借している吉村さん（仮名）へ昨年１１月に地代値上げの通知が送られてきた。地代の額が他の賃借人と比べ公平性を欠くという理由だった。早速組合へ相談に行った。組合では、賃料の値上げ・値下げについては双方の合意が原則であること、一方的な通知に応じる必要がないことを説明した。
そして地主に対して「一方的な値上げの請求は認めない。地代額は当事者間の協議によって決定することを原則として考えており、現行地代額で引続き支払うこと」を書面にして通知した。
１２月末にいつも通り地主の所に地代を持っていくと、現行地代額では受け取れないと拒否された。今年１月５日に東京法務局に組合役員と一緒に行って貰い供託して来た。念のため地主に対して文書で通知した。現在、地主から何ら連絡はなく今後地主の出方を待ち、対処していくことを組合と確認した。
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
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電話 ０４２（５２６）１０９４
そして地主に対して「一方的な値上げの請求は認めない。地代額は当事者間の協議によって決定することを原則として考えており、現行地代額で引続き支払うこと」を書面にして通知した。
１２月末にいつも通り地主の所に地代を持っていくと、現行地代額では受け取れないと拒否された。今年１月５日に東京法務局に組合役員と一緒に行って貰い供託して来た。念のため地主に対して文書で通知した。現在、地主から何ら連絡はなく今後地主の出方を待ち、対処していくことを組合と確認した。
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
国土交通省は昨年１２月に「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査の結果について」を発表した。調査対象は、管理会社・家主・家賃債務保証会社で、各種一時金・賃貸住宅の管理状況・連帯保証人・家賃債務保証会社等・原状回復・紛争処理等について聞いたもので、驚くべき結果を示している。賃貸住宅の管理形態について家主の調査では、契約も管理も全て委託が６５・２％、募集から契約までと管理の一部委託が１４・３％を占め、全て自己管理している家主は９・２％で、予想通り管理を事業者に丸投げしている家主が多い。
連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況について不動産業者に聞いた調査では、「連帯保証人のみ付けて契約している」が５７・１％と最も高く、「両方つけて契約している」が２０・７％、「家賃債務保証会社のサービスのみをつけている」が１６・８％を占めた。保証会社の調査で、家賃以外の保証対象として、更新料等一時金・原状回復費用・明け渡しの訴訟費用・強制執行費用まで上げられていた。
驚いたのは、保証委託契約申込者の資料等以外の審査で、クレジットカードの利用履歴確認、貸金業者等からの借り入れ状況確認、携帯電話利用料支払等のデーターベースと照合等、データーベースの不正使用が横行するなど、とんでもないことが起きている。
連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況について不動産業者に聞いた調査では、「連帯保証人のみ付けて契約している」が５７・１％と最も高く、「両方つけて契約している」が２０・７％、「家賃債務保証会社のサービスのみをつけている」が１６・８％を占めた。保証会社の調査で、家賃以外の保証対象として、更新料等一時金・原状回復費用・明け渡しの訴訟費用・強制執行費用まで上げられていた。
驚いたのは、保証委託契約申込者の資料等以外の審査で、クレジットカードの利用履歴確認、貸金業者等からの借り入れ状況確認、携帯電話利用料支払等のデーターベースと照合等、データーベースの不正使用が横行するなど、とんでもないことが起きている。
