賃貸借契約の期限付解約合意が無効になった事例

賃貸借契約の期限付解約合意をめぐって

賃貸借契約の期限付解約合意（例「１０年後に解約する合意」「賃借人が死んだら解約する合意）は、賃借人に不利な合意であるとして、旧借地法１１条又は旧借家法６条に反し無効であると主張して紛争となるケースがあります。この期限付解約合意については、合意に際し、「賃借人が真実土地賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり、しかも他に右合意を不当とする事情の認められない限り」は有効とされます（最判昭和４４年５月２０日）。しかし、具体的にどういった場合有効になるのか明確とは言いがたく、そのため、実務では、明渡猶予付合意解約（合意時に解約して、○年間明渡しを猶予する）が使われることが多いです。
期限付合意解約が問題となった裁判例を２つ紹介します。

１つ目は、調停における合意を無効とした事例（大阪高判昭和５５年１１月１４日）です。これは調停において「賃貸借契約期間１０年」「賃借契約終了と同時に建物を収去して土地を明け渡す」旨が合意されていたところ、同調停合意に基づく、賃貸人からの建物収去土地明渡請求の是非が問題となりました。判決では、この「１０年」は残存賃貸借契約期間を確認したものに過ぎないとし、この調停合意は期限付解約合意ではなく、かつ、賃借人の有する更新請求権を否定するものではないことを理由に、旧借地法１１条により調停調書の明渡条項を無効として、賃貸人からの建物収去土地明渡請求を否定しました。これは上記のとおり、結論こそ期限付解約合意ではないとされていますが、賃貸人側は期限付解約合意を主張しており、期限付合意解約として肯定されなかった事例といえると思います。
２つ目は、賃貸人と賃借人の間で、賃借人が死亡したときは土地賃貸借契約が失効する旨を合意した事例で、賃貸人が賃借人の死亡後にその相続人に対して建物収去土地明渡を求めた事例（東京地判昭和５７年３月２５日）です。判決は、この合意は、賃借人が更新料全額を支払う資力がなかったことからやむを得ず一代限りで借地を明渡す旨の不確定期限付合意解約に応じたものであって、真に一代限りで解約となる結果の生ずることまでも認識していたとはいえず、賃借人が真実解約する意思を有していたと認めるに足りる合理的理由がないとして、上記合意は旧借地法１１条に該当するため無効としました。
今後の参考にして下さい。(弁護士　西田穣）