当世借家事情 ゼロゼロ物件の貧困ビジネス

　「大家といえば親も同然、店子といえば子も同然」は落語の世界だが、昔は面倒見のよい大家さんがいたものだが、昨今賃貸借の関係は完全にビジネスの世界になってしまった。投資目的に賃貸マンションをいくつも購入する大家さんも多くなり、オーナーとよばれ、管理会社が貸主になっているため大家さんが店子には分らない仕組みになっている。

　そんな中で、「ゼロ・ゼロ物件」、「敷金・礼金・仲介手数料無料・保証人不要」をセールスポイントにしたスマイルサービスという不動産会社は、家賃の支払いがたった１日遅れただけで玄関の鍵を交換し、ロックアウトを解除するには賃料プラス１０％の違約金と再利用料を請求、支払わないでいると部屋の中の家財道具を全て処分されるというトラブルがマスコミでも報道され、組合にも被害を受けた借家人から相談を受けた。

　不動産会社の契約は「鍵施設利用契約」で彼らの言い分はホテルと同じなので居住権は認められないという。完全な借地借家法逃れの脱法契約である。また、保証人の代行会社の賃貸保証会社の契約も悪質で、勝手に部屋に入られ荷物を勝手に処分されたという被害も急増している。

それにしてもアパートを借りる初期費用も払えない、保証人を立てられない等ワーキングプアーの弱い立場の借家人を餌食にした「貧困ビジネス」が横行している。「家賃を払わない借家人が悪い」と自己責任を強調する前に、本来救済すべき公共が責任を果していないことを
私たちは追及すべきではないだろうか。

賃貸住宅を退去するときの豆知識

　借り主が賃貸住宅を退去するときには、あらかじめ契約書で定めた期間を設けて退去日を貸主に通知する必要があります。また、退去に際しては、住宅の通常の使用に伴って生じた損耗を除いて、原状回復しなければなりません。

賃貸借契約の解約
　契約期間中の契約については、貸主から解約を申し入れる場合は６カ月前の通知とそれに伴う正当な理由が必要とされています。
　また、借り主からの場合は３０日前に通知をし、その期間の経過した時点で契約が終了するとされています。やむを得ない事情により即時に契約を終了させる場合には、解約通知日から起算して３０日分の賃料を支払うことにより、解約できるとされています（国土交通省「賃貸住宅標準契約書」による）。

原状回復とは
　賃貸住宅における原状回復義務とは、その住宅を入居時の状態に完全に戻すまでの必要はなく、借り主の故意・過失により生じた、住宅の汚損、破損、もしくは無断で原状を変更したときに負う責任をいいます。
　したがって、通常の使用によって生じた、襖、障子、畳（こすれ）、クロス（ポスターや絵画の跡）などの損耗、家具の設置によるカーペットのへこみ跡、テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみなどについては、入居当時の状態よりも悪くなっていたとしても、そのまま貸主に返還すればよいとされています。これは、自然損耗分の原状回復費用は、減価償却費として賃料に含まれていると考えられるからです。

費用負担の伴う原状回復とは
　物件を改造したような場合、例えば、建物に取り付けた棚や不注意による破損、また、部屋に生じた結露を放置したことにより拡大したカビやシミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食などは、その程度にもよりますが、責任を問われ費用負担を求められるケースもあります。
それでもトラブルが起こったら
　まず、家主との話し合いが大切なことですが、中には家主の代行として、アパートを管理している管理会社が話し合いの場に出てくることもあります。そのときは、後述の「住宅賃貸借（借家）契約の手引」を参考に話し合いをすることが解決の早道になります。しかしながら、話し合いができないのであれば、少額訴訟制度（＊１）や民事調停を利用するとよいでしょう。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
　（財）不動産適正取引推進機構（＊２）が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（’04年２月改訂）は、賃貸住宅標準契約書（＊３）、民法や判例などの考え方を踏まえ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に貸主・借り主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールなどを示したものです。また、小冊子「住宅賃貸借（借家）契約の手引」を紛争の未然防止と円滑な解決のために発行しており、賃貸借契約における紛争解決の参考になります。(国民生活センター）


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東京多摩借地借家人組合

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