法定更新でも更新料を支払う特約押し付ける地主

豊島区西池袋に住む大川さんは親の代から借地し、３０年前に堅固な建物に建替え、契約更新を行った。

今回の更新に際して、地主は不動産業者を代理人として更新料（坪あたり１２万円）と賃料の値上げ請求を行い、併せて契約内容に「①増改築に際しては地主の承諾が必要。②更新に際しては合意更新、法定更新にかかわらず相当金額の更新料を支払う。」との提案をしてきた。契約書には更新料を支払うとの約定もないので、まず更新料を支払うとの法的根拠とその算出根拠を示すように通知した。

代理人の不動産会社は「更新料支払いの根拠はない。慣習として存在している。支払わないと建替えとか借地権の譲渡のときに困りますよ。算出根拠は、土地の価格の五％が弁護士と不動産業者の見解である」と強弁した。

５月末の期間満了前に決着をつけないといけないと考えていた大川さんに、組合では「期限満了までに合意更新が出来ない場合は、法定更新し、じっくり話合うことできること。またこの契約は、増改築については地主の承諾を必要とするという記載がない契約であること。借地権の譲渡も地主の承諾しなければ、裁判所の承諾があれば出来ること」などを説明した。組合の説明を聞いた大川さんは「じっくり交渉していくことにしました。借地権も大事な財産ですので」と話した。



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