借地の法定更新の際の更新料の支払合意も支払慣行も否定した最近の判例

【東京地方裁判所２０２１年３月２２日判決（原告が控訴）】弁護士　黒岩哲彦
　地主は更新料支払いの合意又は慣行に基づき、更新料２９９万円を請求して本件訴訟となりました。私は賃借人の代理人です。

訴訟前の交渉
　私は事前交渉で「平成１１年１０月１６日付「土地賃貸借証書」には、賃借人が更新料を支払う義務があることについて一切記載がなく、通知人には更新料を支払う義務がございません。」と回答しました。

訴訟の争点①
賃借人の先代の更新料の支払いで更新料支払合意を認定はできない
　賃借人の先代は前回の更新時に更新料を支払いました。そこで、地主は「黙示の合意」を主張しました。
　判決は「前回の更新料の支払いは、合意更新された際に、賃貸人と賃借人で協議した結果、賃借人が賃貸人に更新料を支払ったものであって、これによって直ちに、本件賃貸借契約が法定更新された際に賃借人が賃貸人に更新料の支払義務を負う旨の合意の存在を認定することは困難といわざるを得ない。」としました。

訴訟の争点②
更新料の支払慣行を認めることはできない
　判決は、「本件土地の近隣（足立区梅田）において、大正時代から現在まで、契約書に更新料の支払の条項がなくても、更新の際に更新料が支払われてきたとしても、それは、賃貸人と賃借人が合意更新の際に更新料の支払の合意をしてきたことを意味するにすぎないものとみられたのであって、賃貸借契約が法定更新された際に賃貸人が賃借人に対して更新料の支払義務を負う旨の慣行の存在認めるには足りない」
としました。