アパートの突然の明渡し請求を撤回させた！

　昭島市松原町のアパートに住む三世帯に突然不動産会社・スターツピタットハウス立川店より３月に「賃貸借契約終了のお知らせ」が送られてきました。「貸主様のご高齢による賃貸経営の終了に伴い、平成２１年９月２１日をもちまして、貸主様と御入居者様との間の賃貸借契約は終了させて頂きたく存じます。………」。言葉は馬鹿丁寧だが全く一方的な内容で、貸主からは何の連絡もなく、入居者一同寝耳に水の話。

　入居者のＨさんは、昔からの組合員で日出町から数年前に引っ越してきました。同じ入居者の方に連絡を取り、組合を紹介し一緒に交渉することにしました。
　入居者の中には契約を更新し、２年後の２月まで存続しているところもあり、今年の９月に契約を終了することは認められるものではありません。早速、組合が交渉したところ、「更地にして売却したいが、借主側の条件を伝えてほしい」と言ってきたので、入居者一同の条件を不動産会社に伝えたところ、２週間後ぐらいに「アパートの明渡しは要求しない。そのまま継続して住んでいても結構です」とあっさりと明け渡しを撤回してきました。家主の思いつきか、不動産会社の営業トークにそそのかされたのか、入居者にとってはとんだ迷惑な話です。


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個室ビデオ店などの建基法違反、是正は約２割 国交省

国土交通省はこのほど、３月31日時点の「個室ビデオ店等に係る調査」の結果をまとめた。08年10月１日に大阪市浪速区の個室ビデオ店で発生した火災を受け、全国の個室ビデオ店等について調査しているもの。

　それによると、「建築基準法令に関する違反を把握した件数」は、3,374件（08年12月31日調査時点は3,356件）で、「個室ビデオ店等の用途に供する建築物等の件数」8,757件（同8,749件）に対する割合は38.5％（同38.4％）となった。

　「是正済みの件数」は、719件（同379件）で、「建築基準法令に関する違反を把握した件数」に対する割合は21.3％（同11.3％）になった。 (６月１０日　不動産ニュース）

組合に入会して更新料と地代増額の請求を撤回させた

東武東上線北池袋の駅から数分の所に２０数坪借地している松田さんは、親の代に地主との間で更新料の支払い問題で争いになって一時期、供託したこともあった。その後、地主が地代の受け取りを認め、毎月末頃に集金に来ていた。去年の暮れに地主が集金に来たときに「来年２月に更新の時期をくるので、あらためて更新料の支払いと地代の値上げをしたい。詳しい話は代理人の不動産会社をよこす」と言ってきた。

松田さんの親は組合に所属していたが、親の死亡とともに組合と疎遠になっていたが、借地問題でなにかあれば組合に相談していた親の姿を思い出し古いチラシで組合に連絡してきた。

組合では、松田さんの話から借地として借りた当時から、契約書がない契約であったことを確認し、最高裁の更新料裁判の判例を説明し、支払いを拒絶することを確認した。同時に、地代の値上げ請求に対しても、最高裁の地裁への通達などで公租公課の三倍程度であれば値上げに応じる必要のないことを説明し、地主並びに代理人の不動産会社にそのように通知することにした。通知を受けた不動産会社は組合の通知に対して更新料の支払いを断念し、地代の値上げ請求も撤回した。

しかし、不動産会社はこれでは仕事にならないと考えたのか、この際、契約書を作成することを提案してきた。

契約書作成には応じることにしたが、その際は地代の支払い方法を変更し、今後は銀行振込とすることを確認して作成した。
（東京借地借家人新聞より）



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東京多摩借組が第３０回定期総会と学習会

　多摩借組の第３０回定期総会が６月７日午後１時１５分から国分寺労政会館において３５名の組合員が参加して開催されました。

　開会のあいさつで斉藤組合長は「東借連も新しいリーフレットを作成し、５月から拡大月間を設けて各組合が組合員拡大の活動を始めている。多摩借組では３ヶ月間に２０名の組合員を拡大する目標を決めた。ぜひ入会のリーフレットを活用し、お知り合いやご近所の人に組合を紹介してほしい」と訴えました。

　総会の運動方針案が細谷事務局長、決算報告が本田会計、監査報告を大沢監査より提案され、満場一致で採択されました。

なお、質疑・討論では相模原市の藤島さんから家屋明渡の訴訟を起こされ、弁護士を立てずに自力で闘い勝訴した経験が報告されました。藤島さんは「裁判は大変緊張したが、裁判官には事実を冷静に判断してもらった。組合の支援がなければ裁判を一人では闘えなかった」と貴重な体験談が報告されました。

　また、東久留米市の飯泉さんより不動産屋と交渉し明渡しを撤回させ、納得のできる条件で契約を更新した経験を報告し、「組合に入会し、組合をバックにできたことで不動産屋の態度が変わり、前向きな交渉ができるようになった」と語りました。総会では、新役員として以下の２１名が選出されました。

　総会が終了後、第２部の学習会が午後３時から行われ、三多摩法律事務所の山口真美弁護士より「借地借家法と借地借家人の権利」と題して約１時間にわたり講演がありました。質疑応答が活発に行われ４時半に学習会が終了しました。



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公共賃貸住宅に相次ぐ定借導入 法改悪反対全国連絡会が共同の闘い論議

　四月二十日、借地借家法改悪反対全国連絡会は、第六回打合せ会を公社住宅自治会全国協議会事務所で開きました。この打合せ会には、全国公団住宅自治協、全国公営住宅自治協、全国公社住宅自治協、全借連の代表が参加しました。
　会議の冒頭、連絡会代表の河岸清吉全借連会長が挨拶しました。
　続いて、各団体から定期借家制度をめぐる情勢ととりくみの交流が行われました。
　全国公団自治協からは、四月三日、ＵＲ機構がＵＲ住宅の建替後の新規入居募集に定期借家制度を適用するとのこれまでの方針に加えて、全国の既存の良質なＵＲ住宅三二団地の空家に五年間の期限で定期借家契約を条件に今年五月から募集を始める方針を発表したことに抗議声明を発表し、全国的に反対運動を強めていくことが報告されました。
　また、全国公住協から七年前に都営住宅の建替え後の新規募集に四〇歳未満の世帯へ十年の期間で定期借家契約で募集を始めている。全国的に期限付き入居募集が拡がり、東京都は定期借家制度の導入を円滑に進めやすくするために、国土交通省に公営住宅法の「改正」を要請していることが報告されました。
　全借連からは、民間賃貸住宅への定期借家契約は新規契約でも５％以下でそのほとんどが事業用の建物賃貸借契約であることが業界の調査でも明らかとなっており、定期借家制度が国民から拒否されている。公共賃貸住宅への積極的な導入は国民を分断する政策であるので、これからもさらに共同の闘いが必要であると報告しました。「打合せ会」は、九月五日（予定）に東京都内で、「相次ぐ定期借家制度の導入で、国民の住宅問題の解決につながるのか」をテーマにして、学習交流集会を開くことを確認し、次回（六月二十三日）に具体化することを確認しました。


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損賠訴訟：姫路の男性、閉め出しで提訴 業者ら相手取り ／兵庫

　家賃滞納を理由に賃貸マンションから閉め出され、居住権を侵害されたとして、姫路市の賃貸マンションに住む飲食店員の男性（５３）が市内の不動産管理会社と大家の男性を相手取り、慰謝料を含め１４０万円を求める損害賠償請求訴訟を１日、姫路簡裁に起こした。管理会社は「訴状を見ていないのでコメントできない」としている。

　訴状によると、男性は昨年６月の約３日間と今年５月１～２０日、ドアの鍵に専用カバーを付けられて閉め出されたため、車の中で生活し、腰を痛めるなどした。また、督促などの際に管理会社の従業員から罵詈（ばり）雑言を浴びせられたり、軽い暴行も受けたとしている。

　男性は０３年４月ごろ入居。敷金２０万円、家賃６万６５００円（駐車場代含む）だったが、収入が安定せず、昨年６月ごろには家賃滞納額が約３５万円に達したため、給料日に滞納分２万～３万円を上乗せして家賃を支払う約束を管理会社と交わしたという。男性側は、支払いが滞ると「閉め出すぞ」などと脅された、と主張している。

　男性側代理人で「全国追い出し屋対策会議」事務局長の堀泰夫司法書士は「滞納者に通常行うべき法的措置ではなく、違法行為で債権を回収しようとしたもので、管理会社の対応も悪質だったため提訴に踏み切った」としている。【久野洋】

〔播磨・姫路版〕 (毎日新聞　）

組合の通知で敷金全額戻ってきた！

　三鷹市上連雀の共同住宅の１室６畳１Ｋを今年３月に退室した神山さんは、１年しか入居しなかったのにもかかわらず４月に送られてきた原状回復の見積書は６万７２００円（消費税込）が神山さんの負担になっていた。シール剥がしなど身に覚えもない請求もある。父親が家主に連絡したが相手にされなかった。やむなく組合に相談したところ、組合からの敷金５万１千円の返還通知を出したところ、即刻敷金全額を返してきた。


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賃貸住宅の敷金・保証金等をめぐるトラブル 消費生活相談データベース

賃貸住宅に入居するためには賃貸借契約書を家主と取り交わし、敷金、保証金などを支払って入居します。ところで、借り主が賃貸住宅を退去する際にハウスクリーニング、クロス張替え、畳表替え、襖張り替え等の費用として高額な料金を請求され、結果、敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたといったトラブルが起こることがあります。また、敷金以外にも手付金など保証金をめぐるトラブルも寄せられています。
[ＰＩＯ－ＮＥＴに寄せられた相談件数の推移]

年度 2004 2005 2006 2007 2008 2009
相談件数 14,420 14,265 13,788 13,782 13,225 113（前年同期　103）
※件数は2009年5月7日現在

[最近の事例]
・１年住んだ借家を退去したが、敷金２１万円のうち、８万円しか返金できないと言われた。妥当な金額か。

・８年間住んだ賃貸マンションを昨年末に退去した。敷金を大幅に上回る修理代の請求があった。借主が負担する分の考え方を知りたい。

・５ヶ月前賃貸マンションに入居した。床下に受水槽があり、音がうるさい。管理会社に苦情を言うと管理組合の問題だと言われた。

・６年ほど住んだ賃貸マンションを退去したが、高額なリフォーム代を請求された。どこまで支払い義務があるか。

・賃貸アパートの上階から水漏れがあるが翌月まで住人の都合で修理が出来ないという。大家に法的にどのようなことが言えるか。

・賃貸アパートの退去の立会い時に事前に話がなかったハウスクリーニング代を請求された。契約書に書いてあると言われたが仕方ないのか。

・賃貸アパートを１年以内に退去する場合は４か月分の敷金を請求するという契約条項がある。高すぎないか。

・娘が８年間入居した賃貸マンションを退去したが、原状回復費用２３万円を請求されている。納得いかない。

・娘が大学４年間住んだアパートを１年前に退去したが、原状回復費用の件で不動産会社ともめ、解決に至ってない。どうしたらよいか。

・１年前、不動産業者を通じて賃貸アパートを内見した。重要事項説明後急がされて礼金等４２万円を支払った。返金して欲しい。
（[最近の事例]は、相談者の申し出内容をもとにまとめたものです。）
[国民生活センターホームページの関連情報]
・「返金されなかった賃貸マンションの敷金」（2008年12月15日：更新）

定期借家契約が成立する要件とは何ですか

「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われます。

1. 建物賃貸借について一定の契約期間を定めること
定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。例えば建物を「２年間に限って賃貸借する」というようにです。なお、不確定な期限を定めても、定期借家契約を締結することはできません。「賃借人が死亡するまで」等の期限がこれにあたります。

2. 契約の更新がないこととする旨の特約を定めること
「契約の更新がないこととする」という特約を当事者が結ぶことが必要です。国土交通省住宅局作成の定期賃貸住宅標準契約書には以下の条項が盛り込まれています。

第２条２項
本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。

3. 公正証書等の書面により契約をすること
定期借家契約は、公正証書等の書面で契約をする必要があります。なお、公正証書は例示としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

4. 契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明すること
定期借家契約をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期借家では契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。そして、賃貸人がこの義務を怠った場合には、たとえ契約書に更新をしないと定めていても、その特約部分は無効とされ、従来型の普通借家契約と扱われることになります。なお、一般的に、宅地建物取引業者等が賃貸人と賃借人を仲介することが多いと思われますが、仲介者が単に仲介者としての立場で説明等を行なっても、この義務は履行されたことにはなりません。本来賃貸人が負う義務だからです。しかし、仲介者が、賃貸人からこうした義務を履行する代理権を授与された上、代理人として賃借人に説明等をする場合には、賃貸人の義務は履行されたことになるものと解されます。



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追い出し屋に厳格な法規制を求め院内集会開く

　全国追い出し屋対策会議による「なくそうハウジングプア！追い出し屋撲滅のための法規制を求める院内集会」が５月２８日午後４時から衆議院第二議員会館で開催された。

　被害者からの告発では、豊島区の賃貸マンションに住み高校生の娘さんがいる母子家庭の女性が深刻な被害の実態を発言した。女性の説明によると、家賃が数日遅れると保証会社から携帯電話に数時間に及ぶ着信、電話に出ると「家賃を払えないやつは人間じゃねえ、サラ金から借りて払え」と恫喝されたり、自宅まで訪問され娘さんが一人で自宅にいる時には「ママ助けてと電話で訴えられてもどうすることもできず、何をされるかわからない恐怖心を感じた」、「今すぐ出て行けという言葉は一生忘れない。これ以上私と同じような苦しみを受ける人が出ないよう追い出し屋を規制する法律の成立をこころから願っている」と訴えた。

　また、大阪の被害事例では派遣会社を解雇され家賃を滞納した男性が今年の３月に管理会社によって鍵を交換され部屋から閉め出され、夜中に駅のトイレで時間を過ごしたが、司法書士に助けてもらうのが１日遅れたら自殺を選んでいたとの報告がされた。

　与野党の国会議員が集会に参加した。日本共産党の穀田恵二衆院議員は「追い出し屋は法律の隙間を狙ってやっている。国交省はきちんと規制すると同時に背景にある公による住宅政策の放棄の問題をはっきりさせる必要がある」と訴えた。森まさこ参院議員は「消費者庁がリーダーシップをとって追い出し屋対策をやっていきたい」と挨拶した。

　続いて、各地の被害救済の取組が報告され、大阪簡裁が今年５月に建物賃貸管理業者による家賃滞納の督促を理由とする鍵交換の不法行為に対し６５万円の賠償命令を命じた判決について、担当した淵田和子司法書士が報告した。

　最後に、代表幹事の増田尚弁護士が規制法の制定を求める運動について報告した。

固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか

（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。

（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。

　裁判では適正地代の算定方法として
　①スライド方式
　②積算方式
　③差額配分方式
　④賃貸事例比較方式
　⑤公租公課倍率方式等がある。

だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。

借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では⑤であろう。地代と公租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。

　２００３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の①「閲覧」及び②「土地評価証明書」の交付が受けられるようになった。

　交付を受ける場合、借地・借家人等であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば、賃貸契約書や賃借料の領収書等である。念のため身分証明書（運転免許証・健康保険証等）も持参した方がよい。

代理人の場合は他に委任状が必要である。電話による委任確認に備えて委任者の電話番号も控えていった方がよい。東京都内23区の場合の交付手数料は、①「固定資産税台帳の閲覧」は300円で、②「固定資産土地評価証明書」は400円である。

　閲覧・証明の申請書には、土地の場合登記簿の地番、家屋の場合は家屋番号を書くようになっているが、住居表示と納税義務者（地主・家主）の住所と氏名を書込めば検索してくれる。

①も②固定資産課税台帳の記載事項をプリントしただけのものであり、内容的には同一だが、②には公印が表示される。

　固定資産課税台帳に記載が法定されているのは、課税標準額である。相当税額を記載するか否かは市町村の判断に任せられているで、自治体によって対応に差異がある。

　東京都内２３区の場合は、税額は記載されていないが、
①固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％で求められる（年間）。

②都市計画税額は都内２３区では2/1の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる（年間）。
　
①と②の合算額を２～３倍すれば地代の概算額が算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では３.１倍前後、商業地では２.４倍前後で成立している。

　なお、最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で民事裁判資料第１９８号として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代ということが出来る。 （東京借地借家人新聞より）



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地上げ屋が明渡し交渉の経過を白紙撤回

　横浜市内中区本牧町で木造二階建一棟を家賃月額２０万円で平成４年７月より１６年間にわたって賃借してきたＡさんは、地上げ業者から「当社で土地と家屋を買取ったので、６ヶ月以内明渡してほしい」と突然通告されました。Ａさんは最寄の消費者センターに相談したところ神借連を紹介されました。

　組合に入会し、地上げ業者とＡさんを交えて再三にわたり粘り強く交渉しましたが、業者は「今後訴訟に移行するので今までの経過に関しては全て白紙撤回する」と言ってきました。

Ａさんは、怯むことなく訴訟になっても受けて立つことを業者に明確に伝えました。(全国借地借家人新聞より）


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