「九条の会」が全国で急増、国民投票法案で危機感高まり

2007年04月12日19時10分

　憲法９条を守ろうと訴える市民団体「九条の会」の結成が全国で相次いでいる。この１年で１．５倍に急増し、６０００団体を超えた。国民投票法案が１２日に衆院特別委で可決されるなど改憲への道筋が整えられつつある状況に、護憲派が危機感を強めているからだ。ただ、共感の輪が若い世代に広がらず、焦りも募らせている。


護憲を訴える手だてを話し合う「九条の会」の会員たち＝１０日夜、福岡市中央区で
　「投票法案の問題点を説明する資料を用意しよう」「チラシを配って９条の危機をＰＲしないと」。１０日夜、福岡市中央区の公民館に同区や城南区の「九条の会」世話人ら１３人が集まった。２８日に合同で開く集会の打ち合わせだった。

　「九条の会」は、作家の大江健三郎さんらが「９条があるから平和的外交ができる。護憲の一点で手をつなごう」と呼びかけ、０４年に東京で結成された。これに賛同して地域や職場単位での設立が相次ぎ、事務局（東京都千代田区）によると今年１月現在で６０２０団体。前年同期に比べて約２０００団体増えた。

　集会の実行委員の一人、城南区の伊藤正彦さん（７１）は昨年１２月、地元の小学校区で「田島九条の会」（約４０人）を結成した。もともと城南区単位の会に参加していたが、「改憲の流れを止めるには、もっと草の根の活動で護憲意識を高めるしかない」と考えた。

　９歳の初夏、門司市（現北九州市）で体験した空襲が忘れられない。自宅のある高台から見た夜の市街地は焼夷弾（しょういだん）の炎で真っ赤だった。「改憲はあの空襲の再現につながる」と思う。

　新聞の切り抜きや戦争体験者の話を題材に、月１回ほど勉強会を開く。最近の関心事は国民投票法案の行方。「成立は許されない」と言う一方、「国民投票で改憲を否決するには、全小学校区に会を作るくらいの勢いが必要」と先も見据える。ただ、若い世代を引きつけられないのが悩みだ。２０代の会員はゼロ。３０代も数人しかいない。

　中央区で「九条の会」の世話人をする酒井嘉子・九州大名誉教授（６７）は勉強会の度にチラシを九大生に配っているが、学生の参加はまれ。「一度話せば９条の大切さを理解してくれると思うが、その機会がつかめない」とため息をつく。

　他県も同様だ。「みやざき九条の会」（宮崎市）事務局長の木下統（おさむ）・宮崎大助教授（３８）は、講義で憲法に触れても、学生から質問や意見が返ってきたことがないという。「意識の高い若者を探すことが先決だ」

　「平和憲法を守る会・大分」（大分市）は１２月の集会の中でロックコンサートを開くことも考えている。事務局を務める古田邦夫弁護士（５４）は「若者は理屈から入っても難しい。興味をそそる企画を考えないとだめだ」と話す。

不動産会社の選び方 媒介と代理、貸主の違いは

■不動産会社の業務の違いを知る

賃貸物件を扱う不動産会社の業務は、大きく2つに分かれます。1つが「賃貸管理」業務。家主からその賃貸物件の管理を依頼され、家主に代わって建物を維持するための管理や家賃集金等の業務を行います。合わせて、入居者募集の業務を直接行う不動産会社もあります。
2つ目が、「賃貸仲介」業務です。この業務を行う不動産会社は、入居希望者の立場から希望に合った物件を探し出し、現地案内、そして契約までの交渉事等を行ってくれます。

■不動産会社の選びかた

住みたいエリアがはっきりと決まっている場合は、その最寄り駅周辺の不動産会社を訪ねてみるのが良いでしょう。環境面の情報も得られるはずです。
一方、通勤や通学など沿線から探す場合は、インターネットで検索し、その沿線にある物件を多く取り扱っている不動産会社を訪ねてみましょう。広いエリアから希望条件にあった物件を見つけてくれるでしょう。
また、不動産会社の業態の違いによる選び方もあります。賃貸広告を出している不動産会社は「賃貸管理」会社の場合もあれば「賃貸仲介」会社の場合もあります。管理会社の場合、家主から依頼を受け入居者募集を行っているため、その物件の入居者選定や賃料設定等に関してある程度の権限を持っていたり、家主と相談する立場にありますので、折衝事が得意な人には自分の希望が反映される可能性があります。
仲介会社の場合、借主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、折衝事が苦手な人や忙しくて自分でいろいろと動けない人、また、物件とその物件を管理する不動産会社の所在地が離れている場合、物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい、という人にメリットが大きいと言えるでしょう。

■媒介、代理、貸主の違いを知る

賃貸情報誌の賃貸広告には「取引態様」という欄があります。ここには「媒介」「代理」「貸主」の3つのうちどれか1つが書かれています。
「貸主」とは、不動産会社が自社所有物件を賃貸する、という意味です。
「代理」とは、一般的には、不動産会社が家主の依頼で管理している物件の入居者を募集する、という意味です。
「媒介」とは、家主や他の不動産会社から依頼された賃貸物件を仲介する、という意味です。
貸主の場合、不動産会社自身が家主ですから仲介手数料がかかりません。代理や仲介の場合は、不動産会社が取引の仲立ちをするので、仲介手数料がかかります。

■こんな不動産会社には要注意

ほとんどの不動産会社は法律を守って営業活動を行っていますが、ごく一部に悪質な不動産会社も存在します。例を挙げましょう。

【例1】賃貸広告を見て電話したところ「まだ空室です」と言われたので、その日のうちにその会社を訪問したが、「ついさっき成約した」と言われて、自分の希望と全く違う物件に入居するよう強引に説得された。

【例2】物件を下見する前に、「下見するには、家賃の1カ月分を当社に手付金として預ける必要がある」と言われて、家賃1カ月分を預けた。下見した結果、希望と合わなかったので、金銭の返還を求めたところ「もうあのお金は家主に渡したので返せない」と言われた。

例1はおとり広告の例です。例2は、不当な理由で預り金を返還しない例です。どちらも法律違反です。このような不動産会社とのトラブルに巻き込まれた場合は、苦情処理窓口の利用をお薦めします。

■取引のトラブルは苦情処理窓口へ

都道府県庁の宅地建物取引に関する苦情窓口では、賃貸借取引に関する苦情を受け付けています。トラブル解決のためには、この窓口を利用するのが有効です。
この窓口の職員はすべて都道府県庁の公務員なので、不動産会社を詳しく調査する権限があります。悪質な場合には不動産会社の営業を停止させることも可能です。
ここでは首都圏の窓口をご紹介します。

＜宅地建物取引に関する苦情処理窓口（首都圏）＞
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課 　（TEL：03－5320－5071）（直通）
神奈川県庁建設業課宅建指導班　（TEL：045－210－1111）（代表）
埼玉県県土整備部開発指導課　　（TEL：048－824－2111）（代表）
千葉県県土整備部建設・不動産業課 　（TEL：043－223－3294）（代表）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

都心５区のオフィス空室率１・８％、バブル期並み低水準

オフィス市場調査の生駒データサービスシステム（東京）が１０日発表した今年３月末のオフィス空室率で、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）が前回調査（０６年１２月末）より０・５ポイント下がり１・８％となった。

　２％を切ったのは、１９９１年５月末の１・０％以来１６年ぶりで、バブル期並みの低水準になった。

　東京２３区の空室率は同０・６ポイント下がり２・０％だった。都心のオフィス需要が堅調で、同社は、「大型ビルを中心に、新築だけでなく既存のオフィスビルも空室が埋まったため」としている。

　同社は９２年から年４回（９１年以前は年２回の内部調査の数字）、東京など全国主要都市のオフィス空室率を発表している。

（2007年4月10日19時1分 読売新聞）

契約時に騒音などの事実を隠して入居させた

　新宿のマンションに住む稲葉さんは、一年前に入居した。下見の時は日曜日で静かだったのでこのマンションに住むことを決めた。入居してみると一階と地下一階が倉庫兼作業所でこの間の荷物を運ぶフォークリフト（荷物用のエレベーター）が一日に何度も行き交う。その度に警報用のブザーが鳴り響き同時に地下作業のための換気扇が騒音と臭気を稲葉さんの部屋に入り込んでくる結果となった。何度か管理会社と交渉したが、相手に去れず、直接家主と交渉した。家主は当初、騒音については稲葉さんの指摘を尊重し、十分注意するとか、換気扇も必要以外には回さないとし、家賃の減額にも応じるとした。しかし、その合意書を作成しようとすると管理会社はこの合意で二度とこの騒音問題は交渉の議題にしてはいけないなどの身勝手な和解書を作成してきた。抗議すると撤回した。その後、心配した通り、騒音対策も無視されるようになり、早朝にも警報音が響き渡る時もあった。

　インターネットで賃貸している人の相談窓口があると聞いて組合に相談しに来た。組合との相談でこのような事例は消費者契約法の４条にある「不利益事実の不告知」と言うことで契約そのものを解除できることなどを説明された。そのうえで貸主と話し合いの場をもって解決すること。話合いが難しいときは法的処置も検討するようにアドバイスされた。稲葉さん「相談してよかった。何とかがんばってみます」と話した。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

店舗の明渡し交渉で頑張る

板橋で飲み屋を営業している鏑木さんは、昨年秋に、貸主から「老朽化と耐震性を理由に、平成１９年の３月末日までに店舗を明渡せという」内容証明が届いた。どのように対応したらよいのか判らず、そのままにしていたが、明渡し期日が迫ってくる中で、心配になってお客さんや知合いに聞いて回った結果組合に相談しに来た。組合では明渡には正当な事由がなければならないこと。老朽化だけでは正当な事由にはならないことなどを話し、同時に適切な立退きの補償など条件で話合う用意があれば貸主と交渉することなどを説明した。鏑木さんは、条件面で話合ってみるというので、相手の貸主並びに代理の不動産業者に連絡した。当初、家賃の一年分などと言っていた業者も鏑木さんの主張する次に入居に必要な諸費用、店舗の内装費用などとして鏑木さんの主張する金額をほぼ認め円満に退去することが決まった。鏑木さん「組合を窓口にしたとたん相手の業者の態度かわりました。ひとりではとても出来ませんでした。ほんとに助かりました」と語った。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

Ｑ 消費者契約法は遅延損害金の上限をどのように定めていますか。違約金に上限はありますか。

Ａ　遅延損害金と違約金の性質
　遅延損害金とは、消費者が契約で定められた期日までに支払をしない場合に、損害賠償として課せられる金員のことで、あらかじめ遅延損害金を定めておくことは「損害賠償の予約」の１つです。民法上、遅延損害金の利率は年5部の割合と定められていますが（民法４１９条１項）、当事者間でこれと異なる合意をすることは可能で（民法４２０条１項）、未払い金額に一定の利率を乗じた遅延損害金を課すという契約例が多いようです。
　違約金とは、消費者が契約上の債務を履行しなかった場合にペナルティとして課せられる金員のことです。違約金の定めは、損害賠償の額を予め定めておくという趣旨のものが多く、民法４２０条３項では「違約金はこれを損害賠償の予約と推定す」と定めています。損害賠償の予約に当たらない純粋な「違約金の定め」に関しては、民法上の規定はなく、当事者間で自由に金額を設定することができます。

　◎消費者に不利益な場合がある
　消費者に契約の履行を促すという意味で、このような損害賠償の予約や違約金の定めには一定の合理性がありますが、他方、事業者が一方的に高額な損害賠償の予約や違約金の定めを設け、これを消費者に負担させることは、事業者を不当に利するものといえます。
　そこで、消費者契約法は、消費者が支払わなければならない額に対して年14・6％を超える損害賠償の予約及び違約金の定めは、その超過部分につき無効であるとしました（９条２号）。消費者が一部支払い済みであれば、その金額を控除しますし、消費者が分割で支払うという合意をしている場合は、その期日までに支払わなければならない金額を基準に利率を計算します。
　ただし、割賦販売においては、契約解除に伴う損害賠償の予約や違約金の定めがあっても、割賦販売業者などは購入者に対し、販売価額などに加えて年６％を超える金員を請求してはならないとしています（割賦販売法６条１項）。同法は、消費者契約法に優先して適用になります。また、利息制限法では遅延損害金の上限は２９・２％と定めており（利息制限法４条）、同法も消費者契約法に優先して適用されるため、お金の貸し借りに関する遅延損害金の上限は、２９・２％となります。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

過去に遡って４回分の更新料請求撤回させる

　杉並区下高井戸のアパートに入居中のNさんは、今年の２月に京王線桜上水駅前の不動産業者から、オーナーから「平成１２年、１４年、１６年、１８年の計４回、更新手続きが完了しておらず更新の手続きをお願いしたい」との連絡があったといって、更新料６６０００円×４回分合計２６４，０００円を支払うよう通知がありました。
　Nさんは、ビックリして友人の紹介で組合に相談に来ました。Nさんの話では、これまで更新の話はなく、家賃はきちんと支払っています。組合の役員からは「契約はすでに法定更新されており、過去に遡って４回も更新手続きをする必要はなく更新料は支払う義務はない」とアドバイスを受け、Nさんは不動産屋にきっぱりと更新料を拒否しました。不動産屋からその後Nさんに連絡があり、「弁護士と相談したが過去の更新料は請求できないことがわかった」と更新料を撤回しました。しかし、その後今度は更新料を拒否されたいやがらせか、今年の１０月３１日までに無条件でアパートを明渡すことを約束する「合意解除契約書」にサインするよう要求して来ました。Nさんは今後の交渉は組合にまかせることにしました。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２(５２６)１０９４

組合への入会何時でも受付けます。ネット会員募集中

Ｑ 取消の対象となる重要事項の不実の告知とはどんなことですか

Ａ　◎消費者契約法４条１項１号の「重要事項」
　消費者契約法４条１項１号は、事業者が「消費者契約の締結について勧誘するに際し」、「重要事項」について「事実と異なることを告げ」、その結果消費者が、「告げられた内容が事実であると誤認」して契約の申込み又は承諾をしたときは、その意思表示を取り消せるものと定めています。
　そして、何がここにいう「重要事項」に当たるかについては、同条３項が、①物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途、その他の内容、②物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件の２つだけを挙げ、しかもこれらの２つのうち、「消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきもの」に限るとの立場に立っています。つまり、どんなことでも、不実の告知すなわち実際に違ったことをいえば取引の対象となるのではなく、かなり限られた事実について実際と違うことが告げられたときにだけ取り消せるということになることに注意しなければなりません。
　ある消費者契約で、その契約の目的となる商品、権利、役務（サービス）の品質その他のものについて、事業者が積極的に事実と違うことをいい、その結果それを信じたために消費者が契約を結んだ場合で、しかも、その虚偽の事実が、普通、多くの人が契約を結ぶかどうかを判断するのに考慮するであろう事実であれば、これが「重要事項の不実の告知」に当たり、取消の対象となるのです。

　◎具体的には
　たとえば、実際は他のメーカーのものと変わらないのに、販売する洗濯機が他社のものと変わらないのに、販売する洗濯機が他社のものと比べて使用する水の量が半分で済むといって、「超節水型洗濯機」と名づけて売ったとします。この場合、水の使用料が他社製品に比較して半分で済む、というのは、売買契約の目的物である物品の質に関する事実です。そして、多くの人がこのようなセールスポイントに惹かれて、その洗濯機を買う可能性があるといえるでしょう。ですから、これを買った人が、この洗濯機は超節水型であるというセールストークを信じて買ったときは、「重要事項の不実の告知」に当たり、取り消すことができる、ということになるのです。
　この場合、事業者側が虚偽の事実を告げるについては、故意、つまり虚偽であることを知りながら告げたか否かは問われていません。事業者も虚偽とは知らずに告げていた場合も、客観的に見て虚偽の事実であったなら、消費者は契約を取り消すことができるのです。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

Ｑ 事業者の損害賠償責任を免除する規定は有効ですか。

Ａ　◎いろいろなケースがある。
　有効なものと無効なものの２種類があります。消費者契約法８条は、事業者の損害賠償の責任を免除する条項のうち、次に掲げるものについてだけ、無効と定めています。このことから、次に掲げるものの以外のものであれば、事業者の損害賠償の責任を免除した規定も有効ということになります。

①事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する条項
　これは、たとえば、売買のとき商品に不具合があって、すぐには使えず、消費者がそのためにかわりのものを用意して費用がかかったというような場合です。この商品が不具合であったことについて、売主に過失がないときも、損害賠償責任を全部免除する条項をつくっても効力は認められない、という意味です。
　なお、このようなときに、損害の一部だけを免除する条項は有効ということになります。

②事業者の代表者またはその使用する者の故意、重大な過失によって事業者の債務不履行があった場合、これにより生じた消費者の損害を賠償する責任の一部を免除する条項
　この場合は、一部免除の条項も、もちろん全部免除の条項も無効です。故意または故意と同視できるような行為で相手に損害を与えておいて、それを免除する条項を置くのは許されない、という考えによるものです。

③消費者契約の履行に際してされた事業者の不法行為により消費者に生じた損害を全部免除する条項
　たとえば、売買契約に基づき、商品を運び込んだ際、配達した売主の不注意で、商品の運び込み方法が悪かったため、消費者宅の玄関に飾ってあった花瓶を壊したような場合です。
　この場合は、たとえば壊した花瓶の代金の半分だけ支払えば残りを免除するというような、一部免除の条項であれば有効ですが、全部免除するという条項は無効です。

④消費者契約の履行に際して事業者の代表者または使用する者が故意または重大な過失で行った事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除する条項

　これは、③のような事例で、運び込んだ売主がわざと花瓶を割ったような事例では、全部はもちろん、一部でも免除の条項をつくっても効力を認められない、ということです。それは②と同じ趣旨です。

⑤有償の消費者契約の場合、その契約の目的物に隠れた暇庇があるときは、その暇庇により消費者に生じた損害を賠償する責任を全部免除する条項

　通常、売買代金は、その目的物の価値に見合う額が設定されているはずですから、買った物に、外側から見ただけでは普通気がつかないような欠陥があったときは、品物の真の価値より高過ぎる代金を支払ってしまったことになります。これでは不公平になりますので、民法では、損害賠償など担保責任を売主に課して、公平を図っています（民法５７０条・５６６条）。この損害賠償義務を全部免除するのは、あまりにも売主である事業者に一方的に有利な条項ですので、その効力を否定したものです。
　同様な場合でも、損害賠償を一部免除は許されることになります。また、売主あるいは売主に代わる事業者が、欠陥商品を欠陥のない新しい別の商品と取り替える約束になっている場合や、欠陥の修理をする責任を負うことになっているときは、欠陥により発生した損害の賠償責任を全部免除することも有効とされています。
　なお、免責条項の決め方によっては、消費者契約法８条・９条では無効とならなくても同法１０条によって無効とされる場合もあるでしょう。
　いずれにしても、事業者は消費者に不利益を与えるような契約条項を採用するのは慎むべきでしょう。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

毎年３０％の地代値上げ 地主は「相続税を賄うため」と

　３月号の「東京借地借家人新聞」で紹介した国立市谷保の三橋さんの地主が先月不動産業者と一緒に組合事務所を訪ねてきて、三橋さんと組合役員と話し合いを行なった。
　組合役員は、「毎年３０％もの異常は値上げは認められない。固定資産税・都市計画税の３倍を基準に地代を固定するというのであれば今年は３倍までの値上げは認める。（０６年度の地代は２・７倍で妥結している）」と主張した。
　これに対して地主は、「地代は税金の倍率という考え方はとらない。借地で貸したたら借地部分を地価の４割と評価され課税される。相続税を支払うためには今の地代では安すぎるので値上げしてもらう」の一点張り。地主にかかる相続税を地代に転嫁するのは筋が違うと反論したが話し合いは平行線に終わった。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

東京住宅連が０７年度予算要求で都市整備局と交渉

　東京住宅運動連絡会は、昨年１０月２５日に都市整備局長に提出した「２００７年度東京都予算等に関する要求書」の回答を受けて、３月２０日午後２時から第２庁舎１０階会議室において都市整備局交渉を行なった。当日は、東借連、東京公社自治協、東京公住協、２３区公団自治協、
都庁職住宅支部の５団体から１１名が参加した。東借連から細谷専務理事が参加した。

　　礼金・更新料の廃止を要求

　はじめに、東京都がマスタープランでかかげた公営住宅供給の目標量１０年間で１１万３０００戸の根拠を尋ねたが、東京都は国の住生活基本計画に基づいて定めたものと述べるばかりで根拠は示さず、大半は空家募集と建替え戸数で新規建設で供給する考えのないことを事実上認めた。
　東借連では、都営住宅の新規建設の促進など１１項目の要求について都側の回答があったが、細谷専務理事より➀東京都の賃貸住宅防止条例の原状回復等の業者の説明が不十分であり、業者側だけの調査ではなく居住者の調査を行うこと。➁契約更新時に業者側より請求される更新手数料を止めさせるよう都は指導を強化すべきである。➂礼金・更新料を廃止すべきである。以上３点について質問した。
　これに対して東京都は、➀条例に基づく説明が不十分な場合には窓口を設けて対応している。これまでに説明が不十分で注意・指導したケースはある。今のところ居住者のアンケートは考えていない。➁更新時の更新事務手数料については宅建業法で指導できない。業界等を通じて注意を喚起していく。➂礼金・更新料のない契約の普及については、防止条例の定着を見ながら、関係団体と連携し検討していく。具体的にいつまでに何をするという考えはない。以上の回答があった。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まずまずはお電話を　　０４２（５２６）１０９４

家主が変わって賃料値上げと更新手数料を請求される

豊島区内に住むＯさんは、３０年以上住んでいた借家が、２年前に前家主が売却して新しい家主に変わった。その時に家主の代理人の不動産屋にせかされてあまりよくもみないで契約書にサインしてしまった。今回、２年の期間が満了したので更新するにあたってその代理人の不動産屋から書類が届いてきた。中を見ると賃料の値上げと更新手数料の請求並びに火災保険の請求までしてきた。高齢の父親は面倒だからサインして支払ってしまえといわれたが、納得しないのでインターネットでみた城北借地借家人組合の西武百貨店の無料の相談会にやってきた。

　相談の結果、賃料の値上げについては、①物価の動向②公租公課の増減（税金が上がったか下がったか）③近隣の動向のどれをとっても値上げの要因はないので断ることにした。又、更新手数料についても家主の代理人である不動産屋に支払う義務はないので拒絶することにした。又、火災保険については、独自に保険に入っているのでこれも拒絶することにした。同時に、２年前までは更新料も支払っていないので今回の契約書には記載されているので、更新料支払いの約定を削除することを逆に提案することにした。交渉は大変だが、合意更新できないならば、法定更新にすることにした。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず今すぐお電話を　　０４２（５２６）１０９４