賃貸マンションの競売で家主が変わると敷金は返ってくるか

(Q)　ペット可のマンションに住んで7年たちますが（子犬が2匹います）、競売でマンションの家主が突然変わり、ペット不可にしたいので、飼い続けるならなるべく早く出ていってほしいといわれました。そこでやむなく引っ越し先を探していますが、前の家主に払っている敷金が返ってこないと聞きました。あきらめるしかないのでしょうか。返ってこないとしても、部屋の引き渡しの際に、修繕費などの費用は別途払いになるのでしょうか。何だか納得できません。


（千葉県浦安市　男性　会社員　36歳）

(A) 敷金の返還はできず、原状回復費用を新しい家主に支払わなければなりません　3年以内の契約で、契約期間が残っている場合は保護が受けられる「短期賃貸借保護制度」が廃止になりました（2004年4月1日から）。これによって、競売により所有権が移転した段階で賃貸借契約は終了し、敷金の保障も受けられなくなりました。


　つまり、敷金や保証金の返還は前の家主に請求するしかなく（実際には不可能ですが）、新しい家主に請求することはできません。ただし、賃貸借契約は終了しても、解約原状回復義務は前の契約条項に基いて行われますので、原状回復義務も前の契約の特約などに従うことになります。


　ペット可・ペット不可によって原状回復が借主負担か貸主負担で大きく変わるケースと、一定のガイドラインに沿った負担となるケースがあります。新しい家主から「ペットの付けた傷は借主負担で」といわれた場合は、ペット可という条件で賃借したという旨を主張し、減額の要求をされたらいかがでしょうか。


　いずれにしても、新しい家主に敷金の返還を求めることはできず、原状回復費用も支払わなければならないという前提は変わりません（ただし、3年以内の契約で更新し、契約期間が残っている場合は別の扱いになります）。


財団法人　日本賃貸住宅管理協会

http://www.jpm.jp

（2008年12月1日 読売新聞）