敷引契約で最高裁が不当判決 高過ぎなければ特約は有効

　賃貸マンションの借主に返還される敷金から、家主が無条件に一定額を差引くと定めた賃貸借契約の特約（敷引特約）が消費者契約法に基づき無効かどうかが争われた訴訟の判決で最高裁第１小法廷（金築誠志裁判長）は３月２４日「特約は原則として有効」とする初の判断を示し、差引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却した。請求を棄却した１，２審判決が確定した。

　敷引特約は関西地方や福岡県などで慣習化している。同種訴訟では地裁や高裁で特約を無効とする判断が相次いでいたが、判決は「特約にはあらかじめ敷金から差引く額を決めてトラブルを防止する意味があり、貸主の取得額が賃料などに比べて不当に高くなければ有効」と述べた。

　訴訟の原告となった借主は、０６年に入居時に敷金４０万円を納めた。退去に特約に基づき２１万円を差引かれたため「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差引く特約は無効」と訴えていた。（毎日新聞３月２５日報道）


　本件は京都市の賃貸マンションで、家賃は１ヶ月９万６千円の約定で、保証金を４０万円預け、返還は入居期間が１年未満が控除額１８万円、２年未満は２１万円、５年以上３４万が控除される。５年以上入居すると敷金は６万円しか返ってこない。借主は平成１８年に契約し、平成２０年４月３０日に明渡している。最高裁は、平成１７年の判決で通常損耗等の補修費用は賃料に含まれているので、その補修費用を賃借人に負担させることは「賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるので賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、契約書で明らかでない場合には口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる」とした。

契約書優先、消費者保護に反する

しかし、今回の判決では「通常損耗等の補修費用を敷引金の額について賃借人は明確に認識した上で契約を締結しているので、賃借人の負担について合意しているので、補修費用は賃料には含まれない」、「１８万円ないし３４万円を保証金から控除する敷引額は、本件建物に生ずる通常損耗の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない」、「本件敷引金の額が高過ぎると評価することはできず、本件特約は消費者契約法１０条により無効であるとはいえない」と先の最高裁判決と全く異なる判断を下した。要するに補修費用に当てる敷引の金額が契約書に「明確」に書いてあるから、敷引金は家賃ではない。家賃の２倍～３・５倍強の敷引金は消費者に不利益な特約ではないという。１８万～３４万円の敷引金は高くはないという最高裁の裁判官の感覚にはあきれるばかりだ。消費者保護にあきらかに逆行する判決である。

最高裁の更新料裁判にも影響か？

今後、６月に弁論が開始される注目の更新料の最高裁の裁判の行方や現在見直しが行なわれている原状回復のガイドラインにも重大な影響を与えそうだ。更新料について最高裁に過度な期待は持たない方がよさそうです。皆さんは契約書には十分に注意しましょう！
　　（東京多摩借地借家人組合ニュース）

借地借家人組合は借主の権利を守る団体です

組合に加入しましょう！　借主の権利を主張しましょう！

電話　０４２（５２６）１０９４

東借連加盟組合のお知らせと行事

■城北借組「西武デパート相談会」
　５月１８日(水)・１９日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。連絡・（３９８２）７６５４。
　法律相談・５月２０日（金）午後２時より要予約。
■多摩借組「定例法律相談」
　５月７日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者は要予約。
　「第３１回定期総会」
　５月２９日（日）午後１時１５分から東京都国分寺労政会館。総会終了後、第２部学習会「民事裁判と調停の仕組み」講師は組合顧問の山口真美弁護士。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。　
「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２３日午後２時～７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■大田借組「借地借家問題講座・相談会」
　４月１５日（金）大田区消費者生活センター。４月２２日（金）大田文化の森。
時間はいずれも午後６時３０分から参加無料。連絡・（３７３５）８４８１。