アパートの立退きを請求されたが、立退き料をもらえるのか

（問）２階建ての古い木造アパートを借りている。先日家主から「このアパートは老朽化しており、万が一強い地震があった場合、倒潰の危険があるので建替えたいと思います。来年３月末日までに立退いて下さい」という通知が届いた。世間では引越料とか立退料をもらった話を聞きくが、一般に立退料というのは幾ら貰えるものなのか。

（答）普通借家契約は期間の定めがある契約の場合、借家人に債務不履行がある場合は別として家主は契約期間内の中途解約は原則として出来ない。例えば２年の賃貸借契約であれば、借家人側に家賃の不払・無断転貸借・用法違反等がなければ、２年間は家主側からは解約が出来ない。また期間満了の場合でも家主に正当事由が無ければ解約請求は出来ない。
　このように家主は中途解約が出来ないことを、或は明渡しの正当事由が存在しないことを認識しているからこそ、その無理を押通すために金銭で決着をつける。その無理を借家人に納得して貰うために支払われるのが立退料である。
　立退料は法律上定まった制度ではない。立退料請求権は法律上制度化されていないが、裁判の実務上・判例上で立退料請求権を認めた形となっている。「借地借家法」28条では「賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」を条文上明記したことにより、立退料の概念を認めたと考えられている。
　立退料の内容は①立退きによって借家人が支払わなければならない移転費用の補償②立退きによって借家人が事実上失う利益の補償（いわゆる居住権・営業権）③立退きにより消滅する利用権の補償（いわゆる借家権価格）等である。相談者の場合は居住用なので交渉の中心が①と③とになる。
　①は（イ）引越にかかる費用（梱包・運送・保険・分解取付調整・住所変更届・移転通知費用等）（ロ）移転先取得費用（敷金・権利金・保証金・仲介手数料等）（ハ）同等の借家の従前家賃と移転先の新家賃との差額の一定期間分（２年～５年分）などである。
　③の借家権価格は東京国税局管内では一律に借地権価格の30％として算定する取扱いになっている。


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