荒川借組が町屋で借地借家問題学習会

　荒川借組は２月２７日午後７時から組合員対象の「借地借家問題学習会」を区内の町屋区民事務所で行なった。今回は予め２色刷りのビラ１０００枚を作り、組合の宣伝拡大にも役立てようと会場中心に付近一帯に宣伝した。

　当日は、台東借組の野内組合長、江東借組の皆川組合長にも個別相談員として協力してもらった。悪天候にもかかわらず一般参加者２名、組合員５名が参加。生駒事務局長より、学習会のテーマになっている①更新とは、②更新料とは、③賃料の値上げ、④修理修繕等々が説明された。一つ一つのテーマ毎に活発な質問や疑問が出された。「過去から現在に至る経過の中で貸主に対する対応が甘かったと反省している」、「両相談員からの実例と判例の説明がとってもよかった」と大好評だった。

　とくに、更新料問題では過去に更新料を支払った４名の方から１時間にわたり質問や意見が出された。終了が会場の使用時間の１０時となり、翌日には組合事務所に参加者から「大変勉強になった。またぜひ開催してください」とのお礼の電話が入った。(東京借地借家人新聞より）　　



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東借連理論学習会5月に更新料問題をテーマに開催

　東借連常任弁護団会議は、２月１６日午後６時３０分から池袋の城北法律事務所で１０名の参加で開催された。

　弁護団会議では、社会資本整備審議会・民間賃貸住宅部会の「最終とりまとめ」と１月末の意見募集、２月２３日に閣議決定された追い出し屋規制法案の問題点等が報告され議論された。

　借家の更新料問題で最高裁の判決待ちではなく、更新料特約をどう運動の力で突破していくか議論された。当面、東借連の理論学習会で更新料問題を学習会のテーマとすることを確認した。講師は東部法律事務所の西田穣弁護士が担当することが決まった。日時は、５月２９日（土）午後１時３０分から豊島区東部区民事務所を予定。

　その他、判例紹介の原稿の分担を行った。次回は４月２０日に開催する。


（東京借地借家人新聞より）

アパートの賃貸借契約書は賃借人に有利なことは書いていない

●契約書は賃借人に有利なことは書いていない

　民法上では、契約は賃貸人と賃借人の合意で成立することになっています。従って、賃貸借契約は賃借人が賃貸人に家賃を支払えば契約が成立し、定期借家契約以外は契約書面の作成は契約の成立要件ではないことになっています。契約書の作成は、どちらかといえば賃貸人が、賃借人の行為を規制したりチェックしたりするために定めるもので、ほとんど賃借人に有利なことは書いていません。最近の不動産管理会社が作成する契約書は条文も多く、細かい文字で裏表びっしりと書いてあるため、契約する際には十分に読むことが困難です。
　しかし、契約書に署名・捺印すると、消費者契約法や借地借家法の強行規定に反していない限り、原則有効です。消費者契約法はほとんどが強行規定ですので、法に反する契約は無効になりますが、民法や借地借家法の強行規定に当たらない条文は契約書が優先されます。賃貸借契約書は、国土交通省の作成した「賃貸住宅標準契約書」のモデル契約書はありますが、この契約書を使うことは家主や不動産業者の義務にはなっていないので、家主や不動産業者はできるだけ賃貸人に有利な契約書を作成しているのが実情です。

●契約書の疑問な条文は質問し、作成する前に訂正させよう

　契約書は読みにくいもんですが、読んでおかないと契約後に苦労しますのでよく読んで、わからない所や疑問な所は不動産業者（宅建主任者）にどんどん質問しましょう。場合によっては、一旦預かって、帰ってから質問条項を作っておくとよいかもしれません。ちゃんと質問に答えなかったり、はぐらかそうとする不動産業者は要注意です。あきらかに不当な条文は訂正や削除を求めましょう。契約書は「ペット不可」だったが、不動産業者に口頭だけで「ペット可」といわれて、後で家主からペットは不可と言われ、トラブルになる事例がよくあります。口頭による許可は、「言った言わない」ということになり、必ず書面で確認しておくことが大事です。また、原状回復の問題では「汚損・破損が自然損耗に当たる場合でも、賃借人が費用を全額負担するものとします」などの不当な特約を書いている業者が依然としております。できれば、東京都の賃貸トラブル防止ガイドラインの冊子を持って業者の説明を聞くとよいかもしれません。

●おかしな契約書を結んだら直ちに相談しよう

　契約書はほとんどが借主に不利な条項が多いのですが、全て直せといっても、借りるときは賃貸人の立場が有利ですから、今度は物件を借りられなくなってしまいます。契約書が全て優先されるわけではなく、消費者の利益を一方的に害する契約は後で消費者契約法第１０条に基づき無効とすることも主張できます。また、事実と異なることを言われて契約したり、無理やり脅かされて契約をしてしまった場合には、同法４条で契約そのものを取り消すことができますので、借地借家人組合や弁護士さんに早めにご相談ください。



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４月１０日に地代・家賃の鑑定問題で定例学習会を開催

　最近、組合員の中で、地代・家賃の増額で、貸主から調停や本裁判に訴えられる事例が数件起きています。今回の学習会は、国土交通省の地価公示の鑑定評価員・東京国税局鑑定評価員をやられている不動産鑑定士の清水達也氏をお招きして、裁判の中で地代・家賃の鑑定はどのように行なわれているのか、地代・家賃の鑑定の基礎知識を学習したいと思います。組合でも鑑定士の方からお話を聞くのは初めてです。大変貴重な機会ですので、みなさん奮ってご参加下さい。(組合員の方はどなたでも参加できます）

■日時　４月１０日（土）午後１時３０分開会
■会場　組合事務所
■テーマ　「地代・家賃の鑑定について」
■講師　不動産鑑定士　清水　達也氏
■申込み　組合事務所（先着順）　参加無料

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日弁連 家賃等弁済情報提供事業に反対する会長声明

政府が第１７４回通常国会に提出した賃貸住宅における「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」は、賃借人の居住の安定確保のため、家賃債務保証業者を登録制にして業務の適正化を図り、また、いわゆる「追い出し屋」による苛烈な取立てや鍵交換などによる住宅の使用阻害行為を禁止するなど、当連合会の意見に即した規制が盛り込まれた点は評価できる。

他方、同法案は、賃貸住宅の安定供給に資するとの観点から家賃債務や保証債務の弁済に関する情報を収集・提供する家賃等弁済情報提供事業（いわゆる家賃滞納情報等のデータベース化）を容認した。しかしながら予定されている制度は、必ずしも悪質とはいえない家賃不払いの履歴によって民間賃貸住宅市場から閉め出され住宅の確保ができなくなるハウジングプア層を増大させかねず、現時点では反対である。データベースに入力する情報の範囲、利用の限定、弊害の除去対策などにつき十分な検討がなされないまま同事業を実施することは、住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保を図るべき国の責務（住生活基本法６条、７条１項）にも反する。

同法案では、義務的登録制や業務規定の届出等の規制、目的外使用や漏洩禁止、さらには、賃借人等からの情報提供に関する事前同意の取得を要件にしてはいるものの、賃貸人やその審査代行者たる管理業者について義務的登録制はないから、これらの規制のみでは、ハウジングプア層の増大のみならず、家賃滞納情報を利用した入居差別や他のデータとの照合による架空請求やヤミ金などの悪徳業者への転売など悪用の懸念も払拭されない。

当連合会は、家賃等弁済情報提供事業の運用によって市民の居住の機会が奪われることのないよう、国会審議の場において同事業の抜本的見直しなど、同法案の大幅修正がなされることを求める。

2010年（平成22年）3月8日

日本弁護士連合会
会長　宮　誠

地主の代理人弁護士が正当事由ないのに明け渡し請求

豊島区高田に住む渡辺さんは、昨年の９月に地主（寺院）の代理人弁護士から「来年４月に更新期間が満了を迎えるが、当方で自己使用するから更新を拒絶し明け渡すよう求める」との通知書が送付された。驚いた渡辺さんは、組合に相談に来た。組合では、渡辺さんに「借地の更新を拒絶し、契約を解除するには正当な事由が必要なこと」を話し、相手の地主が寺院であることなどから自己使用で明け渡しを求めてきても「正当な事由」がないことを説明した。その上で、明渡し請求については拒絶し、建物が存在しているので、更新して引き続き賃借する旨の通知を相手に出すことにした。

その後、代理人の弁護士から契約を更新するなら、更新料の支払いと更新契約書案に署名捺印するよう請求してきた。その内容は、更新料支払い特約がなく、前回支払ったから当然支払うものであるという見解と更新契約書案もこの借地契約が旧借地法の適用を受けているのもかかわらず更新期間は１０年間とするなど到底弁護士が代理人になっているとは思えない中身であった。組合と相談し、支払い特約のない更新料については支払わないということと１０年という契約期間の法的不備を指摘した通知書を出すことにした。
（東京借地借家人新聞より）


◎本日の相談は都合によりお休みします。


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東借連 更新料問題で学習交流会開催

　東借連は「第１回学習交流会」を２月２０日午後２時３０分から豊島区東部区民事務所において開催した。地元の城北借組を中心に１５名が参加した。今回の学習テーマは、「借地の更新料と更新料」について城北借組の佐藤事務局長が城北借組の組合員の相談事例と裁判の判例（東借連新聞２月号判例紹介）を参考資料に報告を行なった。

　地主から借地の契約更新時に更新料の請求があった場合、更新料支払特約がある場合、特約がない場合に分けて、どのように対応するか実践的な報告がされた。

　更新料特約がない場合は、地主側に更新料を請求する法的根拠や金額の算定根拠を問い質し、借地人の更新料支払義務なしとした昭和５１年の最高裁判決を根拠に更新料の請求を拒否する。特約がある場合には、「更新料を支払うとも払わないともいわずに法定更新に持ち込む」など交渉のテクニックが説明された。

　参加者から「法定更新になると借地人は不利にならないか」との質問が出され、「法定更新は借地法で認められていて借地人には不利にはならない」との回答があり、活発に意見交流がされた。　　

91歳寝たきりの高齢者の親子に非情な立ち退き請求

　荒川区南千住１丁目で昭和５０年５月末より木造２階建住居を借りて住んでいる元木良郎さんは、長男と二人で住んでいて、他区にいる娘さんが保証人になっている。元木さんが９１歳と高齢の上寝たきりで毎日を送り、その面倒を自営業の長男がみている。昨年暮れに家主の代理人称し行政書士が現われ、「今年５月末で契約が切れるし筑後３１年経っているので老朽化したので立退いてもらいたい」と言ってきた。

　同時に保証人の娘さんにも内容証明書が送られてきて至急回答せよとのことだった。元木さんは、寝たきりの年寄りがいるのでせめてあと２年待ってほしいと願ったが、家主の代理人からは「引越し代と移転先の費用ぐらいは補償するから更新は認めない」と言われた。元木さんは組合に入会したことを代理人に伝えたところ急に態度が穏やかになった。今度はこちらから内容証明で「明渡しの正当事由は成立しない。家屋本体はまだまだしっかりしている。住み続けるのに十二分に可能である」と明渡しを断固拒否した。元木さんは「厳しい交渉は続くが負けずに頑張っていく」と決意している。　　


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京都敷金・保証金弁護団 「実質賃料表示制度」で財団法人日本賃貸住宅管理協会に申入れ

2009年10月26日，財団法人日本賃貸住宅管理協会に対し，「実質賃料表示制度」を創設せず，敷引（保証金引・解約引）や更新料等を廃しするよう，加盟各社に対して指導することを求める申入書を送付しました。



　　　　 　申入書はこちら　　2009.10.26申入書　

　　 　　　　　　　（到達から１ヶ月が経過していますが，回答はありませんでした。）

更新料判決、大阪高裁でも家主敗訴 注目される最高裁判決 定額補修分担金も課題に

　賃貸住宅の賃貸借契約における更新料支払い条項が有効かどうか争われた訴訟の控訴審判決が大阪高裁であり、消費者契約法１０条に違反して無効であるとした。これにより、高裁レベルの判断では「無効」が２件、「有効」が１件となる。今後は最高裁判所の判断が注目される一方、新規の契約についてはリスクを回避する手立てなど、家主側の対応が急務になっている。

　　家主側対応が急務に

京都市の賃貸住宅に入居していた借主が支払済みの更新料及び定額補修分担金合計３４万８０００円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２月２４日、大阪高等裁判所であった。

０９年９月の京都地裁の一審判決を支持し、消費者契約法に反して無効であるとして全額返還を命じた。

本件借主（当時大学生）は、賃料３万８０００円、更新料２カ月分（１年毎）、定額補修分担金１２万円、ケーブルテレビ使用料などを支払う賃貸借契約を結び、０３年４月に入居、以降更新料を３回支払った。合意更新による契約期間満了後の０７年４月以降も居室を使用し、法定更新されたが、この際、更新料は支払っていない。本件の賃貸住宅の建物は８６年、京都市内に建築されたもの。

判決文によると、本件更新料について「賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない」、更新拒絶権放棄の対価としての性質も「ないか、あったとしても希薄」として控訴人の主張を退けた。　賃借権強化の対価としての性質についても、法定更新後と合意更新後の「賃借人の立場の安定性の差異はわずか」で認められないとした。更に「賃借人が更新料条項について十分な知識、理解を有していたとは認められない」と情報の質に格差があったことを指摘した。

定額補修分担金についても、通常の使用の範囲内であれば自己負担になる原状回復費用は発生しないことから「賃借人にとって利益があるのかどうか疑問」だとし、「月額賃料の３倍以上であることを照らせば、なおさら」として控訴人の主張を退けた。

これにより、更新料の高裁レベルの判断が「無効」が２件、「有効」が１件となる。

貸主更新料弁護団の田中伸弁護士は「厳しい状況だ。すべては最高裁で争うことになる」とコメントした。

日本賃貸住宅管理協会の顧問弁護士・亀井英樹氏は「日管協メールマガジン」でコメントを出した。

それによると、今回の更新料の判断は「目新しいものではなく予想された内容」だとし、「大阪高裁平成２１年１０月２９日判決（更新料有効）を直ちに否定するようなものではない」と解説。

　
一方、「定額補修分担金特約を定める場合には、どの程度の範囲内であれば、消費者の利益を一方的に害しないと判断されるのかその範囲も今後問題となってくる」と指摘した。

更新料返還訴訟が相次ぐなかで、業界内では研修会などで対応を検討したり、借主との紛争を防ぐ制度構築を目指すなど、改善の動きも始まっている。

そのうちの１つが、借主が賃貸借期間中に支払う金額を表示する「めやす賃料」。

商慣習や賃貸条件の異なる賃貸住宅市場にあって、事業者間の公平な競争を確保し、賃料を分かりやすく表示する制度を目指して整備・検討が進められている。

「対価性なし」の判決は無効
首都圏で更新料の貸主側弁護士として活動する久保原和也弁護士のコメント　　今回の判決は昨年８月に続く、高裁レベルで２つ目の無効判決である。

理論的には昨年８月の無効判決と同じ流れにあり、更新料は、「対価性が認められないか、認められたとしても乏しいものである」ことを前提に、「賃借人の利益を一方的に害するもの」で、消費者契約法１０条に該当し無効であるとした。

また、更新料相当額の収入を賃貸人が確保しようとするのであれば、端的に賃料に上乗せした賃料設定をして、賃借人に提示することが要請されるとの考えを示し、近時の消費者運動家の主張に沿った価値判断を示している。

最近の無効判決の特徴は、更新料についての法的性質論で「対価性なし」と断じることで、対価性がないものを負担させるものであるから、賃借人の利益を一方的に害するものだと結論付けている点である。

しかし、厳密な法的性質論で説明できなければ「対価性なし」という判断は不当だ。

更新料裁判は、すでに２件が最高裁に係属しており、今回の大阪高裁判決によって更新料が「無効」と確定したわけではない。最高裁の判断を待つことになる。

無効判決の流れを受けて、賃貸人としては、今後新規に契約する場合には、契約書を見直し、リスク回避をしておくことが急務であると思われる。

なお、更新料無効判決の論理からすると、「共益費」「礼金」「ハウスクリーニング代」なども問題とされる危険性があるので、更新料を設定していない地域においても要注意である。
（住宅新報　３月1日）

３月の定例法律相談会

◎日時　３月６日（土）午後1時３０分から午後４時まで（先約順）

◎会場　組合事務所

◎担当　組合顧問　山口　真美弁護士

※組合員の相談は無料。電話で予約の上お越し下さい。


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承諾しない更新後の借主の滞納家賃を連帯保証人は支払義務があるのか

（問）　10年前にマンション入居の際、頼まれてＡの連帯保証人になった。ところがＡの家主から突然、3年分の滞納家賃と共益費の支払を求められた。請求に応じなければならないのか。

（答）　家主から契約更新後の保証人の継続に関する承諾の連絡などは一度もなかったという。保証契約が継続しているという自覚がない保証人に対し、家主からの滞納家賃の支払請求は寝耳に水の事である。

　判例は保証人の責任に対しては厳しいものである。最高裁は原則として契約更新後についても保証人の債務責任を認めている。即ち、「特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」（最高裁平成9年11月13日判決）と判示した。最高裁判決の原則から言えば、相談者は家主からの滞納家賃請求に応じなければならないことになる。

　しかし、最高裁は同判決で例外として「特段の事情」がある場合は保証債務を免れることが出来ると云っている。それは、どういう場合なのか。例えば、「賃貸契約に2ヶ月の賃料の支払を怠った場合に無催告解除が出来るという特約があって、更新までにそれを上回る高額の延滞賃料が発生したにも関わらず、漫然と契約を解除しないで法定更新をして、このことによって延滞額が更に高額になった場合について、このような場合についてまで連帯保証人に責任を負わせることはできない」（東京地裁平成10年12月28日判決）。このような場合が「特段の事情」として挙げられる。

　相談者の場合、家主はＡの滞納家賃が高額になっているにも拘らず、保証人に滞納の事実を連絡せず、又は契約を解除するなどして保証人の損害を回避すべき義務があった。それにも拘らず、契約の更新を行い、その回避義務を怠って損害を拡大した責任は重い。これらは家主が保証債務の履行を請求することが信義則に反する「特段の事情」に該当する。よって、保証人は保証債務の支払義務は無いというのが結論である。



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賃貸住宅の更新事務手数料払わないといけないの

（Ｑ）賃貸住宅の更新事務手数料について
東京都　30歳代　主婦


　入居中のマンションの更新が近くなってきました。更新はするつもりですが、その際に更新事務手数料として２年に一度、家賃の25％を仲介人（不動産業者）に支払わなければなりません。家賃が20万円近いのでかなりの出費です。

　入居時に契約書を熟読した折に、『特約』としてそのことについてかかれており、更新事務手数料なんて今まで払ったことがなかったので、仲介人に『この項目は無しにしてくれ』と掛け合ってみたものの、『できない』との回答で、当時第２子目の出産を真近に控えていたため、この物件に決めざるをえず、はんこを押してしまいました。が、今になって惜しくなってきました。

　もちろん、契約書に押印したことで、この項目は有効ではあると思うのですが、この手数料は合法なのでしょうか？なにかするすべはあるのでしょうか？ご指導下さい。


（Ａ）更新手数料の支払は拒否できます
（住宅ねっと相談室カウンセラー　大学生協職員　朝永　彰）


　まず、「手数料」というものの性格を考えてみてください。普通、業務を依頼した人が、業務の依頼を受けた人に支払うのが原則です。

　更新手続の場合、本来は家主と借主との間で行うのですが、家主が面倒がって、家主のすべき業務を管理会社に委託した場合、その手数料は家主が支払うべきであって、業務の委託をしていない借主が支払う合理的理由は一切ないはずです。

　ところが、この業界の悪しき慣習として、本来、家主が支払うべき手数料を借主に転化して請求しているのです。従って、更新手数料の支払は拒否できます。

　そして、「更新手数料を支払うつもりはないので、直接、家主と更新手続を行う」と宣言してください。

　契約書の「特約」に「更新手数料を支払う」という項目があるということですが、本来、家主が更新手数料を受取るわけではないのですから、賃貸借契約自体には無関係の第三者（仲介業者）に費用を支払うという規定自体に、合理的な理由がありません。

　さらに、消費者契約法によれば、「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」としていますので、2001年４月以降の契約であれば直接的な適用がありますし、それより前の契約であったとしても、消費者契約法を盾にとって、支払拒否をしてください。

　それに、仮に更新手数料を支払うとしても、書類作成料としてせいぜい5000円程度あれば十分のはずです。５万円もの書類作成料はボッタクリ以外の何ものでもありません。

　早く、このような悪しき慣習がなくなるように、一人でも多くの人が拒否することが必要なのです。



[ 住宅ネット相談室　2003年2月12日 掲載]