Ｑ＆Ａ：賃貸住宅退居時のトラブル (毎日新聞 兵庫）

　◇クリーニングや畳替え等、化粧直しは貸し主側負担

Ｑ　２年前に借りた賃貸住宅を退去することになり、家主立ち会いの下、部屋を確認し、きれいに使用していると言われた。退去後、クリーニング費用３万５０００円を請求されたが、支払わなくてはならないのだろうか。国土交通省のガイドラインによれば支払わなくて良いとの見解であったが。

Ａ　現在締結している賃貸借契約書の内容に沿った取り扱いが原則ですが、原状回復を巡るトラブルの未然防止のため、原状回復の費用負担のあり方について、一般的な基準が国土交通省のガイドラインとして取りまとめられています。

　このガイドラインによりますと、いわゆる経年による変化や通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるものとし、貸し主側の負担とされています。ただし、借り主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・き損を復旧する費用は借り主側の負担とされています。

　費用負担の主な例は次の通りです。貸し主負担とされるのは次の入居者を確保するための化粧直しなど畳替え、全体のハウスクリーニング、フローリングのワックスがけなど。

　経年劣化、自然損耗など家具の設置によるへこみ、畳の変色、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ、鍵の取り換えなど。借り主負担とされるものは借り主の管理が悪く発生・拡大し、飲み物などをこぼしたことによるシミ・カビ、台所の油汚れ、風呂・トイレなどの水あかやカビなど。

　通常の使用にとはいえないキャスター付きの椅子などによるキズやへこみ、壁の釘（くぎ）穴・ねじ穴、ペットによるキズなど。

Ｑ　１年間使用した賃貸アパートを退去する時に、部屋のクリーニング費用は請求しないが、契約書に記載のとおり敷金４３万円から一律に３８万円を差し引いて返金すると言われましたが、納得できません。

Ａ

　賃貸借契約書には借り主に不利な条項も書かれています。一律に３８万円を引き去るなどといった消費者の利益を一方的に害する条項は無効とするルールが消費者契約法で定められています。

Ｑ　退去時のトラブルを未然に防止するにはどうしたらよいのでしょうか。

Ａ　（１）契約書はよく読み、不明な点や疑問に思う点があれば確認しましょう。特約がある場合がありますので注意しましょう。（２）入・退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しましょう。入居時に部屋の様子を写真に残しておくのも方法です。

１０年公示地価 全国で下落一色に 上昇は７地点のみ

国土交通省が３月１８日に公表した１０年地価公示によると地価は昨年１年間、ほぼ全ての地点で下落した。上昇はわずか７地点（全２万７４１０地点の０・０３％）にとどまった。上昇地点が１ケタになったのは７０年の調査開始以来初めて。ただ０９年７月１日時点の都道府県地価調査で地価公示と調査ポイントが同じ地点を使って年前半と後半の動きを見ると、３大都市圏を中心に下落幅は縮小している。

全国の地価は全用途平均では４・６％下落した。前年（３・５％下落）よりも１・１％下落率が拡大した。特に商業地は前年の４・７％から今回は６・１％と下落率が拡大した。

国交省は０８年秋のリーマンショックなどによる世界的な景気悪化や個人所得の減少、企業収益の低迷、更に金融市況の停滞などを要因に挙げている。

　
圏域別では地方圏よりも３大都市圏の方が下落率が高い。住宅地の下落率は３大都市圏が４・５％だったが全国平均は４・２％。同様に商業地でも前者が７・１％、後者が６・１％だった。地点数で見ても、東京圏は上昇がない。横ばいも６地点。大阪圏では、全地点で下落している。

都心部２５％超下落
地点ごとの下落率をみると、０７～０８年にかけて大きく上昇した地点が大幅に下落した。東京都港区新橋１丁目１０３番４では、２６・９％下落。全国最大の下げ幅となった。

都心部では、東京都の渋谷区神宮前５丁目２番３０、中央区銀座の「５丁目１０１番１外」、「６丁目２番３外」、「４丁目２番４」などでも２５％を超える下落となった。下落率上位１０地点は、全て商業地だった。

また住宅地では、渋谷区神宮前４丁目１４番６外が１７・５％で最大の下落率を記録。商業地同様、０７～０８年に大きく上昇した地点の下落が目立つ。

住宅地では、地方圏での下落幅の拡大傾向も見られた。熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３では１６・１％の下落。全国で２番目の下落率となった。

名古屋、静岡で上昇
国交省は、景気の低迷と併せて、人口減少や産業の衰退が要因と見ている。そうした中、名古屋圏では住宅地４地点、商業地１地点の計５地点が上昇した。いずれも名古屋市緑区。２・９％上昇で変動率全国トップとなった緑区乗鞍１丁目１８１１番５９を始め、変動率上位を占めた。同市緑区では、地下鉄桜通線の延伸が進んでおり、１１年３月に開業予定となっていることが要因と見られる。

また、静岡県でも駿東郡長泉町の２地点で０・８％上昇。同省によると、同地区は東名高速道路の沼津インターチェンジやＪＲ新幹線の三島駅が近接して交通利便性がよい。併せて、県立がんセンターを中核にした先端健康産業の集積を目指す「ファルマバレープロジェクト」が進んでいることなどが要因のようだ。

ほぼ全国的に下落一色となった今回の公示地価だが、半年ごとに地価の動きを見ると、年後半は下落幅が縮小傾向にある。

特に３大都市圏が顕著だ。住宅地の下落率は０９年前半が２・９％だったのに対し、後半は２・０％。商業地でも、前半の４・４％に対し、後半は３・１％だ。

東京・池袋に脚光
東京都豊島区池袋駅周辺では、大幅に改善傾向が見られた。「豊島区南池袋２丁目９７番１３」では半年間の下落率が、１０・９％となった０９年公示地価以降、０９年地価調査では６・１％、そして今回の１０年公示地価では０・４％下落と改善している。また同地区について、四半期ごとの地価動向を示す地価ＬＯＯＫでは、０９年第４四半期調査で０～３％の上昇を示した。

池袋駅周辺では東口で家電量販店の出店による繁華性が向上し、西口でも地下鉄駅商業施設が開業。下落幅の縮小はこれらが影響したと見られている。(住宅新報　３月２３日）