近隣相場に従って更新料を支払う特約に基づき地主から２００万円の更新料請求断る

　大田区鵜の木地区に私道含む７５・５平方メートルを賃借中の吉田さん（仮名）は、契約期間満了の際に請求された更新料は特約事項に近隣相場に従って更新料を支払うと記載され、地主から２００万円を請求された。吉田さんは１００万円ならば払えると伝えると地主から「話にならない」と協議を打ち切られた。その後、地代を持参すると受領した。

　不動産業者が介入し更新料の支払いを求められたが、組合員であることを伝えた。組合から当事者間の協議は決裂しており、更新料支払い拒否を通告した。地代は受領されており更新の事実を確認することができた。
(東京借地借家人新聞より）

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契約期間満了で更新しない契約を拒否

　京王井の頭線の三鷹台駅の近くのアパートに住む渡辺さん（仮名）は、昨年以来家主から明渡しの件でおかしな通知があり、今回は３月に更新契約書が郵送されてきた。

　よく読むと、「契約期間満了を以って本契約は終了し、更新は無いものとする」と書いてあり、２年後の２０２１年４月末で契約は終了する契約書となっている。その上更新料として家賃の１ヶ月分と保証人の印鑑証明まで求めている。渡辺さんは、組合と相談し「賃借人に一方的で不利益な契約書には署名・捺印できない」と契約書の作成を拒否し、法定更新を主張した。また、建物明渡しの件は組合に相談中で、今後の協議は組合を通じて行う旨を連絡した。
(東京借地借家人新聞より）

解約申込みしたら更新の時期が10日間過ぎただけで更新料を請求される

小平市の賃貸アパートの退去で賃借人の学生さんのお母さんから相談を受けました。相談によると、賃貸借契約書には解約する場合は２ヵ月前となっていて、１月３１日に退去の申し入れを不動産会社に行いました。解約日は２ヶ月後の３月３１日ですが、その不動
産屋は３月２１日が契約更新期日なので、僅か１０日間契約が延長するのに、契約を更新して更新料として家賃１か月分を支払うよう請求されました。

　もちろん契約の更新をする必要はなく、更新料など支払う必要はありません。敷金として家賃の１ヶ月分を預けてありますが、敷金を返さない時はご相談くださいと伝えました。最近、こうしたこすからい請求をする不動産業者が時々いるので注意が必要です。

（東京多摩借組ニュース3月号より）

更新料には相場はない 契約期間が満了しても更新できる

　葛飾区小菅で宅地約１１坪を賃借する下垣内さん（仮名）は、本年２月地主からの通知書で６月末の更新に際し、更新料１００万円を請求されたと娘さんから電話相談があり、更新料に相場があるのかというものだった。

　組合では更新料に相場も計算式もなく、法律は期限を迎えても契約は終了するのではなく、自動的に更新する。土地賃貸借契約書に更新料支払い約束が明記されていなければ更新料を支払う義務はないと説明する。心配なら組合事務所に土地賃貸借契約書と通知書を持ってくるよう伝えた。

　数日後、組合事務所に下垣内さんと娘さんが訪ねてきた。土地賃貸借契約書に更新料の記載はないが、前回更新の時に更新料を支払った経緯があり、今回も１００万円の更新料を支払ってほしい旨の通知書を送付してきた。契約書には一義的かつ具体的な更新料支払い合意がなく、前回の更新時に更新料を支払っているからといって、今回の更新時に支払う義務はないと説明する。

　組合の入会は保留されたため「更新料解決マニュアル」本を買ってもらい例題を参考に回答書を内容証明郵便で出すよう助言した。

（東京借地借家人新聞より）

親の代からの店舗付居宅の明渡し請求を拒否し、法定更新しているのに管理会社が更新料を請求

豊島区西池袋で店舗付居宅に、親の代から住んで営業していた佐々木（仮名）さんは、前回５年前の更新時に合意更新が出来ないで法定更新となっていた。

譲渡権付き店舗居室の建物も老朽化し、数年前には明渡し請求もされていた。組合に入会していたので、明渡し請求に対し拒否して頑張って営業をしていた。

今回、貸主の代理人の管理会社から「契約更新の時期がきたので、更新料を支払って、更新して下さい」という「契約更新のご案内」が届いた。佐々木さんは、早速組合事務所に相談に来た。

相談員から、前回の時に明渡しの話もあって、合意更新が出来なかったので現在法定更新中であり、借地借家法では期間の定めのない契約となっていることを説明した。その上で、貸主の代理人に更新の時期ではないので更新料を支払う意思のないことを通知することにした。


（東京借地借家人新聞より）

更新の時期でもないのに更新料請求？

　中野区江原町に住む河野さん（仮名）は親の代からこの地に借地して住んでいた。今年に入り、地主から更新の時期が来たので更新契約を結びたいと言って条件を提示してきた。更新料として坪当り約１２万円を請求してきた。

約８０坪を借地していた河野さんびっくりして知り合いの紹介で組合に相談に来た。組合の相談では、最後の契約書として公正証書が存在していたのが昭和６０年ということで、２００５年に法定更新され、次回の更新の時期が２０２５年ということになる。今年はまだ更新の時期ではないこと、また更新料については特段の約束事もないことから支払い義務がないことを説明した。

更新の時期ではないことを地主に伝えると今度は前回の更新料を支払えと言ってきた。面と向かうと怒鳴り散らす強引な地主の対応に困惑した河野さんは、組合のアドバイスを受け、地主に対して専門家や借地に詳しい弁護士と相談するから今後は書面で回答すると通告した。
（東京借地借家人新聞より）

更新料の支払いに応じない場合は契約解除と主張する 横暴地主に反論

大田区中央地域に約４０坪を賃借中の石田さん（仮名）は、過去に調停裁判にて高額な承諾料を支払って堅固な４階建の建物を建築した。昨年末に契約期間満了を迎えて地主から高額な更新料と地代の値上げを請求された。知人の紹介で組合に入会した。「更新料の支払に応じない場合は契約を解除する」との地主の横暴な主張にはあきれた。

借地上には借地人所有の建物が現存し、石田さんは賃貸借契約更新の条件が借地法（旧法）第４条及び借地借家法第５条１項に基づき更新条件が整っているとの組合のアドバイスに確信を得た。

更新料を支払わない場合には契約を解除するとの請求には法的な根拠がないと組合から説明され、石田さんは納得した。さらに、地主は契約解除した場合には地代の受領も拒否すると通告してきた。石田さんは更新時に建物が現存していることに自信を持ち契約更新を請求し、それでも更新を拒否するならば法定更新の選択もやむを得ないと地主に反論した。地主は想定通り地代の受領拒否を書面で通告して来たので、地代を供託した。

横暴な地主との書面等のやり取りが終了し、石田夫妻に笑顔が戻った。(東京借地借家人新聞より）

契約更新が心配で組合に入会

　足立区の東部で宅地７０坪を賃借する加賀谷さん（仮名）は本年７月に２０年の期間満了日を迎える。心配になり、２月に組合員で民商の役員の紹介で事務所に相談に訪れ組合に入会した。

　話を聞くと昭和５３年６月父親が近くに住んでいた地主と土地賃貸借契約書を公正証書で作成した経緯があった。しかし前回合意更新した契約書は父の死後どこにあるか分らないという。

　組合では期間満了で契約は終了する訳でなく法律は自動更新する。契約書に次回の更新料支払約束がなければ支払うことはないと説明。１ヶ月後不動産屋から更新の有無を聞かれたと連絡があり、組合と相談して内容証明郵便で建物が存在するので更新請求を申し入れる。
(東京借地借家人新聞より）

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地主が地価の１割の更新料と地代改訂を請求

　足立区本木で宅地約３３坪を賃借する広木さん（仮名）は、昨年３月地主の通知に回答しないでいると１２月に地主代理人弁護士から１０月末日の期間満了に際し、「契約更新請求をしなかったときは土地賃貸借契約を終了する。建物を収去し、土地を更地にして返還する旨の特約条項がある。引き続き賃借を希望する場合は地価の１割の更新料支払いと地代改定を」と内容証明郵便で請求される。急いで組合に相談し、特約条項は無効であり法律は自動更新するので法定更新を主張。更新料については契約書に次回更新時の更新料支払い約束はない。地代改定は金額が明記されてなく回答できないと内容証明郵便で通知。直ちに返事が届き、「広木さんの通知内容を了解する。希望があれば借地権の買取りまたは底地の売り渡しも考えているのでご連絡下さい」と。広木さんは組合に入会して更新料支払いと地代改定に応じずに済んでよかったと語る。（東京借地借家人新聞より）


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借地契約の更新の通知で地代の増額と更新料２３０万円請求

　足立区梅島地域で宅地約３５坪を賃借する山川さん（仮名）と同じく宅地約２７坪を賃借する田中さん（仮名）の２人は、９月地主の代理人と名乗る不動産業者から「地代及び更新料に関する通知書」を受取った。

　通知書には山川さんに地代１５０円増額と更新料２３０万円の請求が明記されていた。田中さんには来月１２月１２日の期間満了前に「更新に関する合意書」と土地賃貸借契約書が届けられた。

　両名は地元区議に相談し、組合を紹介される。組合では来訪に当り前回更新時の契約書、地代領収証、その他関係書類を持参するよう伝えた。
　山川さんは土地賃貸借契約書を持ってなく、地代は半年分後払いと判った。本年７月２２日２０年の期間が満了して契約は自動更新している。更新料も支払約束はないので払う必要はなく、地代増額も相当額を提供すればよく、地代を受取らない時は供託するよう説明した。

　田中さんも契約書はなく、仮に合意書に署名捺印すると更新料、地代増額に応じることになるので拒否し、業者には土地賃貸借契約書の特約条項削除を要求し、応じない旨を通知するよう説明した。

　地主に相続が発生しても土地の登記簿、業者に委託したのに委任状も添付しない地主のやり方に不信感が募る。

(東京借地借家人新聞より）

９月２４日 中野で借地セミナー開催

　生活協同組合・消費者住宅センター主催（後援・東京多摩借地借家人組合）による「借地問題セミナー」が９月２４日（日）午後１時受付、１時３０分から開会。閉会１５時３０分。会場は中野区中央５丁目（ＪＲ＆東京メトロ中野駅南口下車徒歩６分）の東京都生協連会館３階で開催する。
　講演内容は、①「借地（契約満了と更新）について」を東京多摩借組の細谷紫朗事務局長が講演する。②「借地のお住まいの（修繕・増改築）について」を当生協顧問のアルタイル法律事務所の宮地理子弁護士が講演する。

申し込みは、電話０１２０―６７０―６２０まで。４０名の定員になり次第締め切る。参加費無料。

更新料払ったらもったいない！

京浜東北線蒲田駅と山手線五反田駅を結ぶ東急池上線沿線は大森山王や田園調布に匹敵する住宅地域である。

山中さん（仮名）は、この池上線の久が原駅より徒歩７分に約３０坪の宅地を賃借している。契約期間満了日より３カ月経過した時期に地主の代理人不動産業者が２５０万円の更新料を指定口座へ１カ月以内に振込むよう書面で通告してきた。借地上に建物が現存しており、契約は旧借地法や借地借家法に基づき法定更新されていること、また更新料支払う意思も経済力もないことを書面で回答した。

　直ちに地主代理の不動産業者は「法律的に更新されていることは承知するが、更新料を払わないなら第三者へ売却することも検討する」との返事で、更新料の金額や地代について相談に応じると代理人業者は諦め切れない心境を書面で知らせて来た。

　山中さんは地代をこれまで通り銀行の口座に振込んでいるが返金もなく口座の閉鎖もされていない。万一、地代の受領を拒否されれば供託も決意している。「更新料や建替承諾料等は高額で借地を相続し維持するのが大変。法律上支払義務ない金銭は支払を拒否して建物の維持管理にそのお金を活用した方が良い」と山中さんは語っている。
(東京借地借家人新聞より）

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更新料を支払う約束の契約

　足立区千住地域で宅地１５坪を賃借する斎田さん（仮名）は本年９月に３０年の契約期間が満了。６月に民主商工会の紹介で相談に、堅固建物の期間について質問があり、期間は３０年以上と説明し、法律は期間が来ても自動的に更新する。約束がなければ更新料を支払う必要はないとアドバイスした。すると今度は区議から説明が判らなかったとの電話があり、翌日契約書を持参してもらう。１０数年前に作成した契約書には更新時、更新料を支払うと明記されていた。「契約更新に関する合意書」に署名捺印のある文書もあり、更新料・地代の支払いを認めている。これでは合意書通りに履行しないと契約解除の恐れがあると説明する。焦って合意書を作成する必要はなかった事例である。（東京借地借家人新聞より）

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借地更新料２００万円請求され、経済的に支払い困難と拒否、賃料の受領拒否され供託に

大田区西六郷地域で宅地約８０㎡を賃借中の落合さん（仮名）は、数年前に地元で行われた組合主催の学習相談会に参加し、契約更新時期を向え、この程入会した。早速、２００万円余の更新料を請求され相談に訪れた。契約書には「賃借人が更新請求する場合は賃貸人に相当の対価を支払う」との条項が記載されている。落合さんは自らの経済状況を考慮して対応することを決意。請求された更新料の金額は、経済的に支払が困難であること。さらに、地代を持参提供して受領拒否され供託手続き行うことを書面で通告した。借地人の支払条項の記載があっても諦めずに対応している。

(東京借地借家人新聞より）

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１７年前の借地の更新料と名義変更料を地主の代理人が撤回

豊島区南長崎に住む相葉さん（仮名）は親の代から借地して住んでいた。１７年前に親から相続する時に更新と重なり地主から更新料と名義書換え料を請求されて組合に相談に来た。更新料と名義書換え料についても支払いを拒絶すると地代の受領拒否となり供託した。

　今年に入り、地主の代理人の弁護士から供託をやめて地代を受領すると通知が来た。その上で契約や賃料の支払い方法で話し合いをしたいと言ってきたので組合事務所で弁護士と会った。前回の更新料と名義書換え料については請求をしないこととなったが、次回の更新については態度を保留し、地代の値上げ請求を検討すると主張した。相葉さん「引き続き組合と相談して対応していく」と語った。

(東京借地借家人新聞より）

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