備え付けのガス給湯器が故障したが、家主が直してくれない時は

（問）備え付けのガス給湯器が故障した。家主に何度も修理の依頼をしたが、黙殺された。家主に修理をさせ、その費用を支払わせる方法はないものか。

（答）民法606条は賃貸人の修繕義務を定めている。即ち「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定されている。賃貸物の保存のための修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。家主が修繕義務を免れるためには、予め契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約を結ぶ必要がある。

　しかし特約が認められるには、「条項に具体的に明記されているか（略）契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）と特約の成立に厳しい制限加えている。特約があるからといって無条件で認められる訳ではない。相談者の場合は修繕特約がないので修繕義務は家主にある。

　民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人が遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると「賃借人の通知義務」を規定している。同じく民法608条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と「賃借人による費用の償還請求」が規定されている。これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。

先ず配達証明付内容証明郵便で家主に対して修繕請求をする。「ガス給湯器が故障し、現在使用不能です。業者の修理見積では＊万円ということです。本書到達後10日以内に修理して下さい。もし期日までに修理して戴けない場合は、当方が業者に依頼して修理します。立替払いした修理費用は後日請求しますのでお支払い下さい。万一お支払いがない場合は、月々の家賃と修理費用を相殺することをご承知措き下さい」という趣旨のものである。

　この通知を出しても、家主が修理を履行しない場合は、その内容の通りに実行する。修理費用が月額家賃の半分以上になる場合は、数回に分割して立替払いした修理費用を全額回収する。（東京借地借家人新聞より）　　


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