地上げ屋による立退き交渉は弁護士法違反か

　昨年、建設・不動産業者のスルガコーポレーションが所有していたビルの立退き交渉で大阪の不動産会社などが弁護士法違反で逮捕され、最近不動産業者も戦々恐々となっています。最近、組合事務所に賃貸マンションの明渡し交渉で来た業者は「立退き拒否でしたら私達は手を引きます。最近、弁護士さんが代理人で出てくると非弁活動といわれるので困るんです」といっていました。

　この弁護士法第７２条「非弁行為」とは何か、住宅新報社のセミナー講師の弁護士秋野卓生弁護士の説明によると、非弁行為とは弁護士でない者が報酬を得る目的で、「法律事件」に関して「法律事務」を行なうこと、またはそのあっせん（仲介）をすることを業として行なうこと（弁護士法７２条）とされています。

　非弁行為とみなされるためには４つの要件が必要であるとの指摘がありました。一つは、当事者から依頼内容が法律事件であること。法律事件とは、法律上の権利・義務に関する紛争という解釈が一般的だが、紛争になっていなくても新たな権利義務が発生する案件すべてを指すという説もあるようです。

　二つ目は法律事務を行なうこと。法律事務とは法律事件について、法律上の効果を発生または変更させる事項の処理をすることです。組合事務所に明渡し交渉に来た地上げ屋業者は賃借人が明渡しに反対しているのに明渡し交渉すると、この法律事務や法律事件になってしまいます。とにかく、賃借人と立退き料の話し合いを円満に行なえば非弁行為と相手側から訴えられないと考えたようだ。

　３つ目は、報酬を得る目的があるかどうか。そういう意図が無く、報酬を得ていなければ弁護士法違反にはならないと。報酬を得る目的で行なった場合は、現実にまだ報酬を得ていなくても非弁行為の構成要件となるといわれています。地上げ屋、事件屋とよばれる業者で報酬を目的としていないものはなく、ボランティアでやらない限り全て非弁活動となってしまいます。地上げ屋の撃退には交渉に応じないで明渡しには断固反対することが有効といえそうです。


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住宅生協が８月２９日に住まいづくりセミナー開催

　生活協同組合・消費者住宅センターは、次の日程で「第５回住まいづくりセミナー」を開催する。協賛・東借連

日時　８月２９日（土）午後１３時～１６時３０分まで

会場　生協連会館３階会議室

内容　「これからの我が家の健康診断―住宅履歴情報活用について」他個別相談

講師　腰原幹雄（東京大学生産技術研究所准教授）

参加費　５００円

申込み　８月２８日までに

フリーダイヤル　０１２０（６７０）６２０

定員　８０人


　　　　生協・消費者住宅センター

地主代理人弁護士が作成した契約書の更新料特約に要注意

　八王子市元横山町で借地しているＢさんは、戦前から借地をしているが、契約書はなく、地代の通い帳だけ残っています。

　相続で地主が今年の１月から変わり、このほど地主の代理人の弁護士から連絡があり、組合の役員とともに弁護士の事務所で話し合いを行ないました。２回目の話し合いで、契約書を作成したいと契約書の案文が提示されました。
　契約書は今回新規に作成するにもかかわらず、契約期間が１０年前から遡っていて、１０年後には更新を迎えます。更新料の条項では、「乙（借主）は甲に対し、本件賃貸借契約の更新（法定更新を含む）の際に更新料を支払う。前項更新料は、更新時の路線価で評価した本件土地の更地価格の６％に当る額とする。」、契約の終了では「本件土地の建物の全部が消滅し、又はその建物が著しく朽廃し、そのままでは本件賃貸借契約の目的を達することができなくなったときは、本件賃貸借は終了する。」、「前項の場合、乙は、甲と新たに本件土地の賃貸借契約を締結しなければ、本件と地上に建物を建築し、又は建物の修理を行なうことはできない」など借地人には著しく不利益で、借地法にも反する条項が記載されていました。
　更新料は平成２１年度の路線価で計算しても総額で４８７万ほどになります。Ｂさんは組合と相談し、更新料の条項の削除を含め全面的な訂正を地主側に回答していく決意です。

　最近、地主側は弁護士や不動産コンサルタントなどに依頼して、契約の更新時やＢさんのように契約書が作成されていない場合に、借地人にとても不利な契約書を作成してくる事例が増えていますので充分に注意しましょう。不利な契約書を作成してからでは手遅れです。契約書の話が出たら、組合に直ぐにご相談下さい。
（東京多摩借組ニュースより）


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株式会社シンエイ及びシンエイエステートに公開要求書を提出

　「住まいの貧困に取り組むネットワーク」では、8月4日付けで株式会社シンエイ及びシンエイエステート（本社・立川市）に対して、契約内容および管理行為の改善や謝罪などを求めて、団体交渉の場を持つように要求書を送付しました。

　両社は、違法性の高い滞納違約金や返還されない入居時の初期費用（「退室立会費」なる名目）を徴収しており、鍵交換、荷物撤去の被害もあります。

　ネットワークではこの間、入居者の方々から具体的な被害に関する聞き取りを進め、当事者の声を反映させた要求書を作成しました。

　回答期限は8月12日になっています。
　みなさんのご注目とご支援をぜひともよろしくお願いいたします

　　　　　　要求書全文


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更新料など不合理な慣行は即刻辞めるべきだ

　賃貸マンションの賃貸借契約の更新料特約と保証金の解約引き特約が、消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に該当し無効であるとの判決が先月京都地方裁判所で下された。

　訴えていたのは３年あまり前に京都市内で家賃月額５万８千円のマンションに入居した借主だ。保証金が３５万円で、そのうち３０万円が解約時に差引かれる敷引契約で、２年契約の更新時に賃料の２カ月分の更新料を支払う契約を結んでいた。１１万円の更新料を支払った２ヵ月後に解約して引っ越した。借主は更新料と保証金全額返還するよう家主を訴えた。

　判決では、家主側の主張する更新料の請求根拠とする①更新拒絶放棄の対価、②賃借権強化の対価、③賃料の補充、④中途解約権の対価があるとの反論については「被告が主張する本件更新料の性質に合理的理由が認められず、その趣旨は不明瞭であるといえる」と厳しく否定している。

　ある家主さんがインターネットのブログで「貸主にとって更新事務が面倒くさいから不動産屋にやらせるなら、不動産屋に支払うカネは貸主が自分で出すべきだと思うのですよ。受益者は貸主なのだから」と借主から更新料を取るのはおかしいと指摘していた。

　更新料・敷引など説明のつかない「不合理な慣行」は即刻やめるべきである。


更新料の根絶のために運動しています。

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３店舗が結束して明渡しを拒否したら、今度は更新料請求で調停申し立て

　荒川区に住む渡辺さん（仮名）は、地元で店舗を借りて３５数年商店を営んでいる。

平成１５年には更新の連絡がなく、しばらくして突然「建設計画のお知らせ」の看板が立ち、マンションの２階から３階はあっけなく追い出される始末。渡辺さんにも覚書の締結を求められたが、引越し費用も一切出ず、新店舗への入居も協議の上という内容でとても呑める条件ではなかった。

その頃チラシをみて組合に相談、３店舗で組合に入り話し合いを重ねた。結果は新築断念、補強工事へ。一件落着かと思いきや今年７月に入って更新料を支払えと調停にかけてきた。渡辺さんたち３店舗は結束して拒否している。



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更新料拒否したら、地主が地代を倍額に増額して請求

羽田空港に隣接する町に住む幸田さんは、バス通りに面する宅地約30坪を賃借している。

　契約書がなく家屋の新築時を起点にすると、２回目の更新が法定更新されて９年を経過したこの時期に更新料を地主の代理という弁護士事務所より請求された。

　支払いを拒否すると底地の買取を求められ、経済的に困難と伝えると、月額一万七千八百五十円の地代を２倍するという請求を電話にて伝えて来た。

　幸田さんは、バス通りに面していることを考慮し、月額七百五十円を増額し月一万八千六百円の地代を支払うことを書面で代理事務所に通告。

　こんな理不尽な請求は認められないと受領拒否の場合は供託して頑張る決意である。


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地主が地代値上げで覚書の作成を要求

世田谷区に住む中野さんは、十数年前に更新をめぐり更新料の支払い問題で地主から地代の受け取りを拒否されて供託をしていた。

今年の七月に地主からお知らせと覚書の二通の書類が「土地賃貸借に関する地代の変更のお知らせと覚書」が送られてきた。その内容は、「長期にわたり地代の見直しを行っていませんでしたが、この度公租公課を基に下記の通り本年八月分地代より下記金額に変更を致したく、ご連絡申し上げます。（略）二通にご記名、ご捺印の上ご返送ください」と記載されていた。早速中野さんは組合に相談きた。

組合では賃料の値上げ値下げについては双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に応じる必要がないことを説明した。また双方が納得をしないならば裁判所に調停の訴えをおこすことが必要であり、最終的には裁判をして、判決を求めることとなると説明した。今回の件については、「一方的な値上げ請求は認めない。値上げ請求の根拠を示しなさい。公租公課が下がったときには地代の値下げをするのか。合意が出来るまでは現行の地代を支払うこと」を書面にして通知することにした。組合では「一方的な値上げ通知が増えています。簡単に応じる必要のないことを借地人は理解しておくことが必要です。借地が物納され国が地主の場合、３０％近い地代が値下げされている事例もあり、借地人全体でがんばることが必要です」と話した。


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賃料をの支払をしているのに貸主は領収証をくれない、どうしたらいいのか。

（問）　毎月賃料の支払をしているのに領収証をくれない。何か問題が起きるのではないかと心配で、何度も領収証の発行を請求したが、この状態が長期間続いている。どうすればいいのか。


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（答）　貸主と借主の関係が円滑の場合は、賃料支払を証明する受取証書を貸主から貰っていなくても何も問題は発生しないであろうが、些細なことが原因でトラブルに発展するケースがある。支払の証拠がないことから、貸主から、得てして賃料不払いという言掛りをつけられる虞がある。

　仮に悪意が無くても、賃料支払に対する受取証書の交付を長期間受けていないと賃料の支払いの継続性が不明確になり、その支払の証明が出来ずに賃料の２重払いのトラブルに巻き込まれる危険がある。

　受取証書は賃料支払の事実を証明するものである。従って、「弁済をした者は、弁済を受領した者に対して受取証書の交付を請求することができる。」（民法４８６条）。
　即ち、借主は賃料を支払った時には、貸主に対して、受領した旨の記載された受取証書を請求する権利がある。

　受取証書というのは、弁済したことの証拠となる文書のことで、その形式はどのようなものでもよい。通常は領収証が用いられる。

　民法４８６条は、支払の有無についてトラブルが生じた場合に備えて、立証を容易にして、賃料の２重払いの危険を避けるために弁済者に認められた権利である。

　　また、民法５３３条は「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる」と同時履行の抗弁権を規定している。

　では、賃料の支払いと受取証書交付は同時履行の関係に立つのか。
　判例上は、弁済と受取証書の交付は同時履行の関係にあり、借主は賃料の支払いと引換えに受取証書の交付を請求出来ると解されている（大審院昭和１６年３月１日判決）。

　即ち、受取証書の交付と同時引換えでなければ債務の履行を拒むことが出来るのであるから、貸主が受取証書を交付しない場合は、借主は賃料支払を拒否することが出来る。

　「受領拒絶の態度を改め、以後賃料を提供されればこれを受領する旨を表示する等の受領拒絶を解消する措置を何らとっていない場合のように、受領拒絶の意思が明確と認められる場合には、口頭の提供さえしなくても、債務不履行の責任を負うこともない」【最高裁昭和３２年６月５日判決（民集１１巻６号９１５頁）及び最高裁昭和４５年８月２０日判決（民集２４巻９号１２４３頁）】。

　従って、貸主が以後賃料を提供されれば、受取証書を交付して受領すると明確に表明している場合は別にして、交付しないという意思を撤回する措置を何らとっていない場合は、貸主が受取証書を交付しないという意思が明確であると認められる（民法４９４条の「受領拒否」に該当する）ので、以後の賃料を提供しなくても、借主が支払わないことに対して、何ら債務不履行の責任を問われることはない。

　だが、借主の安全を考慮すると不払のままにしないで、法務局へ賃料の弁済供託をする方が無難である。



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６月のマンション着工、調査開始以来最低に 国交省

　国土交通省が７月31日に公表した建築着工統計によると、09年６月の住宅着工は６万8,268戸（前年同月比32.4％減少）で、６月としては65年以降の最低となった。

　マンションの着工戸数は4,592戸（同68.2％減少）で、マンションに関して85年に調査を開始以来、単月として過去最低となった。

　用途別では、持家は２万6,494戸（同10.5％減少）で、９カ月連続の減少。貸家は２万7,920戸（同38.4％減少）で、７カ月連続の減少。分譲住宅では、一戸建住宅が7,925戸（同24.9％減少）で、９カ月連続の減少となった。（住宅新報　７月３１日）