地震で外壁剥がれる 借地人が修繕を実行

　３月１１日に発生した東日本大震災で、荒川借組のＯ・Ｋさんから次のような地震被害の報告が組合にあった。

「我家は、平屋建てで築６０年が経過し、かなりの部分が傷んでいたため、家の外壁が剥がれ落ち、畳の下の床が落ちたり、ドアの開閉も不自由となったり家の中で随所に被害が出てしまった。その後も大小あわせて何回も余震に見舞われ、家が倒壊するのではと落ち着かなかった。

最近、修繕と耐震補強工事をしなければと思い、念のため借地契約書を確認したところ、修繕するにも地主の承諾を得るよう明記してあったため、組合に相談した。組合からは、借地人が家の修繕を行なうことは自由であり、地震で建物が全壊しても借地権は存続し、例え修繕や増改築の禁止条項があっても、倒壊前の借地権の存続期間中は家を建替える権利があり、倒壊前と同様な建物を建てるのであれば地主の承諾は必要としないとのアドバイス受け、速やかに家の修繕を行なった」。

「今後、借地契約期間が満了した時に地主が無断で修繕したことを理由に借地の明渡しを要求してきたとしても、私は堂々闘う決意です」。（東京借地借家人新聞より）


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大震災で建物が破損 地主の承諾不要 速やかに修繕

　３月１１日に発生した東日本大震災で、荒川借組のＯ・Ｋさんから次のような地震被害の報告が組合にあった。

「我家は、平屋建てで築６０年が経過し、かなりの部分が傷んでいたため、家の外壁が剥がれ落ち、畳の下の床が落ちたり、ドアの開閉も不自由となったり家の中で随所に被害が出てしまった。その後も大小あわせて何回も余震に見舞われ、家が倒壊するのではと落ち着かなかった。

最近、修繕と耐震補強工事をしなければと思い、念のため借地契約書を確認したところ、修繕するにも地主の承諾を得るよう明記してあったため、組合に相談した。組合からは、借地人が家の修繕を行なうことは自由であり、地震で建物が全壊しても借地権は存続し、例え修繕や増改築の禁止条項があっても、倒壊前の借地権の存続期間中は家を建替える権利があり、倒壊前と同様な建物を建てるのであれば地主の承諾は必要としないとのアドバイス受け、速やかに家の修繕を行なった」。

「今後、借地契約期間が満了した時に地主が無断で修繕したことを理由に借地の明渡しを要求してきたとしても、私は堂々闘う決意です」。


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備え付けのガス給湯器が故障したが、家主が直してくれない時は

（問）備え付けのガス給湯器が故障した。家主に何度も修理の依頼をしたが、黙殺された。家主に修理をさせ、その費用を支払わせる方法はないものか。

（答）民法606条は賃貸人の修繕義務を定めている。即ち「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定されている。賃貸物の保存のための修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。家主が修繕義務を免れるためには、予め契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約を結ぶ必要がある。

　しかし特約が認められるには、「条項に具体的に明記されているか（略）契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）と特約の成立に厳しい制限加えている。特約があるからといって無条件で認められる訳ではない。相談者の場合は修繕特約がないので修繕義務は家主にある。

　民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人が遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると「賃借人の通知義務」を規定している。同じく民法608条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と「賃借人による費用の償還請求」が規定されている。これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。

先ず配達証明付内容証明郵便で家主に対して修繕請求をする。「ガス給湯器が故障し、現在使用不能です。業者の修理見積では＊万円ということです。本書到達後10日以内に修理して下さい。もし期日までに修理して戴けない場合は、当方が業者に依頼して修理します。立替払いした修理費用は後日請求しますのでお支払い下さい。万一お支払いがない場合は、月々の家賃と修理費用を相殺することをご承知措き下さい」という趣旨のものである。

　この通知を出しても、家主が修理を履行しない場合は、その内容の通りに実行する。修理費用が月額家賃の半分以上になる場合は、数回に分割して立替払いした修理費用を全額回収する。（東京借地借家人新聞より）　　


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横暴な地主を相手に借地非訟手続きで家の建て替えできた

　八王子市大和田町に住むOさんは、地主から毎年のように地代値上げの請求を受け、平成４年当時から地代を供託していた。それでも地主は内容証明郵便を送りつけ、地主の都合のよい契約書を作成するよう要求したり、一方的に自宅に呼びつけたりと横暴な態度を取りつづけていた。

　Oさんは、その都度地主の要求を拒否し、無視してきた。ところが、今回は自宅が昭和３０年代の建物で、家も狭くなってきたためどうしても建替えをせざるを得なくなった。２年前、地主の所で建替えの話をしたところ、案の定改築の承諾料として更地の４％、更新料として６％を請求された。更新料は普通は３％のところ、Oさんに対しては地主に逆らったと言うことで倍の請求との話。地代も遡って値上げを要求された。Oさんは、地主の言いなりにはなれないと組合に通じて顧問弁護士を代代理人に立て、借地非訟手続きを行うことを決断した。

　借地非訟手続きは時間がかかったが、鑑定結果通りで和解が成立。承諾料は更地価格の３％で１７７３１円、供託している地代月額坪当り３２０円は妥当な水準とされ値上げする必要がないと判断された。なお、平成１５年度の公租公課は月額坪当り１２５円で、税金対比で２・５倍となる。平成１０年から同３０年までの土地賃貸借契約書を作成することになったが、地主が要求した「期間満了のとき建物が存在する場合は、協議の上、更新料を支払って更新することができる」等借主に不利益な条項は全て破棄し、問題のない契約書を作成し、Oさんにとって納得の行く解決ができた。


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借地非訟手続きで借地の増改築が承諾

大田区大森西３丁目所在の宅地面積66㎡を賃借中の鳴島さんは、家屋の建替えの承諾を求めたところ、地主は借地権の買取を提案してきた。平成６年の契約更新の際も同様の問題が提起されて協議に２年の時間を費やした上、地主宅の南側に位置する鳴島さんに二階建の建物の建築は認めないと言われたことがあって、想定していたので直ちに非訟手続に着手した。

　東京地裁は増改築する木造二階建床面積１階47・９㎡２階44・６㎡に関し、その規模・構造・敷地の面積からして、土地の通常の利用上相当と認められる。さら、隣地に対する影響から許可を不相当とするほどの事情はないとして、承諾料を地価の５％と認定して建替えを承諾した。


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地主の妨害をはねつけ借地上の建物を修繕

　台東区松が谷２丁目で借地している山口さん所有建物の修繕工事は、昨年10月17日に無事に終わった。
　山口さんが同じ地主から土地を借りている近所の借地人２名の仲間と一緒に組合に加入したのは昨年３月のことだ。きっかけは地代の問題だったが、それよりも頭に来ていたのは修繕の問題だ。
　地主は雨漏りの修繕や外壁の吹付け等にまで一々文句をつけ怒鳴り散らす。借地人の中には修繕を止めさせられ、修繕を諦めている人さえいる。
　組合加入後は、「借地借家法」の勉強会にも通った。だから「修繕は自由に行える」ということは解っている。しかし、いざ修繕工事の実行となるとやはり不安だった。
　組合役員の励ましを受け、山口さんは修繕工事に取り掛かった。案の定、地主がやって来て修繕工事に対して文句をつけた。だが、組合との打合せ通り「総て組合に任せてある」ということで対応し、工事を続行した。翌日、直に組合は地主に厳重抗議を申入れた。その後、工事現場に地主は一度も現われず、修繕工事は15日間で無事に完了した。（東京借地借家人新聞５月号より）



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組合への入会は何時でも受付けます。

家主に一喝 店のシャッターを新品に交換させる

　東京荒川区で昭和５０年から店舗を借り、家電製品販売業を自営しているⅠさんは、入居時から設置されていたシャッターが今年２月頃から開閉の具合が悪くなったので家主に修繕を申し出ました。

　家主はＩさんに対し「４年前の更新時に更新料を払わずに法定更新をしたからとんでもない」と修繕を拒否しました。Ｉさんは組合と相談しました。借りているものだが丁寧に使用し、耐用年数はとっくに経過し、借家人には何ら過失はありません。店内には商品が一杯で防犯上も心配なので再度修繕を申し入れても断られたので、業者に調べてもらったところ修繕では無理といわれました。そこで、見積書の交換代金を一時Ｉさんが立替え払いし、後日賃料から相殺する旨を家主に内容証明で送りました。

　その後、家主の代理人の弁護士から家主の責任で交換すると言ってきましたが１週間以上も工事に来ないのでＩさんは家主宅に行き、「一体いつ交換するんだ。もっと誠意を見せろ」と一喝すると、驚いた家主は２日後に新品と取り換えました。
（全国借地借家人新聞より）


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組合への入会受け付けます。

賃貸マンションのカビと結露

(Q)賃貸マンションの1階に入居しているが、結露、カビの発生が激しい。仲介業者を介して、建設業者に見てもらったが手抜きはない、出来るだけのことはしている、という。対策は考えてみると言ったままだが、借家の場合、このような問題は仕方ないのか。

(A)結露は、空気中の水蒸気量の増加や部分的な温度低下によって発生する。カビも温度と湿度が高いと発生しやすい。建物に問題があるのか、それとも部屋等の使用状況に不適切な点があるのか、他住戸の発生具合を調べてみることをすすめる。日照がなく、そのため暖房がフル稼働していること、1階で他より湿度が高いこと、建て込んでいて通風がわるいこと等もいっそう環境条件を悪化させていると考えられる。自己防衛策としては、水蒸気の発生を控えめにし、出来るだけ換気、通風をよくし湿度を下げること、厚手のカ－テンで内外温度差を遮断する努力をしたらよいだろう。その結果次第によっては賃貸人に対する請求も検討すべきである。

防火地域・準防火地域で建物は境界線からどのぐらい離して建築したらよいか

（問）借地が15坪と狭いので、敷地一杯に建てたいと思い、建設会社に相談した。ここは防火地域であり、建築基準法で外壁が耐火構造の建物の場合、隣地境界に接して建てられると言われた。そこで鉄骨３階建の建物を境界ギリギリに建て始めたところ、隣家に境界から50㎝以上離して建てるよう要求された。要求に従わなければならないのか。（答）建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から50㎝以上離すことが原則となっている（民法２３４条）。この距離は土台敷または建物側壁の固定的突出部分（例えば出窓）と境界線との最短距離をいうとされている。　ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法65条）と規定している。この規定は明らかに民法の50㎝以上の距離規定に反するものである。　問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。換言すれば、民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。　民法では境界から50㎝以上離さない規定違反建築は、建築に着手してから１年以内又は完成前であれば、建築変更や差止めが出来ると規定している（民法２３４条２項）。　これに関係する事例（境界から50㎝以内の建物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。　これに対して、上告審は、「建築基準法65条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月19日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断した。耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。結論、判例に従えば隣家の要求に従わなくてもよい。（東京借地借家人新聞より）



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備え付けのエアコンが故障したが、家主が修理してくれない

（問）賃貸マンションの備付けのエアコンが故障し、不動産管理会社に修理を依頼したところ、特約で修理は賃借人負担となっているので、電気店に自分で修理を依頼するようにと断られた。取敢えず自分で電気店へ修理を頼み、室外機のコンプレッサー不良交換で、５万円の修理代を支払った。本来備付けの設備は、貸主が修理代金を負担するのが道理だと思うのですが。

（答）民法606条１項で賃貸人は修繕義務を負っている。賃借人の故意・過失がない限り、賃借人が修繕をした場合、賃貸人に対してその費用を請求することが出来る。但し、同条は、任意規定であり、特約で修繕義務を賃借人に負担させることは可能である。しかし特約を結べば何でも認められる訳ではない。

①「借家人の負担において修繕を行う旨の特約をもって賃借人に積極的に修繕義務まで課したものと解することはできない。仮に修理特約により何らかの修繕義務を負うものとしても、その範囲は小修理・小修繕の範囲に限られるべきである」（名古屋地裁平成２年10月19日判決）。

　②「修繕特約は、一定範囲の小修繕については賃借人の全額負担とする旨を定めたものであるといえるが、居住用建物の賃貸借における特約の趣旨は、通常賃貸人の修繕義務を免除したにとどまり、更に特別の事情が存在する場合を除き、賃借人に修繕義務を負わせるものではない」（仙台簡易裁判所平成８年11月28日判決）。

　即ち、家主の修繕義務を免除したにとどまり、積極的に借家人に修繕義務を課したものではない。仮に修繕特約によって賃借人が修繕義務を負うとされる場合でも、少額の費用で済む「小修繕」についてのみ修繕義務を負い、「大修繕」については修繕義務を負わない。従って、大修繕に関しては修繕特約を結んでも無効というのが裁判例である。

　結論、修理代金が概ね１万円以下の場合が小修繕と言われる。相談者のエアコン修理は、小修繕とは言えない。従って、修繕義務を負わない。賃借人が自ら修理費用を負担した場合は、賃貸人に対して、民法608条により、直ちに支出した費用の全額を費用償還請求できる。賃貸人が修理費用を支払わない場合は、家賃と相殺することが出来る。（東京借地借家人新聞より）


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地主の妨害乗り越え、借地上に鉄骨３階建てを建築

　台東区谷中に住む山田さんは地主との4年半に亘る建築を巡る裁判の末に、借地上に鉄骨３階建の自宅がやっと完成した。　

事件の発端は、地主側弁護士からの通告書であった。地主側の通告書には、「通告人は、本書面を以って貴殿が本件土地上に於いて建物の新築・改築又は増築を行わないよう請求致します」と記されていた。　　建築計画を立て、建築会社の設計図も完成し、新築の準備をしていた矢先のことであった。
　
　「貸地上に建築計画上の住宅・店舗の建築に際して更新料・承諾料の要求は一切致しません」と言う直筆の実印が押された念書を地主から貰っており、地主からは既に建物建築の承諾を得ていたにも拘らず、このような建築中止の通告である。地主のたちの悪い遣り方に納得が出来ず裁判に訴えた。 　

　裁判が始まると地主側は木造建物の建築承諾はしたが、堅固建物の建築承諾はしていないと反論してきた。確かに念書には堅固建物とは書いてない。

　だが、裁判の結果は非堅固建物から堅固建物への変更を認め、30年の借地契約で鉄骨３階建の建物へ建替えることを認めた。地主が書いた念書通り建替承諾料・借地更新料共に支払わずに済んだ。

　建築資金は店舗併用住宅なので国民生活公庫から融資を受けて、裁判終了から2年後に建物は完成した。(東京借地借家人新聞７月号）



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水道管の水漏れの修理で地主の承諾は不要に

　世の中には、とんでもない世間離れした、地主がいるものだ。「物干し台を直したら承諾料を請求された。ガラス窓を直したら、風呂釜を取り替えたら承諾料を求められた」という相談が多い。また、相続による借地権の継承にも、権利譲渡の如く承諾料を求められたという。地主の名を尋ねると同一人物だった。

　大田区西六郷１丁目に約62坪賃借している渡辺さんは、水道管が壊れて水が漏れているので、都の水道局に申し入れたら地主の承諾を取るようにといわれて、地主に相談したら承諾料を請求されて組合に相談に来た。再度、水道局に申しいれるが、地主とのトラブルを避けたいと、水道局は補修工事を内容証明郵便で拒否を通告して来た。破損箇所は水道メーターの外側なので料金には影響はないことを確認して、渡辺さんと相談のうえ都議会議員を介して、水道局に申し入れると、水道法の規定により水道局が行う工事であることが明らかとなり、工事は無事完了した。




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マンション備付けのエアコン故障 家主が修繕を拒否した場合の対策

私は2ＤＫのマンションを借りています。

　先日このマンションに最初から設置してあったエアコンが故障して効かなくなりました。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」といわれてしまいました。

　私は、貸家の修繕は家主がやるものとばかり思っていましたが、家主の考え方次第で借家人に押し付けられるものなのでしょうか。
　なんとか家主に修繕させる方法はないものでしょうか。
　（新宿区・会社員46歳）

（回答）賃貸住宅の修繕問題の基本は、民法六○六条一項の「賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要なる修繕をなす義務を負う」とする規定です。貸家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されています。

　家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「エアコンの修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければなりません。

　あなたの場合は右の特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にあります。以下は家主の負担で修繕をする方法です。

　まず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して通知をします。その内容は「エアコンが故障したので本書到達後一〇日以内に修繕してください。もし右期日までに直していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、やむをえず月々の家賃から差し引きます」。　この通知を出した上で、その内容のとおり実行すればいいのです。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は二ヶ月に分けて差し引きます。

　ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされるおそれがあります。

　借家の修繕問題の解決法には別の方法もあります。それは、家主は完全な物を貸す義務がありますから、エアコンの故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額し、直ったら元に戻す方法です。しかし、これではいつ直るか分からず、前の方が現実的です。

部材まで購入したフェンス工事がキャンセル、料金の一部を施主からもらえますか

（Q) 部材まで購入したフェンス工事がキャンセル、料金の一部を施主からもらえますか 　建築業者です。施主から、不仲の隣家との間に目隠しのフェンス（高さ１．８メートル）を作りたいとの依頼があり、部材も発注しました。施工にあたって、事前に隣家へ挨拶に行った際、「日当たりなどの関係もあるから、完成図など見たい」と求められたので、施主の奥さんに「隣家に図面を見せて誠意を示し、１週間をめどに工事したい」と伝えました。ところが、夜、施主ご本人から電話で「図面は個人情報なので見せられない」と言われた上、工事をキャンセルされました。工事の際には、隣家へも影響のあることなので挨拶と一定の説明は欠かせないと思うし、この程度の図面でも“個人情報だから出せない”ということに疑問があります。受注できなくなったため、発注部材のキャンセル料の問題も発生しました。施主にその料金の一部を請求できますか。

東京都あきる野市　あん（建築業者）


（A）キャンセルされたことによる損害の賠償請求ができます●フェンス工事の依頼は

　請負契約があったことになります。隣家との間に高さ１．８メートルの目隠しのフェンスを作ることを目的としたものです。目隠しのフェンスの完成を目的とすることが特色です。

●施主のキャンセルには

　合理性がありません。なぜなら、請負工事人である建築業者として、施工に当たり事前に隣家に挨拶に行くことは、当然やるべきことです。その際、隣家の人からの「日当たりなどの関係もあるから、完成図などを見たい」という申し入れも、この種の工事では通常、予想されるし、実際にもまた、工事発注者が説明すべきことでしょう。あなたが建築業者として「隣家に図面を見せて誠意を示したい」というのはごく当たり前のことです。

　「図面は個人情報なので見せられない」との施主の言い分はおかしいと思います。目隠しのフェンスを作るというだけのことであり、その図面をあらかじめ、関係する隣家の人に見せるのもごく自然のことであり、特に保護されるべき個人の秘密情報とも異なります。

●施主の請負契約の解除は

　できます。民法に規定があって「請負人が仕事を完成しない間は、注文主はいつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる」とされているからです。注文者の不要となった仕事を強いて完成させる必要はないからです。

●仕事完成前の施主の解除によって

　請負人に生じた損害の賠償請求ができます。なぜなら、施主の意思によっての解除ですから、それによって建築業者に何らかの損害をこうむらせるべきではないからです。

●どのような損害があるか

　すでに発注した部材のキャンセル料が発生すれば、損害になります。その他、施主からの発注後以降、キャンセルまでにあなたがこうむった損害があれば、請求できます。例えば、目隠し用のフェンスの設計図面を作成すれば、その作成料や隣家へ挨拶に行ったときの日当、施主との打ち合せに要した日当、交通費などが考えられます。

●今後のために

　本件トラブルは、口約束による請負契約だったようです。建築業者としては、今回のようなことがあると、口約束で争いになると立証に苦労する場合もあります。簡単な請負契約書面を取り交わすべきです。仮に契約書作成まではいかないまでも、施主から注文書は取るべきです。請負代金額、途中解約の際の違約金の定めなども簡単に注文書の中に条件として入れておくとなおよいと思います。請負契約にケチがつくと、こじれて損害賠償額などのトラブルになりやすいからです。

（2007年11月16日 読売新聞）

風呂場を増築しただけで無断増改築で契約解除？

　立川市高松町の借家に住むＴさんは、家主さんの許可を受け、風呂もない借家のため、家主さんと工事費折半の約束で風呂場を増築する工事を始めた。ところが地主の代理人の不動産会社から、風呂場の増築は無断増改築であり、借地契約を解除すると因縁をつけてきた。Ｔさんは家主さんとともに組合に相談に来た。昭和５９年の更新時に更新料の金額で地主と借地人である家主さんとの間で話し合いがまとまらず、更新料を支払わないまま法定更新になっていた。どうやら、地主はそのことを恨んで嫌がらせをしてきたもよう。

　Ｔさんの家主さんは、不動産屋と交渉したが地主は一部分の増築（4平米）の承諾料10万円の支払いでは承諾しない。速やかに風呂場は撤去するよう回答があった。契約書には無断増改築禁止の特約はない。



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