更新料支払合意は法定更新の場合は適用されない

京都地裁判決　平成16年5月18日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　建物の賃貸借契約における更新料等を支払う旨の約定は、合意更新を前提としたもので、法定更新には適用されないとした事例


(１)　事案の概要
　賃貸人Ｘは、平成14年2月24日、賃借人Ｙとの間で、建物を賃貸する旨の契約を締結した。条件は、①期間：同年3月1日から1年間、②賃料：6万2,000円、③管理費：8,510円、④更新料：新賃料の２か月分、⑤更新手続料：1万500円であった。
　Ｘの代理人（管理会社）Ａは、平成15年2月ごろ、契約期間を平成15年3月1日から1年間などの記載のある「建物賃貸借契約継続及び改訂事項に関する覚書」という書面を送って、Ｙに署名・押印を求め、後に、更新料と更新手続料の支払を求めた。
　これに対しＹは、本件約定は、新たに合意された賃料の存在を前提にし、その２か月分を更新料として支払うことを内容とするものであるから、法定更新の場合には適用されない、本件賃貸借契約は法定更新されているなどとして、支払を拒絶した。ＸはＹに対して更新料等の支払を求めて提訴した。

(２)　判決の要旨
　①借地借家法の趣旨に照らすと、法定更新の場合にも更新料を支払う旨を明確に約定している場合等合理的な理由がある場合を除いては、これを認めることは慎重であるべきである。
　②本件約定は、文言上は、合意更新と法定更新を区別していない。しかし、法定更新の場合には更新手続に費用がかかるとは通常考えられず、手数料に関するものは、合意更新が前提と認めるのが相当である。
　③合意更新の場合は、期間が定められ更新されるから、期間満了までは明渡しを求められることがなく、次回更新拒絶の場合でも、更新料の支払が、正当事由の存在を否定する考慮要素となる。一方、法定更新の場合は、期間の定めがなく、常に解約申入れの恐れがあり、その立場は不安定になるので、賃借人にとって、更新料を支払って合意更新する一定の利益は存することになる。
　④この点を考慮すると、合意更新と法定更新とで、更新料の支払の要否について差が生じても、賃借人間で不公平が生じるとは言い難く、むしろ、法定更新についても更新料の支払を要するとすることの方が、合理性は少ないというべきである。本件更新約定は、合意更新を前提としたものであり、法定更新には適用されないとするのが契約当事者の合理的な意思に合致すると認められる。


(３)　まとめ
　本件は、建物の賃貸借契約において、約定で更新時に更新料の支払をするとしたものの、それが合意更新のみならず、法定更新も含むものなのかがはっきりせず、争いになったのもであり、法定更新についても更新料の支払を要することは、借地借家法に照らしても合理性が少ないとした事例である。



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