震災で借地上の建物を解体したが更地にしたままでよいか

Ｑ１借地上に所有していた建物がひどく壊れたため解体してもらいました。その後再築の目途がたたないので更地のままにしてありますが、借地権に影響はないでしょうか。
Ａ借地上の建物が滅失しても借地権は消滅せず、残存期間だけ存続します。さらに、罹災法が適用されれば借地権は二つの点で保護されます。すなわち、①借地権の残存期間が１０年未満の場合は１０年に延長されます（罹災法11条）。また、②政令施行の日から5年間建物がなくても借地権に対抗力が与えられます（罹災法10条）。ところで、罹災法のこれらの保護が受けられるのは、借地上の建物が災害により滅失した場合に限ります。ところが、実際問題として滅失か否かの判断は非常に難しく、滅失したと思って建物を取壊したところが、後に裁判所によって滅失でないと判断され、とくに②の保護が与えられなくなって、土地を買った新所有者に対抗できなくなるということも起こり得ることです。
　したがって、滅失かどうか判然としない場合において、建物を取壊す場合には慎重を期して念のため借地借家法第10条2項本文の明認方法（権利が存在することを示す掲示）を施しておくべきです。なお、この規定は従前建物が登記されている場合のみに対抗力を認めています。取壊した日から２年以内に建物を建築し登記すれば借地権は第三者に対抗することができます。掲示板には、「この土地は私が借地権を有しており、その上に下記の建物が建っていましたが滅失しました。私は、下記建物滅失の日から２年が経過するまでに建物を新たに建築する予定ですので、借地借家法第１０条の規定に基づきここに掲示します」。滅失した建物の表示・滅失した日・住所・氏名・年月日。

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借家人組合に加入して家賃の値上げ撤回させる

１月初旬、組合に相談の電話が入った。家主から６軒の借家人に対して、１月の家賃から１か月3000円の値上げを通告され困っているという内容である。過去、２年毎の値上げが繰返され、その都度、値上げを呑まされ続けており、借家人の意見は、これ以上値上げは呑めないということで全員一致している。だが、値上げ通告にどのように対処するか、借地借家人組合への加入に対しても、各人の意見は纏らない。
　そこで組合の説明会を開いてほしいということで、１月13日に会合を開き、借地借家人組合とはいかなることをするのかを説明した。加えて借地借家法の条文のコピーを配り、それを基にして、家賃値上げの対処方法、供託、調停等を解説した。
　組合に加入したいので、１月26日に再度会合を開きたいとの要請があった。会合で今後の行動の意見交換をし、１月31日に代表者３名と組合役員とで６軒分の家賃を纏めて家主の元へ持参すること、家主への対応は総て役員が行なうことを決めた。
　当日、家主に対して、６名が組合に加入したこと、交渉は組合を中心に行なうことを通告。今回の値上げは認められない。従って、今まで通りの家賃額で支払うので受領の有無を返答してもらいたいと告げると、家主は共同所有者に電話で相談するので待ってもらいたいと奥へ引込んだ。
　数分後、今回の値上げは撤回すると言い、今まで通りの金額で受領した。　（東京借地借家人新聞より）

借地借家問題無料市民セミナー開催予定

多摩借組では、以下の日程と会場で「借地借家問題セミナー」を開催しますので、また、セミナーは借地借家のやさしい法律知識の学習会と相談会も兼ねた催しですので皆様ぜひご参加下さい。参加は無料。

◎４月15日（土）午後1時半開会、三鷹市公会堂別館　第1・第2会議室
◎５月13日（土）午後1時半開会、アミューたちかわ（立川市民会館）　第2会議室
◎６月17日（土）午後1時半開会、武蔵野公会堂　第2会議室
◎７月１日（土）午後１時半開会、府中市グリーンプラザ　第２会議室
７月以降のセミナーは会場が決まり次第で発表します。

　お問合せ　　０４２（５２６）１０９４　東京多摩借地借家人組合

敷金４ヶ月分預けたが、２ヶ月分はリフォーム代に充てるといわれたが

転勤のため、賃貸マンションを退去することになった。入居の際に礼金と別に敷金4ヶ月分の56万円を支払った。契約時にそのうちの2ヶ月分は返金されないと説明されていた。
　自分ではきれいに使用していたつもりだったが、残り2ヶ月分のうち23万円以上がリフォーム代に充てられると言われた。夫婦2人のみで子供はおらず汚れていないと思う。内訳を出してもらったが、クロス張替部分で納得できない費用もある。
（３０歳代 男性 給与生活者）


　賃貸借契約が終了すれば賃借人は建物を明け渡さなくてはいけません。この時に賃借人は建物を元の状態に戻す義務があります。この義務のことを原状回復義務といいます。これは取り付けた造作物等を取り外すことをいうもので、新築で借りたら新築のようにきれいにして戻すというものではありません。賃借人が通常の使用方法で生活した場合の損傷（いわゆる自然損耗）は貸主が負担すべきであるとの学説・判例が示されています（注１）。この考え方が定着していないことが敷金をめぐるトラブルの大きな問題点だと思われます。
　この相談では、業者がクロス張替費や塗装費、諸経費分（18万円）は返還するとし、相談者と合意しました。



　敷金をめぐるトラブルは年々増加しており、あらゆる損傷の補修費を賃借人に負担させているケースや敷金を上回るハウスクリーニング代を請求されるケースもあります。
　このような状況を受け、国土交通省（当時は建設省）と（財）不動産適正取引推進機構では、1998年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表し、2004年2月には「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」改訂版【概要・本文】も出しています。ガイドラインであるため、法律的な強制力はありませんが、原状回復の考え方について参考になると思います。
　また、住宅金融公庫の融資を受けて建築された物件については、公庫法、同施行規則等に基づいたガイドライン「入居者との契約（敷金・礼金など）について」が設けられているので確認しておくことも必要です（このガイドラインが適用されるのは融資金の返済中です）。
　・　礼金、権利金、謝金、更新料などの金品を受領しないこと
　・　退去時に敷金返還に際してあらかじめ一定額を償却するという取り決め（敷引き）がないこと
　・　借主の退去時の原状回復義務の範囲に、通常の使用に伴う損耗分を除いていること
　なお、新たに賃貸マンションを契約する際には、国土交通省が示している「賃貸住宅標準契約書」が参考になるでしょう。
　また東京都では、「東京における住宅の賃貸に係る紛争の防止に関する条例」（2004年3月31日公布、同年10月1日施行）により、宅地建物取引業者に退去時の原状回復などについての説明が義務づけられました。
　トラブルが解決しない場合、少額訴訟（注２）や民事調停制度の利用を検討してみるのも一つの方法です。　（国民生活センター相談実例）

（注１）判例の紹介
　原状回復や敷金の返還をめぐり、多くの判例があります。判決内容は自然損耗分は貸主の負担とするといったものが多いのですが、中には自然損耗分も含め賃借人が負担するとした判決もあります。
・自然損耗分は貸主の負担とした判決例
・京都簡裁 平成6.11.22判決
―判決要旨―
「本件賃貸借契約は、新改築した新しい本件建物につき締結されたが、賃借人に本件賃貸借契約開始時の状況を復元維持する義務まで課したものではない」
なお、第二審の京都地裁平成7.10.5判決では、「本件賃貸借契約においては、（中略）自然の損耗や汚損についての改修の費用を負担して賃貸当初の原状に復する義務を負っていたとは認められない」との判決がなされました（上告審である大阪高裁平成8.3.19判決も控訴審判決を維持しました）。

・自然損耗分も含め賃借人が負担するとした判決例
・東京地裁 平成12.12.18判決
―判決要旨―
「自然損耗分を賃貸人が負担すべきであるとの判断も、実質的妥当性という観点からは一つの合理性を持った見解であると評価できる。しかしながら、消費者保護の観点のみならず、取引の安全、契約の安定性もまた重要な観点として考慮されなくてはならず、（中略）自己の意志に基づいて契約を締結した以上はその責任において契約に拘束されるのが大前提である。よって、本件特約条項（賃借人がハウスクリーニング等の費用を負担する条項）は文言通りの拘束力を持ち、自然損耗分も含め賃借人が負担するものである」
なお、この判決は第二審であり、第一審（東京簡裁平成12.6.27判決）では通常の使用では生じない汚損・損耗分は賃借人の負担とし、それ以外の敷金は賃借人に返還すべきとする内容の判決が出されていました。


（注２）少額訴訟について
―少額訴訟の特徴―
（１）60万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って利用できます。
（２）原則として審理は1回です。直ちに判決を言い渡します。
（３）少額訴訟判決に対して不服がある場合、判決をした裁判所に異議申し立てをすることができます。
（４）申立手数料は、訴訟額5万毎に500円です。
（例えば、23万円の敷金返還請求の訴えを起こす場合、手数料は2,500円となります。）
（５）裁判所には定型訴状用紙や定型答弁書用紙が備え付けられています。

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定期借家制度は廃止すべき

◆政財界を上げて大々的に宣伝し、２０００年３月に導入された定期借家制度だが、６年を経過したが一向に普及されていない。国土交通省が昨年１１月に発表した平成１６年の「空家実態調査」の「定期借家制度の利用状況」調査によると、東京では定期借家制度を「利用している」割合が５・６％、「未利用」が８３・３％、大阪では「利用している」が３・５％、「未利用」が７９・２％、１都４県全体では「利用している」５・３％、「未利用」８５・３％と圧倒的に「未利用」が多い。◆今回の調査で空家所有者の６割以上が民間借家の個人所有者であることが明らかになった。これらの大家さんにとっても、空家を解消するためには定期借家で短期に入居者が入れ替わっては安定した貸家経営にはならないのだろう。賃貸住宅を斡旋する不動産業者にとっても書面による説明義務等の手続きの煩雑さと期間の満了で更新がなく契約が終了してしまうので、更新の手数料が稼げないために利用をためらう傾向が強いようだ。自民党の定期借家権等特別委員会は定期借家制度等の見直しに向けてプロジェクトチームを立ち上げたものの意見がまとまらないまま昨年１１月に解散した。長い歴史をもった日本の借家制度を一部の業界の利益のために見直すなどもってのほかで、定期借家制度は直ちに廃止すべきである。

住生活基本法案を考える国会集会に１２０名参加

住居法実現実行委員会と国民の住まいを守る全国連絡会は、３月６日午後３時から参議院議員会館第１会議室において「住生活基本法」を考える国会集会（サブタイトル「国民の住まいを実現する住居法の実現を」）を１２０名の参加で開催した。
　
集会は池上武雄住居法実現実行委員長が主催者を代表して挨拶し、続いて坂庭住まい連代表幹事が基調報告を行った。
坂庭氏は、住生活基本法案の基本的な性格について、「第１条の法案の目的にある『国民経済の発展に寄与する』とあるように、住宅・不動産業界のための憲法となっていても、住生活者のための基本法にはなっていない」と批判した。また、法案第２章「基本的施策」で「住宅の地震に対する安全性の向上を目的とした改築の促進」を最優先課題としたことは、大手住宅メーカーのために５００万戸の耐震建替えで１００兆円市場づくりに資するものであると指摘した。また、法案が公共住宅の位置づけをあいまいにし、国民の「居住の権利」の問題を欠落させ、「住居費負担」、「住居基準」などが全く不明確な欠陥法案であると指摘し、国会審議で実行委員会の意見書が反映されるよう訴えた。
国会議員は民主党から田名部匡省参院議員、日本共産党から穀田恵二衆院議員等３名の議員が挨拶し、他４名の議員と秘書の代理が出席した。次に東借連をはじめ１０団体の代表が発言。最後に橋本利正住居法実現副実行委員が閉会挨拶を行い、引続き国会傍聴の取組みの強化が訴えられた。

消費生活相談事例「敷金トラブル」より

退去時、家主が立ち会い確認をした際は修繕箇所等について具体的な話は無かったが、後から壁や襖等の修理代を請求された。
　綺麗に使用し汚したところはないが、修理代として敷金を充当された上に追加費用を請求された。

　賃貸住宅退去時の修繕費用トラブルは多く、「汚していないのに費用を請求された」、「きれいに掃除をしたのにクリーニング代を請求された」という相談が多数寄せられています。
　賃貸契約が終了した時は、借主は建物を元の状態に戻して明け渡す義務（原状回復義務）があります。しかし、この意味は入居した当初の新品等の状態に完全に戻すというものではありません。
　ところが、「借主はクリーニングをした上で明け渡し、故意過失を問わず建物の汚損、破損の修理代は賃借人の負担とし敷金より精算するものとする」という特約事項を記載した賃貸契約書が多くみられます。
　退去時の原状回復をめぐるトラブルが多発していることから、国土交通省住宅局は「原状回復をめぐるガイドライン」を作成しました。これによると、賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、いわゆる自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃貸人負担であるとしています。
　事例のケースは、少額訴訟〔下記参考〕も念頭において賃貸人に内容証明で敷金の返還請求をしたところ、通常摩耗部分の修繕費は免除され、借主の不注意などによる損傷分のみの請求となりました。
　東京都では、平成１６年３月に「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を公布し、同年１０月１日からは宅地建物取引業者に原状回復等に関する説明をすることを義務付けました。説明を聞いて不利な特約がある場合は、納得ができない旨を伝えて特約の変更を求める等をするようにしてください。また、その場では契約をせず、契約書等を持ち帰り各地の借地借家人組合でアドバイスを受けるようにしてください。

〔参考〕　少額訴訟とは、６０万円以下の金銭トラブルについて、簡易裁判所で迅速に解決する方法で、被告（この場合は家主）または原告（この場合は借主）の住所地を管轄する簡易裁判所に契約書等を添えて提出するものです。原則１回の審理で終わり、その場で判決が言い渡されます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　組合では実際に解決した事例や様々なケースに応じアドバイスしています。

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大人のニート６割越す

仕事も通学もしていない、いわゆる「ニート」が０５年は６４万人と４年連続で６４万人台で、横ばい状態にあることが３日、厚生労働省のまとめで分かった。特に２５～３４歳が増加し、６割を超えた。総務省がまとめたフリーターは２０１万人で減少傾向にあるが、２５～３４歳が半数を占め、いずれも「高齢化」が浮かび上がった。

　厚労省はニートを「若年無業者」とし、１５～３４歳で、就職活動をしておらず、家事も通学もしていない人、として集計。００年は４４万人だったが、０２年に６４万人となった。

　内訳は、１５～２４歳が０２年の２９万人から０５年は２５万人と４万人減ったのに対し、２５～３４歳は３５万人から３９万人に増加。景気回復で新卒者の就職状況が好転し、ニートになる人が減る一方、バブル後の不況で就職の機会を逸した若者が、ニートのままで年齢を重ねている可能性が高いとみられる。

　一方、総務省がまとめた０５年の若年フリーター（１５～３４歳のパート・アルバイト、女性は未婚者に限る）は２０１万人。前年より１３万人減ったが、年齢別では１５～２４歳が１１万人減に対し、２５～３４歳は２万人減にとどまり、フリーター全体に占める２５～３４歳の割合は４６％から４８％に増えた。 （アサヒコムより）

２００６年度予算案が衆議院で可決 これでいいのか格差拡大

二〇〇六年度予算案が衆院本会議で自民、公明両与党の賛成で可決されました。

　国民の所得が落ち込み、貧富の格差の拡大が深刻な問題となっているにもかかわらず、小泉内閣は総額三・四兆円もの増税となる定率減税の全廃を盛り込みました。医療をはじめ社会保障でも、国民に大きな負担増を押し付けようとしています。

　これとは対照的に、史上最高の利益を上げている大企業には大盤振る舞いです。定率減税と同時にスタートした法人税率の引き下げ措置を「恒久化」し、研究開発減税やＩＴ（情報技術）投資減税は形を変えて継続しています。

史上最悪の借金王
　回復とは程遠い家計への負担を大幅に増やし、大もうけで巨額の余剰資金を抱える大企業には至れり尽くせりの減税措置―。これほど逆立ちしたやり方があるでしょうか。

　小泉内閣は「財政が大変だから」と国民への負担増を当然のことのように言っています。それなら、採算の立たない高速道路の全面建設、需要のない関空二期工事、無駄なスーパー中枢港湾や巨大ダム事業の推進をやめることです。何より、大企業や大資産家へのゆきすぎた減税を改めなければ筋が通りません。

　大企業の利益は最高なのに、法人税収は最高を記録した一九八九年の十九兆円を六兆円から八兆円も下回った水準が続いています。この間に法人税率が１０％も引き下げられ、連結納税制度の導入や研究開発減税など、大企業向けの手厚い減税措置が相次いで取られたからです。

　税金を負担する力の大もとは所得です。空前の所得を上げている部門に減税し、所得を減らしている家計の負担を増やす本末転倒のやり方では財政は立て直せません。実際に、「構造改革」の名で本末転倒の国民負担増、大企業・大資産家減税を続けた小泉内閣の五回にわたる予算編成で、国の借金は新たに百七十兆円も増えています。

　「世界一の借金王」と自ら称した小渕首相の在任期間を含む、小泉内閣以前の五回の予算で増やした新たな借金は百五十三兆円です。小泉首相は、この記録を更新し、「史上最悪の借金王」の座に上りました。

　小泉内閣は「国際競争力を付けるため」だと説明して法人減税を合理化しようとしてきました。しかし、昨年の輸出はバブル期から倍加し七十二兆円に膨らんでいます。ブラジルやロシアのＧＤＰ（国内総生産）と同じ規模です。世界最大の米国市場では日本車の市場占有率が三割を超えて増加しています。日本の大企業の国際競争力は強すぎるほど強いのが実態です。

　負担の面から見ると、日本企業の税と社会保障の負担は、ＧＤＰ比で欧州諸国の五割から八割の水準に抑えられています。度を越した大企業優遇を改めて、せめて欧州並みに企業負担を引き上げることに何ら無理はありません。

小泉改革に終止符を
　最近の世論調査によると、大多数の人が所得などの社会的格差が拡大したと判断しています。一月発表の「毎日」調査では、七割の人が格差社会は「問題だ」と考え、税金や社会保障制度で豊かな人から貧しい人への所得の再分配を強めるべきだと答えています。

　国民のくらしが危機に陥ったときに、その危機を取り除き、不安を解消して社会の安定を図ることこそ国の財政の使命です。社会的格差と貧困をいっそう広げる小泉「構造改革」に終止符を打つことが必要です。（しんぶん赤旗３月３日）

大地主の死去で相続人が法外な請求

立川市高松町で９７坪を借地しているTさんは、３３坪と６４坪と別々に契約している。契約期間はすでに２０年がそれぞれ満了している。
　このほど地主のS氏が死亡した。立川でも有名な大地主で、相続人の一人が現れ、「更新するなら更新料１０００万円、底地を買取る場合は地価９０００万円の半額の４５００万円、借地権を売る場合は４５００円を払う用意がある」と一方的な話をして帰っていった。
　あまりにも一方的な話でTさんはビックリ。組合に相談し、いずれの話にも応じる必要がなく、契約が切れていても法定更新で住み続けていけることを確認した。

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通常使用での損耗は家主が負担

★「通常使用での損耗は家主負担」


　もうすぐ入学や就職のシーズン。それに伴い、この時期増えるのが、賃貸住宅を退去する際の敷金をめぐるトラブル。「通常の使用での損耗は家主負担」と国はガイドラインを示しているものの、貸主が高額の修繕費を請求するケースもある。芦屋市の消費生活センターには敷金絡みの相談が寄せられており、「金銭面など、納得のいかない問題が発生した場合は泣き寝入りせず、粘り強く交渉を」と呼びかけている。

　「賃貸アパートを退去したが、壁紙や床の張り替え代として修繕費二十一万円を請求された」

　昨年十月、三十代男性がセンターに寄せた相談だ。入居時に敷金として支払った十四万四千円は返還されず、修繕費との差額分を支払うよう求められているという。

　賃貸住宅の退去時、トラブルになりやすいのが、部屋の修繕にかかる原状回復。一般的な使用での消耗は、家主負担が原則。しかし普通の使用では生じない部屋の傷みについては、貸主が修繕費を請求。この際「何も傷つけていない」「金額に納得いかない」などの理由から、苦情・相談がセンターに寄せられるという。

　国土交通省は二〇〇四年二月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン改訂版」を制定。家具の設置による床のへこみや、日照などによるクロスの変色など具体例を挙げ、「通常の使用の範囲内で発生する損耗は家主負担」としている。ただし、引っ越し作業で室内を傷付けるなど、借り手に明らかな過失がある場合は別だ。

　同センターへの相談のうち、引っ越し時のトラブルは年間五十件ほど寄せられ、原状回復以外では、運送業者の解約や新居の水回りの不具合などがあるという。

　「安易に支払わず貸主と十分に話し合うことが大切。折り合いがつかない場合は少額訴訟などの法的手段もある」と助言している。(神戸新聞より）

大地主からの借地更新料請求きっぱりと拒否

小平市小川西町4丁目で４９坪を借地している町田さんは、地主の荒井キミ氏から今年の４月に更新料として総額で２１８万円を請求された。町田さんは戦後貸家を買い取り借地をしたが、契約書は作成しなかった。その後、地主から再三難癖をつけられ、地代は長期にわたり供託している。
　更新料は組合を通じて「借地人は支払う義務はない」ときっぱりと拒否。地主の荒井氏は、供託した賃料を還付しておろしている。小川西町の借地人の中には、借地人が借地権を相続すると、遺産分割協議書を見せろとか何かと干渉してくる例が多く。油断もすきも見せられない地主だが、組合員は組合と相談し、全てはねつけている。

　借地借家問題のご相談は　迷わず東京多摩借地借家人組合まで

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