（京都地判 平19・10・18 ホームページ下級裁判所判例情報）
家主から連棟式住宅の賃借人との退去交渉について委託を受けた業者が、その交渉中に隣接住戸の取壊しを行ったことが、賃借人に対する不法行為に当たるとされた事例（京都地裁 平成19年10月18日判決 一部認容 ホームページ下級裁判所判例情報）
１ 事案の概要
賃借人Ｘの居住する連棟式家屋の家主Ｙ１は、Ｙ２（法人）に対し、当該家屋の明渡しに関するＸとの交渉を委託した。Ｙ２の従業員は、何度かＸ方を訪問して交渉したが明渡しの同意を得るに至らず、最後の交渉が行われた約２週間後、解体業者に命じて、Ｘ方に仕切り壁を隔てて隣接するＹ１所有の家屋の取壊しを行わせた。Ｘは、①交渉の過程におけるＹ２の従業員の発言が脅迫に当たること、②隣接家屋の取壊しは乱暴に行われＸに不当な心理的圧力をかけるためのものであったことを主張し、不法行為に基づく精神的損害の賠償として200万円の支払いを求めた。
２ 判決の要旨
①本件賃貸家屋は同一区画内に建てられたＹ１所有の４軒の家屋のうちの１軒で、４軒の家屋はいずれも昭和28年に建築されたもので、壁を接して２軒ずつ建てられたほぼ同一構造の木造２階建ての家屋の２組から成る。本件家屋の隣接家屋は、空家となっており、他の家屋の２軒のうち、１軒には訴外Ａが居住し、他の１軒は空家であった。
②平成18年１月30日、Ｙ２の従業員Ｂが初めてＸ方を訪れ、本件家屋の明渡しを求め、その後５回にわたって、Ａ宅で、本件家屋の明渡しを求めるＢと、これを拒むＸ及びＡとの間で、協議が行われた。これらの協議には、Ｙ２側ではＢに加えてＹ２の代表者が同席することがあり、Ｘ側ではケアマネージャーのＣ氏又は市会議員のＤ氏が同席している。Ｘの供述によれば、１月30日の経緯は、①Ｘは突然のＢの来訪に困惑して退去を求めたが、Ｂはなかなか退去しなかった②Ｘが、夕方にＡが帰宅した後にＡと一緒に再度話を聞く旨を約束をしてはじめて、Ｂは退去した③午後8時ころ、ＢがＡ宅を訪れ、Ａに対して明渡し又は家賃の倍増を強い口調で求めたというものである。これに対しＹ２の代表者は、Ｂは丁寧な口調で本件家屋の明渡しを求めたと主張し、Ｂもその旨供述するが、２回目以降の協議の録音テー
プによれば、これらの協議の席上、ＢないしＹ２の代表者は「どんなことをしてでもあけてもらう」「強行手段でいかんならん」「おれとこかて力でいくで」等と発言しており、相当強行に明渡しを求めたものと推認されるところであり、Ｙ２の代表者らの主張は採用できない。
しかしながら、Ｘが本件家屋の明渡しに最近の判例から 賃借人との明渡し交渉中に隣接住戸を取壊した行為が不法行為に当たるとされた事例（京都地判 平19・10・18 ホームページ下級裁判所判例情報）応じない意向で有った以上、Ｙ２としては交渉の方法の一つとして強行姿勢を示さざるを得なかったともいえる。そして、２回目以降の協議においては、Ｘ側の立場で前記Ｃ氏やＤ氏のような男性が立ち会っていたことも考慮すれば、Ｂ及びＹ２の代表者の言辞が、不法行為を構成するに足るほどの違法性を帯びるとはいえない。
③隣接家屋の取壊し作業は、本件家屋と壁で接しているにもかかわらず、本件家屋に対する養生を全くなさずに、２階屋根の中央に穴を開け、窓枠や屋根を破壊し、１階の屋根瓦を落とし、壁を引き剥がすという手順で行われたことが認められる。Ｙらは、取壊し作業は通常の解体の手順に従って丁寧に行っていると主張するが、上記のような方法が解体作業の通常の手順であると認めるに足る証拠はない。作業に先立って行われた協議では、Ｙ２の代表者及びＢは、「そんだけどうしても抵抗しはんねやったら、うちはうちのやり方でするさかい」「それは力で出さなしゃあないやん」等と発言していること、また、本件家屋を原告から明渡してもらわない限り、跡地の利用ができないこと、及び、本件家屋の明渡しを受けた後に２軒一緒に取壊す方が作業も簡便で費用は少なくて済むはずであること、に照らすと、隣接家屋だけを先に取壊すのは経済的に不合理である。これらの事情と作業内容をあわせ考えれば、Ｙ２による隣接家屋の取壊し作業は、Ｘに対する心理的圧力をかける目的で行われたと推認できる。
以上で認定した事実からすれば、隣接家屋の取壊しは、社会的相当性を欠く方法及
び目的によって行われたものであり、不法行為を構成するに足る違法性を帯びる。
Ｙ１は、隣接家屋の取壊し作業がＹ２の不法行為を構成することを認識していたと
までは認められないが、本件家屋の明け渡しを受けていないにもかかわらず隣接家屋だけを取壊すのは経済的に不合理であること等からすれば、Ｙ２の目的を認識しないで取壊し作業に承認を与えたことについて、Ｙ１には少なくとも過失があるので、Ｙ１も取壊し作業について、不法行為責任を負う。
④以上のとおり、取壊し作業の内容及びその他本件証拠に顕れた一切の事情を考慮すると、Ｘの蒙った精神的損害は50万円と評価される。
３ まとめ
本判決で問題となった賃貸家屋は２住戸１棟で構成される連棟式住宅で、戸界壁のみ隣接家屋と接している。隣接家屋の解体作業を養生をしないで実施された場合、賃借人の受ける心理的圧力は小さいものではなかったことが想像され、それゆえ、本判決では、不法行為が認定されたものであろう。連棟式住宅の建替えに際し、少なからず問題になり、注意を要すべき事例と思われる。
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東京多摩借地借家人組合
一人で悩まず
０４２（５２６）１０９４ 
家主から連棟式住宅の賃借人との退去交渉について委託を受けた業者が、その交渉中に隣接住戸の取壊しを行ったことが、賃借人に対する不法行為に当たるとされた事例（京都地裁 平成19年10月18日判決 一部認容 ホームページ下級裁判所判例情報）
１ 事案の概要
賃借人Ｘの居住する連棟式家屋の家主Ｙ１は、Ｙ２（法人）に対し、当該家屋の明渡しに関するＸとの交渉を委託した。Ｙ２の従業員は、何度かＸ方を訪問して交渉したが明渡しの同意を得るに至らず、最後の交渉が行われた約２週間後、解体業者に命じて、Ｘ方に仕切り壁を隔てて隣接するＹ１所有の家屋の取壊しを行わせた。Ｘは、①交渉の過程におけるＹ２の従業員の発言が脅迫に当たること、②隣接家屋の取壊しは乱暴に行われＸに不当な心理的圧力をかけるためのものであったことを主張し、不法行為に基づく精神的損害の賠償として200万円の支払いを求めた。
２ 判決の要旨
①本件賃貸家屋は同一区画内に建てられたＹ１所有の４軒の家屋のうちの１軒で、４軒の家屋はいずれも昭和28年に建築されたもので、壁を接して２軒ずつ建てられたほぼ同一構造の木造２階建ての家屋の２組から成る。本件家屋の隣接家屋は、空家となっており、他の家屋の２軒のうち、１軒には訴外Ａが居住し、他の１軒は空家であった。
②平成18年１月30日、Ｙ２の従業員Ｂが初めてＸ方を訪れ、本件家屋の明渡しを求め、その後５回にわたって、Ａ宅で、本件家屋の明渡しを求めるＢと、これを拒むＸ及びＡとの間で、協議が行われた。これらの協議には、Ｙ２側ではＢに加えてＹ２の代表者が同席することがあり、Ｘ側ではケアマネージャーのＣ氏又は市会議員のＤ氏が同席している。Ｘの供述によれば、１月30日の経緯は、①Ｘは突然のＢの来訪に困惑して退去を求めたが、Ｂはなかなか退去しなかった②Ｘが、夕方にＡが帰宅した後にＡと一緒に再度話を聞く旨を約束をしてはじめて、Ｂは退去した③午後8時ころ、ＢがＡ宅を訪れ、Ａに対して明渡し又は家賃の倍増を強い口調で求めたというものである。これに対しＹ２の代表者は、Ｂは丁寧な口調で本件家屋の明渡しを求めたと主張し、Ｂもその旨供述するが、２回目以降の協議の録音テー
プによれば、これらの協議の席上、ＢないしＹ２の代表者は「どんなことをしてでもあけてもらう」「強行手段でいかんならん」「おれとこかて力でいくで」等と発言しており、相当強行に明渡しを求めたものと推認されるところであり、Ｙ２の代表者らの主張は採用できない。
しかしながら、Ｘが本件家屋の明渡しに最近の判例から 賃借人との明渡し交渉中に隣接住戸を取壊した行為が不法行為に当たるとされた事例（京都地判 平19・10・18 ホームページ下級裁判所判例情報）応じない意向で有った以上、Ｙ２としては交渉の方法の一つとして強行姿勢を示さざるを得なかったともいえる。そして、２回目以降の協議においては、Ｘ側の立場で前記Ｃ氏やＤ氏のような男性が立ち会っていたことも考慮すれば、Ｂ及びＹ２の代表者の言辞が、不法行為を構成するに足るほどの違法性を帯びるとはいえない。
③隣接家屋の取壊し作業は、本件家屋と壁で接しているにもかかわらず、本件家屋に対する養生を全くなさずに、２階屋根の中央に穴を開け、窓枠や屋根を破壊し、１階の屋根瓦を落とし、壁を引き剥がすという手順で行われたことが認められる。Ｙらは、取壊し作業は通常の解体の手順に従って丁寧に行っていると主張するが、上記のような方法が解体作業の通常の手順であると認めるに足る証拠はない。作業に先立って行われた協議では、Ｙ２の代表者及びＢは、「そんだけどうしても抵抗しはんねやったら、うちはうちのやり方でするさかい」「それは力で出さなしゃあないやん」等と発言していること、また、本件家屋を原告から明渡してもらわない限り、跡地の利用ができないこと、及び、本件家屋の明渡しを受けた後に２軒一緒に取壊す方が作業も簡便で費用は少なくて済むはずであること、に照らすと、隣接家屋だけを先に取壊すのは経済的に不合理である。これらの事情と作業内容をあわせ考えれば、Ｙ２による隣接家屋の取壊し作業は、Ｘに対する心理的圧力をかける目的で行われたと推認できる。
以上で認定した事実からすれば、隣接家屋の取壊しは、社会的相当性を欠く方法及
び目的によって行われたものであり、不法行為を構成するに足る違法性を帯びる。
Ｙ１は、隣接家屋の取壊し作業がＹ２の不法行為を構成することを認識していたと
までは認められないが、本件家屋の明け渡しを受けていないにもかかわらず隣接家屋だけを取壊すのは経済的に不合理であること等からすれば、Ｙ２の目的を認識しないで取壊し作業に承認を与えたことについて、Ｙ１には少なくとも過失があるので、Ｙ１も取壊し作業について、不法行為責任を負う。
④以上のとおり、取壊し作業の内容及びその他本件証拠に顕れた一切の事情を考慮すると、Ｘの蒙った精神的損害は50万円と評価される。
３ まとめ
本判決で問題となった賃貸家屋は２住戸１棟で構成される連棟式住宅で、戸界壁のみ隣接家屋と接している。隣接家屋の解体作業を養生をしないで実施された場合、賃借人の受ける心理的圧力は小さいものではなかったことが想像され、それゆえ、本判決では、不法行為が認定されたものであろう。連棟式住宅の建替えに際し、少なからず問題になり、注意を要すべき事例と思われる。
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