不動産投資 その７ REITについて

　REITと親会社の利益相反の解説をしておきます。

　ＲＥＩＴが親会社から物件を買うとき、高く買えば親が得してＲＥＩＴが損失を受けます。それはＲＥＩＴの株を買っている株主の利益を損ねます。もし反対に安く買えば親会社が損して、ＲＥＩＴが得します。親会社の株主が損失を受けます。それが利益相反です。
　　ＲＥＩＴの業績を親が恣意的にコントロールできることにつながる不透明な取引です。こんなことをして何とも思わないＲＥＩＴ経営者と親会社経営者が、今の日本にはたくさんいるのです。

「じゃ、林さんはＲＥＩＴもお気に入りリストには入れないの？」

いいえ、「利益相反」に目をつぶれば、もしくは子会社REITを選ばなければ、現在のＲＥＩＴのパフォーマンスは悪くありません。

　現状のＪＲＥＩＴを私なりに評価してみます。

　ＲＥＩＴは仕組みとして私の投資基準のハードルはクリアーしています。私の投資基準ハードルとは

１． 投資家にしっかりとしたキャッシュフローをもたらすこと

２． 収益還元法（ＤＣＦ法、割引現在価値法）による投資評価基準で運用されていること

３． 流動性があること・・・ＲＥＩＴを売買することは、現物の不動産を売買するよりはるかに簡単

そしてＪＲＥＩＴの現状は

４． イールド（配当利回り）がよくなったこと（＝価格が下がった）
５． 一時のブームが終わり、雨後のタケノコＲＥＩＴが淘汰されたこと（利益相反ＲＥＩＴは残っているが）


「じゃ、ＲＥＩＴの将来性はどうなの？」

オフィスビルを投資対象としたＲＥＩＴを例にしてコメントしますと、残念ながら悲観的です。理由は

１．日本経済の成長率が低く、不動産も全体の需要は伸びない
２．日本の都市空間は青空だらけで、オフィスビルの新規供給は止まることはない
３．ＦＴＰ・ＴＰＰなどグローバリゼーションの進展は、土地の輸入と同じ効果を持つこと

つまり、受給バランスは半永久的に改善されることはないと思われます。まー、たまには懲りずにミニバブルくらいあるでしょうが。


「となると、投資対象としての総合評価は？」

まとめ

・ＲＥＩＴはリタイアした方にはむいていない
一番大事なキャッシュフローはあるのですが、固定金利の債券と違ってＲＥＩＴの配当は変動するからです。今イールド（利回り）が高くても、来年は低くなるかもしれません。

・現役の方で勉強がてら投資するのでしたら、価値あり
その場合、本家アメリカのREITも対象にするとよいと思います。利回りは日本よりよく、大災害特約がもれなくついていますので。

注；私の言う大災害とは、日本の財政・年金の破綻を指します。