彷徨さんのコメントへの回答

彷徨さんへ

いつもコメントをいただき、ありがとうございます。

彷徨さんは相変わらずよいタイミングでトレードされているようですね。

いただいた次の質問について、私なりの考えを申し上げます。参考にしてみてください。

＞相場水準の訂正を待って日本REITや日本株に再度戻すか、それとも一段の円安と米国株高を期待して米国ETFやREITにトライするか、検討中です。
世界中の中央銀行が超金融緩和を志向するなか、日本の年金生活者のインフレヘッジどう図ったらよいか、ご教示いただけますと大変幸いです。

　　まず日本の株式とＲＥＩＴですが、すでにかなりのレベルに達しています。たとえ長くて数カ月単位での短期の売買だとしても、現在のような変動幅の大きなときは儲けも損失も思わぬ大きさになる恐れがあります。よほどの相場好き、かつ相場巧者でない限り「日本株からはおさらばしましょう！」その後安くなっても、近寄らないことです。次にまた高くなるとは限りません。株式については、今後より詳しく書くつもりです。

「日本の年金生活者のインフレヘッジをどうするか」、これを中心テーマにするなら、短期での投資は避けて長期レンジでの投資に徹するべきだと思います。

　　世界の中央銀行の超緩和政策ですが、欧州と日本は継続せざるを得ないと思いますが、米国は出口を探り始めています。潜在成長力のある国は羨ましいですね。米国の金融政策の変更は、どんなにちょっとした変化でも世界の金融市場には大きなインパクトとなります。ＦＲＢは実際の政策変更時点より前に、牽制球を小出しに投げ始めますので、そこから市場は先取りを始めます。その時株式は大きな下げを演じる可能性があります。

　　アベノミクスの目標どおりに2%程度のコントロールされたインフレならば、年金生活者は心配いらないはずです。年金にインフレスライド条項があるからです。
しかし目論見と違って大インフレになるときは、金融資産は外貨建てにする以外にヘッジしようがありません。年金支払額を大インフレにそのままスライドさせる余裕はないからです。

　　以上のことを考慮すれば、私のお薦めは今までと変化ありません。資産を円に置くリスクを感じていらっしゃれば、いまからでも徐々に外貨にシフトすることをお薦めします。アベノミクスがワークしてもワークしなくても、長期的には円安になると思いますので。

　　外貨の運用先として、米国債以外では米国ＲＥＩＴをお薦めします。今は利回りが低くなっていますので絶好の買い場とはいえませんが、米国株式のＥＴＦとの比較では、長期的にはより報われる可能性が高いと思います。

2013年からの資産運用 その28、Ｊリートの暴落

2013年からの資産運用シリーズの番号を間違えて25がダブってしまいました。今回はそれを修正する意味で28回といたします。

　　前回（26回）から今後の日本の不動産市場をどうみるか、というお話を始めました。初回は個人の住宅について、

１．長期的には人口減少が影響するためブームは来ない
２．マンションは売れているが、戸建ての着工数のレベルは低いままだ
３．消費税の値上げ2回見込まれるため、駆け込み需要があるが、それは需要の先取りで終わり、大きなブームのきっかけとはならない
４．大都市には都心マンションへの回帰の動きがあるが、その分郊外はさびれる

このような分析をしました。

　　次にJREITの本命であるオフィスビルについて書くつもりでしたが、このところ東証REIT指数が下落スピードを速めていますので、まずそこに触れておきます。

　　REIT指数は本年3月27日の終値で1,700を付けました。その半年前までちょうど1,000前後でしたので、一気に70%も上昇したのですが、その後は連休まで1,600前後で横ばいを続けていました。5月1日は1,603だったのが2週間後の本日、5月16日までで1,397と206ポイントも暴落しています。株式相場が沸騰している最中なのに、ピークの1,700から較べると18%も下落しています。

　　私は偶然ピークの前日3月26日のブログで以下のように書いています。

引用

REIT指数は長い間1,000程度、利回りは5％くらいで低迷していました。私が著書でも指摘した、「おいしい水準」でしたね。それがアベチャン出現前の昨年秋ころから上昇を始め、現在は1,500を超えていて、予想利回りは3.5％程度まで低下しています。

　　このタイミングからの投資、みなさんならどうしますか？

　　利回りだけを見れば、これまでの青信号が黄色信号になったと私は思います。まだまだ指数は上昇する可能性があると思いますが、黄色から赤信号は時間的に短いことが多いので、ここからの投資はあまりお薦めしません。

引用終わり

　　その前後でPuffinさんから新たに組成される「☆の屋」のREITについて、「買いは薦めません」と書きました。そしてPuffinさんはお手持ちのREITを売却されたようです。その後、この2週間で暴落を迎えています。

　　この暴落ですが、REIT市場に大きなニュースや変化もなく、日銀は現在もコンスタントにREIT買っている中での暴落であることが私の注意を引いているのです。
　　
どういうことか、解説します。

　　売られた原因は、買われ過ぎの反動だと思われます。以下のことは何度か指摘していますが繰り返しますと、

１．REITは利回り商品だ
２．日本の投資家も前回のREITバブルを反省している
３．利回りに目が向くようになれば、大バブルは来ない

　　以上の見方が少なくともこの2カ月は当たっているようです。REITは利回りと言う信号機を持っているため、投資家も比較的黄色や赤信号に気付きやすいのです。3%前後は黄色信号なのです。


　　さてこのことは、現在ユーフォリア状態にある株式相場にもある程度当てはまる可能性があります。株は利回り商品ではありませんが、「誰も大バブルは忘れることはできない」のです。

バブルを忘れたいのは証券会社だけです（笑）

つづく

2013年からの資産運用 その25、住宅建設ブームは来るか？

　　前回は、賃貸不動産への直接投資は、不動産市場の価格変動リスクや経済性だけではなく賃貸人とのドラブルなど、コントロール不能な様々なリスクを抱えることになり、また流動性を失うことになるので避けるべきだ、というお話を差し上げました。

　　一つ訂正ではないのですが、追加の説明があります。4月末の記事で、私は次の様に申し上げました。

＞「戸建て住宅には動意が全くない」ことです。
不動産ブーム到来となれば、戸建て住宅も当然ブームにならないといけませんが、全く報道されていませんし、実際にブームなど全くありません。

　　しかし4月末発表の「新設住宅着工数」という指標で若干の明るい兆しが出ていることを追加でお知らせします。着工数には戸建ても集合住宅（マンションなど）も含まれますが、13年3月までの前年度比でプラスになったというニュースです。全体では年間89万3千戸、前年度比プラス6.2%です。そのうち戸建ては3.8%増です。この程度のプラスはここ3年継続していますので、新たな展開ではありません。

　　みなさんが頭に入れておくべきことは、この着工数89万戸という数字の持つ意味です。バブル崩壊後の90年代後半から2008年まで一貫しておよそ100万―120万戸を維持してきたのです。それがリーマンショック後の09年に80万戸台に激減し、そこから徐々に回復しつつあるものの定常的な100万戸台にはいまだにはるか遠い数字です。ということで、着工数はプラスですがとてもブームとは言えません。


さて、では不動産全体の今後の見通しについてです。

まず不動産の供給から見て行きましょう。現在建設が盛んに進むセクターは、以下のとおりです。

１． オフィス（兼商業）ビル（都市中心部）
２． 物流施設（港・空港・高速インター近辺で倉庫、仕分け設備など）
３． 商業施設（郊外、モール・アウトレットなど）
４． マンション（都市部、分譲・賃貸）

　　このうち住宅セクターではマンションに加え戸建ても増加して来ると思われます。理由は今後見込まれる2回の「消費税増税」です。住宅セクターに対する増税の与える効果は予想できないほど大きなものになる可能性があります。しかし効果が大きければ大きいほど、その反動も大きくなります。しょせんは需要の先取りで、『いってこい』の往復運動です。駆け込み需要がきっかけになり、住宅建設の本格ブームが来ることなどありえません。何故なら、長期的なトレンドとして人口が減少し、住宅需要が減少するのは目に見えているからです。

　　前にも触れたことがありますが、耐久消費財である自動車やテレビ購入で見られたエコポイントや地デジ効果と同様、こうしたことに対する日本人の反応は非常に激しいものがあります。特に消費税の場合は2回にわたり値上げされますので、住宅購入を考えている人でそれを計算に入れない人はいません。ですので駆け込みを考える人はゴマンといるでしょう。

　　でももしこのブログの読者の方で駆け込み購入をお考えの方がいらっしゃれば、私は消費税値上げ後まで待つことをお薦めします。地デジ騒ぎの時、私はテレビ購入を見送りました。そして地デジ導入直後にエコポイントもなくなってから購入したのですが、40型液晶が騒ぎの最中にポイントも勘案して15万円くらいだったのが、その後すぐたったの7万円になっていました（ニンマリ）。　　　「人の行く裏に道あり、花の山！」

　　もちろん住宅はここまでのディスカウントにはなりませんが、マンションはかなりのディスカウントの可能性があると思われます。特にオイシソウな裏道は、駆け込みで無理に契約をしたものの、実際には払えずにキャンセルという物件でしょう。消費増税分以上のディスカウントをエンジョイできると思います。もっともマンション屋さんも最初の増税のあと売れ残った物件は、次の増税まで必死に継続保有することもありえないことではないでしょう。

またちょっと横道に逸れましたので戻します。

では、住宅セクターに対するアベノミクス効果はどうみるのか？

　　私の見方は、「消費税の値上げ効果以外はほとんどないだろう」というものです。何故なら、90年前後の資産大バブルの後遺症は、このセクターに限り終わっていないからです。

　　投資可能な金融資産を最も所有している団塊の世代から上の世代の人たちは、不動産では相当痛い目にあっています。老後に大事な流動性を失うような大きな不動産投資をする人はあまりいません。そしてしょせん住宅購入は一生一度か、せいぜい建て替え含めて二度、もしくはすでに説明した都心回帰があるくらいだからです。

　　では、若い世代がアベノミクスに反応してローンで住宅を購入するか？
住宅購入はアベノミクスがなくとも一定の需要は必ずあり、それが証拠に十数年も着工数は百万戸台を維持してきたのです。そのレベルに戻るのがせいぜいで、それ以上は難しいと思います。田園都市の一戸建て住宅がどんどん建て替わり、ふたたびテレビドラマの舞台に躍り出ることはありえません。

　　たとえアベノミクスに反応し住宅を購入したとしても、それは需要の先取りで、ローンで2軒目を建てるリスクを取る人はいません。賃貸不動産で財をなした金持ちトウサンは、倒産しました（笑）。


　　今回は最初に「建設が進むのは4つのセクターだ」とお申し上げ、そのうちの一つである住宅について、私の見方をまず紹介しました。ではあとの3つ、オフィス・物流施設・商業施設は何故建設が進んでいるのか。

　　一番大きな理由はそれらがJREITの投資対象だからです。そのJREIT、ここへきて、ちょっと変調をきたしています。

つづく

ななしさんへの回答

　　昨日5月10日、ななしさんからいただいた懸念に対する返答です。あまり回答とまで言えるほどではないので、返答としています（笑）

いただいたコメントは

＞もう昨日から今日にかけて、本当に円安スイッチが行っちゃったように感じちゃう中、日本からの年金のみをあてにしている海外移住年金生活組は、2ヶ月に1 回？くる日本からの年金のヘッジも考えないといけないと思います。これからもっと円安になれば為替におびえて生活するどころか、泣く泣く日本に帰らなければ成らないと思います。帰るあてがあればいいほうでしょうけど・・
早いとこ資産の円を外貨にかえちゃった人は良いのですが、日本からの年金のみをあてにしなければいけない海外移住年金組はどのように対処したら良いのでしょうか？　　年取ってくればボケるし、ＦＸとかは無理でしょうし・・・　
そんな年金生活者は円と心中するほか無いのでしょうか？
もし良かったらお知恵をくださいませ

　　まずはじめに、以下のことは今さら言われてもという内容ではあるのですが、やっと現実味を帯びてみなさんが「そうだったのか」と自覚されてきたとおもいますので、繰り返します。

　　私は著書でも、それ以前のサイバー・サロンという名の解説シリーズでも、そしてブログの今回のシリーズ「2013年からの資産運用」でも一貫して言っていることは、
「みなさんの資産は円に偏り過ぎている」ということです。

その理由は、「将来に渡る年金収入全額を円建て資産と考え計算に入れなくてはいけない」からです。また若い方なら「将来に渡る賃金を円建て資産と考えて計算にいれなくてはいけない」からです。

　　それを計算に入れれば、ご自分の金融資産を全部外貨建てにしたところで、大半の方は円建て資産が外貨資産を大きく上回るでしょう。ですので円のリスクをヘッジするには、相当な割合を外貨に割くべきなのです。

　　私の著書などを真に受けて超安全な米国債などに投資された方々は、今は本当に「ひだり団扇」です（笑）。



　　さて、ではそうしなかったために焦っている方はどうすべきか？それがななしさんのご質問だと思います。

　　私の回答はこれまでと同じです。年金は逆立ちしても円収入＝円資産です。そのヘッジは外貨建て資産に投資する以外にはありません。

　　金融にちょっと詳しい方なら、「そうだ、将来の年金のキャッシュフロー（収入）に合わせて、外貨の先物を予約すればいいんだ」ということを思いつくかもしれません。
これは、将来の外貨収入を、現時点において円建てで確定しておくことになります。例えば年金をあてにして1年後の1万ドルを今100万円で買う約束をします。1年後に超円安になっていれば、1万ドルの価値は大きく上がり得します。でも逆に動けば価値が下がったドルを買わなければならないかもしれません。

　　しかし金融にうんと詳しい方なら、そうした為替予約を個人で実行するのは困難だと知っているでしょう。特に何十年も先までの為替予約を個人が金融機関と契約することはできません。信用のある会社ならできます。私のいたＪＡＬは契約したあと逆に円高になり大損し信用をなくし倒産しました（笑）。

　　外貨建て年金への加入はどうか。これは今でもできますが、このシリーズでお伝えしたように、保険屋さんはみなさんから預かったオカネで例えば米国債を買ってヘッジをして、その金利収入から儲け分確保して、みなさんに余りで年金支払いをするだけなので、ご自分で米国債を買えばそのほうが有利です。

　　話を戻しますと、ななしさんのご質問は、乗り遅れた人はどうするの？という質問でした。

私の回答は
「まだ遅くないので、外貨建てにしておくべきだ」

理由は、
「今後ますます円資産のリスクは高まるから」

というものです。もし一気に外貨にするのが不安であれば、じょじょにでもかまいません。私は米ドルをお薦めしますが、それだけでは不安を感じるなら、豪ドルも対象に入れましょう。豪ドルはかなりの高値圏ですが、ユーロやその他の通貨に比べれば、相対的には安全な通貨です。
　
以上ですが、ななしさんへの回答になりましたでしょうか。

アベノミクスと株価上昇

　　みなさんの連休はいかがでしたか。

　　私は連休中に新潟県を旅行しました。日本海に面した寺泊にある息子の嫁さんの実家を訪ね、そのあと弥彦山に登り、初めて佐渡に渡りました。佐渡では両津からレンタカーを借りて相川に近い昔の金山跡を訪れました。江戸時代の金鉱跡に実物大のやけにリアルな動く人形達がいて、その時代の道具を使い金鉱探索と掘削の様子を再現しています。なかなか見応えのある金山ツアーでした。

　　それから佐渡の南西の突端にある港町、宿根木（しゅくねぎ）を訪れ、「鼓童」という和太鼓のパフォーマンスを見ることができました。十数名の若者が一糸乱れず太鼓を打つ、迫力満点の舞台でした。

　　そのそばにある郷土資料館には、江戸時代の「北前船」を実物大で忠実に再現した船が置いてあります。宿根木は江戸時代、北前船の停泊地で、海上交通の要衝だったそうです。むかし読んだ司馬遼太郎の「菜の花の沖」を思い出し、往時の繁栄を偲ぶことができました。


　　さて、このところ上昇著しい株式相場をレビューしておきましょう。連休明けの株式相場の強さには本当に驚かされますね。ＮＹダウの15,000ドル乗せ、そしてそれに迫る日経平均株価の14,000円乗せ。ドルと円の違いはあれ、日経平均もいずれダウと同じ数値に迫る勢いがありそうです。

　　本日の日経新聞の1面トップは「日本株　海外マネー流入」とあり、「海外勢なお買い余力」と小見出しにあります。何故余力があるといえるのか、理由は書いてない、いい加減な見出しです（笑）。

　　ではこれまでもたびたび見てきたように、誰が買って誰が売っているかを見ておきましょう。買い越しはもちろん外人で、日本の法人と個人がその分を売り越しています。
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本勢　　　　　外人勢　　　　単位兆円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法人　　個人　　　　
12年11月―13年4月累計　　△5.4　　△2.9　　　　8.4
4月単月 　　　　　　　　　　　　△1.0　　△1.7　　　　2.6

　　この半年で外人が8.4兆円を買い越し、日本の法人と個人が8.3兆円を売り越しています。4月単月でも同じ様な図式で、外人が2.6兆円を買い越し、その分は法人と個人が売り越しでした。（日本勢にはこのほか証券会社などもあるため、合計は一致しません。）

　　3月の第3週に一時的に個人が買い越し、外人が売り越した週がありましたが、それを除くと外人買い、日本人売りのトレンドが依然として継続しています。

　　一般的に報道では「個人が今年になって本格的に株式投資に参入し、買っている」となっています。もちろん個人は大いに買ってはいるのですが、逆に売っている人も多く、合計では売り越しています。きっと過去の高値つかみの株が、やっと手放せるレベルまで回復し、売却しているのだと思われます。

　　これは法人でも同様です。法人の内訳は事業法人、投信、金融法人などですが、シェアーからすると金融法人の売りが圧倒的です。

　　半年で8兆円を超える外人買いは、小泉政権下でも同じくらいの買いが入ったことがありますが、今回は量もスピードもそれを上回りそうです。

　　では次に、これまでも折に触れてチェックしてきた私が勝手に言っている『アベチャン指数』を見ておきます。解散宣言前日の11月13日を起点に、2月末、黒田新総裁政策発表前日の4月3日、そして本日5月8日を比較しています。

　　　　　　　　　11月13日　　　2月28日 　　　　　 4月3日　　　　　　5月8日　
日経平均　　　8,661円　　11,559円(33%)　 　12,362(43%)　　　14,285(65%)
円レート　　　　79円　　　　　92円　(16%)　 　　 93円 (18%) 　　 99円 (25%)

　　この間を見ますと、2月末までのスピードは速く、3月には株価上昇は10ポイント程度、円安も2ポイント程度でスローでしたが、4月に入って再び株価上昇と円安が加速、連休明けはさらに勢いを増しています。11月比較で株価はなんと65%の上昇、為替は25%の円安となっています。

じゃ、いったいいつまで、そしてどこまで株価は上がるのか？

　　そんなことがわかったら、だれでも儲けられますよね。そのわかりっこないことに、次回は敢えて挑戦してみます。

あっ、不動産のお話も忘れていませんよ（笑）