◆ 空き家撤去費、回収できず／岐阜県が市町村に財政支援／「税金で撤去」問題が深刻化

　新築の住宅が増えていく一方で、住む人がいない空き家の問題は深刻。あちこちを通って、ちょっと注意深く見ると空き家・風は結構多い。中には危険な状態もある。
　空き家と危険度の増加で、国や自治体が対処している。
　「税金で撤去」つまり、代執行で撤去するとかの方法も、「経費が回収できない」などの現実が出てくる。
　空き家対策の一つとして、改修などに補助金を出すところもあるらしい。
　・・・ということで、まだまだ変化していくであろうこの現状を記録しておく。

　なお、個人的には、以前、相続で土地建物が来たことがあり・・・兄弟で相談して、除却し整地して対応した。対策が必要になると大変だからと、早く決断した。

●空き家　初の代執行　特措法に基づき解体　北海道・室蘭／毎日　2016年8月4日　
●空き家撤去費、回収できず　所有者不在８割で自治体負担／朝日　2017年1月12日　

●危険空き家撤去を促進　県が市町村に財政支援／岐阜　2017年02月11日
●中古住宅に補助金、“空き家”解消進むか？／日テレ　2017年1月25日
　
●激増する空き家、「税金で撤去」問題が深刻化…あらかじめ固定資産税に上乗せも検討要／ビジネスジャーナル　2016.09.20　
●「実家＝空き家」整理が社会問題化…田園都市線なら保有？東武伊勢崎線は即売却？／ビジネスジャーナル　2017年01月29日

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●空き家　初の代執行　特措法に基づき解体　北海道・室蘭
　　　　　　　　　　　　毎日　2016年8月4日
　北海道室蘭市は３日、空き家対策特別措置法に基づき、倒壊して周辺の住宅に被害を及ぼす恐れのある同市知利別町１の空き家を、行政代執行で解体した。昨年施行の特措法に基づく空き家の撤去は、道内では初めて。

　空き家は１９６０年に建築された木造平屋建て約６５平方メートルで、今年４月に敷地内の擁壁が崩落して斜面…

●空き家撤去費、回収できず　所有者不在８割で自治体負担
　　　　朝日　2017年1月12日　峯俊一平
　危険な空き家を自治体が強制的に撤去できる制度が２０１５年５月に始まって以降、昨年１０月１日までに１９市区町の２２件が強制撤去された。だが約８割は所有者が不在で、費用の大半が回収不能になっていることが、国土交通省などの調べでわかった。所有者から費用をどう回収するか、自治体にとって大きな課題だ。

　人口減少の影響で空き家は年々増加し、全国で約８２０万戸（１３年時点）にのぼる。うち管理されず腐朽したり壊れたりした物件は約１０５万戸。倒壊の恐れや衛生上の問題があることから１５年５月、空き家対策特別措置法が全面施行され、市区町村が空き家の所有者に撤去を命令し、従わない場合は強制撤去できるようになった。

　費用は所有者負担が原則で、不動産登記簿や固定資産税の課税情報を使って特定し、請求する仕組みだ。

　しかし、法施行から昨年１０月１日までに行った強制撤去２２件（撤去費約４８０２万円）のうち、所有者側に費用請求のめどがたっているのは７件のみ。約８割の１８件は所有者が死亡し、親族が相続放棄するなど所有者が不在で、うち神奈川県横須賀市など１３市町の１５件は土地の売却など他の回収手段も無く、撤去費約２８５７万円を回収できないことが判明した。

　人口減少は今後も進み、５０年…

●危険空き家撤去を促進　県が市町村に財政支援
　　岐阜　2017年02月11日
　岐阜県は新年度、危険な空き家の撤去に取り組む市町村に対し、費用の一部を財政支援する。空き家の所有者の撤去費用を市町村が助成する場合、助成費の３分の１を補助するほか、行政代執行の費用も補助対象に加え、市町村による空き家撤去を促す。

　県によると、所有者が空き家を撤去する場合は、所有者向けの助成制度を独自で設けている市町村が対象。県内で助成制度があるのは可児市と加茂郡東白川村にとどまるが、県の財政支援を通じて制度創設に向けた市町村の取り組みを促す狙いもある。

　行政代執行はすべての市町村が対象で、所有者から回収できなかった費用の３分の１を県が補助する。

　２０１６年度の県内市町村による危険な空き家の撤去は、大垣市が行政代執行した１件のみ。１７年度は代執行を含めて４０件程度を見込んでいる。

　１５年５月に全面施行された空き家対策特別措置法は、危険な空き家の強制撤去など市町村の権限を強化。国は撤去にかかる市町村の負担分の半額を補助しているが、跡地利用しない場合は対象外のため、市町村から新たな補助制度を求める声が出ていた。

　総務省の調査によると、県内の空き家は１３年時点で約１３万３千戸。空き家率は１５・２％で、全国平均の１３・５％を上回っている。

●中古住宅に補助金、“空き家”解消進むか？
　　　　　　日テレ　2017年1月25日
　中古住宅の購入者に補助金が出る制度の申請が先週から始まっている。マイホーム購入でなぜ補助金が受け取れるのか。その背景には急増する“空き家”の問題があった。

■購入を支援しようと中古住宅の補助金制度が始まった。耐震費用など、最大で６５万円が補助されるというものだ。

■「いざ、中古で買うとなるとありがたいなと思います（３０代女性）」「選択の幅が広がってくるので、中古でも良い家があれば買おうかなという気分にはなりますね（３０代女性）」（街の声）

■補助金の対象は中古住宅。実は、その背景には「空き家」をとりまく問題がある。

■都内の住宅街―空き家事情に詳しい専門家に、長い間放置されていたとみられる空き家を案内してもらった。木材が傷んでしまっていたり、建物を覆うようにツタが成長してしまっている状態だった。

■年々、増加する空き家。解体が必要な空き家もあるが、専門家によると、実際に多いのは、老朽化は進んでいるがリフォームをすればまだ活用できるというものが多いという。

■そのため政府は、空き家をリフォームなどして中古住宅として買ってもらおうと補助金制度を始めたのだ。

■１５００軒以上の空き家があるという東京・板橋区。そもそも、どんな理由で空き家になってしまうのだろうか。

■市役所「近年、高齢者の方が非常に多くなってきまして、高齢者の方が、例えば、その家に住めなくなって施設に入ったりとか、あるいは死亡されてしまって引き継ぐ方が、いらっしゃらないとか」

■長年放置された場合、自治体が強制的に撤去するケースもある。取材した先では、敷地内に大量のゴミが放置されていたため、ゴミの撤去作業も行われていた。

■今回の中古住宅の補助金制度で再利用が進み、家を買う人は増えるのだろうか。

【中古住宅の補助金について】

◆補助金を受けるための３つの条件
（１）家を買いたい人が４０歳未満であること。
（２）家の構造上に問題が起きていないか家の検査を受けること。
（３）欠陥が見つかってもその家に長く住めるよう、修理する費用をまかなう保険に入ること。

◆補助金の対象となるもの
（１）家が引き渡された後に行われるリフォームの費用。中でも省エネのための工事。
（２）地震に強くするための工事費用。
（３）補助金をもらう条件のひとつだった家の検査にかかる費用。

　こうした検査から工事まですべてを、今年中に終えれば補助金が受け取れるということだ。

●米山秀隆「不動産の真実」　激増する空き家、「税金で撤去」問題が深刻化…あらかじめ固定資産税に上乗せも検討要
　　　　　　 ビジネスジャーナル　2016.09.20　文＝米山秀隆／富士通総研主席研究員
空家法とその効果
　近年の空き家急増に伴い、自治体は、問題空き家の撤去、使える空き家の再利用の両面で対策を講じてきた。このうち撤去については、問題空き家に対し、指導・勧告・命令・代執行を行うことのできる空き家管理条例の制定が進んだ。

　条例制定が進んだことを受け、2014年11月には、同様の内容を含む空家対策特措法（以下、空家法）が成立した（15年5月26日全面施行）。空家法では、（1）倒壊等保安上危険、（2）衛生上有害、（3）著しく景観を損なうなどの状態になっているものを「特定空家」と認定し、指導・助言、勧告、命令、代執行の措置を行えるものとした。また、空家法では、従来、代執行ができなかった所有者がわからない場合も代執行できるようになった（略式代執行）。

　同時に15年度税制改正では、勧告の対象となったものについては固定資産税の住宅用地特例を解除することとした。住宅を建てた場合の税軽減の仕組みは、住宅が足りない時代には住宅取得を促進する効果を持ったが、住宅が余っている現在では、危険な状態の住宅でも撤去せず残しておくインセンティブを与えていた。
　このように空家法と税制改正によって、特定空家の所有者に対してプレッシャーが強まった。これが空き家所有者の行動に与える影響としては、特定空家にならないように維持管理を行う、賃貸化するなど物件を活用する、維持管理コストと将来的な税負担増を考えて売却するなどの選択を行うことが考えられる。
　ただ、特定空家の所有者の税負担を高めたとしても、所有者にその支払い能力がなく、撤去費も出せない場合には、そのまま放置される物件も出てくると考えられる。この場合、最終的には代執行に至るが、費用を請求しても払ってもらえず、費用回収のため敷地の売却を迫られる。しかし、売れたとしても抵当権が付いていた場合、自治体に回ってくる分があるかはわからない。代執行に積極的に踏み切る弊害としては、最終的にこうした措置が取られることがわかっているとしたら、自ら動かず、自治体による措置が取られるに任せる所有者が出てくることである。

さまざまなかたちの公費投入の仕組み
　空家法と税制改正の効果により、特定空家の自主的な撤去は、従来よりは進んだ。現に自治体が直面している問題は、それでも対応してくれない場合、すべて代執行を覚悟するのか、あるいはそうなる前の段階で、撤去費補助などを通じ自主的対応をさらに促しておいたほうが得策なのかという問題である。
・・・(略)・・・

すべての特定空家を公費で撤去することは不可能であるため、この問題は最終的には、人口減少下で今後も居住地として存続させるエリアについて、居住環境を維持するために、所有者による自主的対応が期待できない特定空家を、どれだけ公費を投入して撤去していくかという問題に発展していく可能性が高い。それにしても税負担は増すばかりである。

撤去費用の事前徴収も
　空き家の撤去費用は、本来は所有者が負担すべきである。しかし現状では、撤去費の補助や、費用回収を見込みにくい代執行でも実施せざるを得ないというかたちで、公費投入がなされている。これは所有者が負担すべきものを、納税者全員で負担していることになり公平性を欠く。
　今後については、必ず所有者が負担することになるよう、たとえば毎年の固定資産税に、撤去費に充てる分を少しずつ上乗せして徴収していく仕組みも考えられよう。固定資産税が徴収されている限り、最終的に相続放棄されたり所有者がわからなくなったりしたとしても、撤去費用の心配はなくなる。自ら撤去する場合は、積み立てた撤去費が還付される仕組みにすればよい。今後の検討が望まれる。
（文＝米山秀隆／富士通総研主席研究員）

●「実家＝空き家」整理が社会問題化…田園都市線なら保有？東武伊勢崎線は即売却？
　　　　　　　　ニフティニュース　ビジネスジャーナル　2017年01月29日
「実家＝空き家」整理が社会問題化…田園都市線なら保有？東武伊勢崎線は即売却？
2035年の夜間人口と生産年齢人口（15歳以上65歳未満の人口層）の増減を、東京都市圏の鉄道沿線別に予測したもの
　昨年12月22日に厚生労働省が発表した2016年の人口動態統計の年間推計によれば、統計を取り始めた1899年以降初めて、出生数（1年間に生まれた日本人の赤ちゃんの数）が100万人を割り込むという。少子化に歯止めがかからない状況だ。

　そんな少子化を背景に、空き家問題がこの2、3年でいっきに顕在化してきた。親が亡くなったり、介護施設に入所するなどして、空き家になってしまった実家をどうすべきか頭を悩ませる人はますます増えている。

　では、空き家はどうすべきなのか。あるいは、将来空き家になりそうな物件についてどう考えるか。

（1）子どもの誰かが住む、（2）賃貸に出す（誰かに貸す）、（3）売却処分する、と具体的にはこの3つしかない。そのまま放っておくのは、固定資産税がかかるうえに維持管理費もかかるので、マイナスでしかない。しかし、「思い出があるから手放したくない」といった感情的な理由もあって、なかなか決断できない人が多いようだ。

　不動産コンサルタントの長嶋修氏はこう語る。

「判断する上で重要なのが、その空き家が“どこにあるのか”ということ。不動産の価値は、一にもニにもロケーション。どんなに立派な建物でも、売買や賃貸のニーズがないところであればその価値はゼロ。建物が使えなくなって解体費が発生することを踏まえれば、むしろマイナスです。本格的な少子高齢化、そして人口減少社会の到来で、2040年の日本の住宅価格は2010年時に比べて46％下がるとのシミュレーションもあります。しかし、これはあくまで平均で、実際には『価値が落ちない・あるいは上がるもの』『緩やかに下がり続けるもの』『無価値・あるいは価値がマイナスになるもの』に大きく三極分化するでしょう」

　★使う予定がないなら原則売却
　人口動態は不動産価格にもっとも大きな影響を与える要素の1つだ。空き家問題において、首都圏はこれまで全国の他の地域に比べてあまり深刻ではなかったが、モデルケースとして今後の人口動態をみてみる。

　国土交通省の資料を基に作成した下表は、2035年の夜間人口と生産年齢人口（15歳以上65歳未満の人口層）の増減を、東京都市圏の鉄道沿線別に予測したものだ（2005年比）。沿線によって大きくばらつきがあることがわかる。

　田園都市線では、35年時点の夜間人口は05年時点に比べ20.7％も増え、高齢化の進行は避けられないものの、生産年齢人口でも6.0％増える。京王線、東横線、埼玉高速線などは、生産年齢人口は減少するが、夜間人口はプラスで推移する。

　一方、芳しくないのは、日比谷線・東武伊勢崎線・日光線。夜間人口は23.4％も減少し、生産年齢人口に至っては36.1％減と、すさまじい状況になりそうだ。長嶋氏はこうアドバイスする。

「将来の人口減少が激しいエリアの空き家ほど、早急に『売り』です。理由は『今がもっとも高く売れる可能性が高い』からです。売り時を待っていても、今後価値が上昇する見込みは限りなく少ないでしょう。さらに、こうしたエリアでは『貸す』ことの意味も限定的です。周囲に競合する空き家が増え、価値は下がる一方という状況のなか、一定の投資を行いながら賃貸に出し収益を得ることにどのくらいの合理性があるのか。売らずに『貸す』場合にはまず、受け取れる賃料と管理費などの経費、リフォーム額などを割り出し、収益性がありそうか検討しましょう。賃貸するために投資した額を回収するのに数十年も要するようでは、貸し出す意味はありません。それから、実際には『田園都市線なら絶対に大丈夫』『東武線沿線は全部ダメ』ということではありません。沿線の地域によっても事情は異なります」

　長嶋氏によれば、田園都市線のように人口動態に恵まれているエリアでも、自身や親族が将来的に使う予定がない空き家ならば、原則売却でいいという。空き家を空き家のまま放置しておくと、建物はどんどん劣化し、資産価値が落ちていくからだ。

　2015年5月、いわゆる「空き家対策特別措置法」が全面施行された。防犯、景観、衛生などの観点から危険や害があると判断されると、その家屋は「特定空き家」に認定される。「特定空き家」になると、家屋への立ち入り調査も行えるほか、所有者に修繕や撤去を命令でき、さらに行政代執行で建物を解体して、その費用を所有者に請求できる。くれぐれも、「特定空き家」に認定される前に適切な判断を。
（文＝横山渉／ジャーナリスト）