2013年からの資産運用 その25、マンションブームは本物か？

　　今回は住宅セクターについて、それも「マンションブーム」が来ていると報道されているので、しっかりと「水」をさしておきます（笑）。

　　まずマスコミも含め、誰もほとんど気がついていないことを第一に挙げます。それは、

「戸建て住宅には動意が全くない」ことです。

　　不動産ブーム到来となれば、戸建て住宅も当然ブームにならないといけませんが、全く報道されていませんし、実際にブームなど全くありません。

　　今回のブームは私の直感では、まためげずにある程度のバブルにはなると思われます。アベノミクス効果が株式市場同様不動産市場でもある程度効果を表すと思うのです。日銀の黒田プットもREIT市場を直接サポートするでしょう。しかしその程度は「小」バブル程度で、前回の00年代のJREITバブルように地方の大都市まで巻き込んだ「中」バブルまで行かない可能性が強いと思います。

理由は、

１．日本人も過去の大バブル経験から学習していて、不動産セクターへの資金流入が長期に渡って継続するなどと思っている人はいない

２．住宅セクターの活況は、アベチャン効果などは軽微で、理由の第一は、消費増税前の駆け込みだから

そして先に掲げた、
３．戸建てにブームは来ていないから


　　「エコポイント」、「地デジ騒ぎ」のことをみなさんよく覚えていらっしゃるでしょう。家電・自動車などで大きな買い物をした方も多かったと思います。結果はどうだったかと申しますと、しょせん『先取り需要』で、宴の後は悲惨でした。

　　本来エコポイントはリーマンショックから立ち上がり、経済を成長軌道に乗せる「呼び水」だったはずです。しかし終わってみればそれは「冷や水」でした。

　　自動車生産やテレビ販売はその後激減し、浮かれたエレクトロニクス業界は最大手も壊滅するほどの打撃を受け、世界の舞台から消えかねないほどの結果となりました。

　　来年に予想される消費税の5%から8%、そしてその後の10%への値上げは、住宅を買う方には大きな心理的影響を与えます。今、都市でマンションが売れていますが、しょせん先取り需要で、反動減は甚大なものになるでしょう。先取りしているのは若い世代の需要だけではありません。

「高齢化の進展」がそれを後押ししています。

　　本来であれば「少子高齢化」は、不動産にはマイナスの影響の方が大きいはずですが、実は高齢者と団塊世代の高齢者予備軍が郊外から都市へ回帰し、マンションブームを後押ししているのです。

　　それが証拠に、80年代に一世を風靡した「金妻」の舞台、東京近郊の田園都市線沿線の一戸建て住宅街は今や見る影もなく、老人の街、空き家の街と化して来ています。大きな日本家屋ほど高齢者にとって住みにくい家はありません。寒く、バリアだらけで、買い物も不便。そうした人たちの都心回帰が、消費増税と重なって演出しているのが今のマンションブームの実態です。

地方都市はどうか？

　　地方にお住まいの方から、コメントをいただきたいのですが、私の知る限りでは、3大都市圏を除くと地方は中核都市であっても盛り上がりには欠けるようです。もちろん地方でも高齢者の都会への回帰は進み、戸建て住宅は価格下落が止まらず、ましてや郊外ともなると需要すらない状況に変わりはないようです。

　　こうした状況を的確に把握するには、前回述べたようにきちんとした「不動産価格指数」などがセクター別、地方別に整備されていないと不可能です。

　　それがない日本では、新聞・雑誌のちょうちん記事にひたすら踊らされることになるので、十分な注意が必要です。

つづく

つづく