初歩の投資教室 29 いったい何に投資したらいいの？ 山崎元氏の推薦商品

　　前回の私のお願いに、4名の方がコメントを寄せてくれました。

ありがとうございます。

　　ちょっと長くなるかもしれませんが、せっかくですのでお一人ずつ、私からコメントをお返ししていきたいと思います。

　　まずはREITにコメントされた「ななし」さんへ。私は不動産投資の話が好きなので、長い答えになります（笑）

＞私は九州に住んでおります。
それはもう、貸店舗、売りビル、売地、の貼り紙の嵐です。
仮に林様（←さんにしてね！）が「リートがお奨めだよ」って言ったとしても、少子高齢化など肌で感じた不気味さで私は買いません。だってじっちゃんばっちゃんあの世に行っちゃって空き家も増えてますよ。私には税金対策といって、借金してまで貸しビル貸しアパートの大家さん業をしてらっしゃる方が今後どうなるのか・・不思議な気持ち一杯です。

　　ななしさんの実感のこもった感想に大賛成です。山崎氏は外貨建て投資についてはかなり疑問をもっているので、海外REITではなく国内REITを対象にしていると思います。

　　私も77年から81年の4年間、福岡に住んでいました。むかしむかし、市内で一番賑わったといわれている博多の川端商店街は、その頃すでに凋落の兆しがあって、商店街の終わりにある井筒屋も倒産寸前でした。その後数年おきに福岡には行っているのですが、90年代後半頃に中州、天神あたりの再開発と福岡ドーム中心に西陣方面の開発が当たって、福岡はかなり再生した感がありました。一方で川端商店街はますますシャッター化して、見る影もなくなっていました。

　　REITは福岡も投資対象にしています。福岡の不動産動向は、日本全体のREIT市場を象徴しています。解説しますと、REITは再開発や新築高層ビルへの投資を担います。昔のようにキャピタルゲインを狙った不動産投資ではなく、テナントの賃料収入を狙った投資で、新規物件への投資はかなり安定したキャッシュフローが見込めるので、投資資金が集まるのです。新しいビルにはテナントはいくらでも集まります。

　　問題はそのテナントが、新規に現われたテナントではないことです。ほとんどは古いビルからの移転です。すると古いビルは空きが出て、ななしさんがおっしゃるようにオーナーは泣きをみることになります。長期では古いビルの賃料の値下げが、全体の賃料の下げ圧力を強めるので、やはり供給過剰により平均的賃料も下がるのです。

　　住宅も同じです。新しいマンションはいくらでも作られ、需要もあるのです。しかし古い物件は空きが出て、どんどん価格も賃料も下がります。しょせん全体の需給には逆らえないのです。

　　オフィスビルもマンションも、新規供給側は土地の値段が下がるため開発しやすくなる。作れば周りからテナントは集まる。しかし全体の需要は減っていくところに供給を増やすので、近隣は窮乏化します。

　　実は東京などの大都市でもこの図式は同じで、ななしさんの心配は当たっています。

　　こうしたことを前提にJREITを考えると、とても楽観的にはなれません。では何故最近JREITが多少注目されて、価格指数も少しよくなっているかと申しますと、リーマンショック以前のJREITブームでバブルを形成し見事に崩壊。安くなりすぎた反動で価格指数は戻っている。新規物件へのテナントは相変わらずよく集まり、それに投資したREITはそこそこのリターンはある。しかし周辺は窮乏化し、いずれはまた市況全体の悪化に苦しむことになると思います。JREITが始まった2000年代初めに買収された物件は、新規の物件に押されてすでに賃料の下げに苦しんでいます。

　　私も自分の著書で「投資一般で多少とも勝負したい若い人は、日本ではなくアメリカのREITで勝負しろ」とお薦めに入れています。株はやめておけという私の唯一、でなくバークシャーを入れ唯二の例外です。何故アメリカのREITは例外なのか？

　　ななしさんの実感する衰退する日本での不動産投資はダメでも、経済が成長して人口の増えるアメリカでの不動産投資は長期のリターンをもたらすからです。それが証拠に、あらゆる投信を対象としている日本の投信ランキングでも、いつもアメリカREITはよい成績を示しています。
　　
もう一言。
　　
＞絶対リートというなら、今東南アジアが元気だし、先進国こけたら新興国もこけると言うなら今のうち東南アジア関連リートをさっさと買ってさっさと売りにげならそれもアリかな？

　　このななしさんが言っている東南アジアのREITですが、実はREITは税制がREITに有利に整備された国でないと成立しません。まだ東南アジアは未整備です。それと中国の例を見てもわかるように、新興国の不動産は必ずバブるので、タイミングが難しいのです。バクチ以外の何物でもありません。新興国物には不動産を含め、株でも債券でも絶対に手を出さないことです。