東京の新築マンションの価格が平均で1億円を超える高値になっていると報道されています。とんでもない高値に思えます。これは平均という言葉のマヤカシが含まれていますので、注意しましょう。どういうことか？
まず先週の日経ニュースを引用してから解説します。
引用
不動産経済研究所が7月20日発表した2023年1〜6月の新築分譲マンションの平均価格は、東京23区内が前年同期に比べ約6割高い1億2962万円だった。上半期では1973年の調査開始以来初めて1億円を突破した。資材高や人手不足などで建築コストが膨らんでいる。
首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の平均価格も、前年同期比1.4倍の8873万円だった。20年（6671万円）を大きく上回って過去最高を更新した。東京都下（前年同期比3.5%高）や神奈川県（同7.6%高）など23区の周辺部も上昇した。
引用終わり
これだけを見ると、普通の方であれば素直に「本当にそんなに高くなっているのか」と思ってしまいます。原因についても、「資材高や人手不足などで建築コストが膨らんでいる。」ということが示されています。
しかし私のような数字ヲタクはすぐ平均値の裏を見ます。というのは、もともと価格の高い地区のマンション発売数が、安い地区の販売数を大きく上回れば、単価が変わらなくとも平均値は押し上げられるからです。
ちょっと調べてみると案の定、平均のマヤカシであることがわかります。私が見た情報は、LIFULL（ライフル）という不動産情報会社のレポートです。そこに東京23区の区別平均価格の詳細ランキングが載っていました。
ランク 区名 価格 平米数 1平米単価
1位 港区 3億6千万 167 218万
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7位 世田谷 1憶2千万 69 173万
・
12位 杉並区 8,500万 60 139万
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23位 墨田区 4,813万 47 103万
1位港区の平均価格は3億6千万と、23位の墨田区4千８百万の7.5倍もします。港区の販売戸数が多く、墨田区の販売戸数が少ないと、それだけで全体の平均価格は高くなります。中位の杉並区の価格8千5百万を超えて、ニュースにあるような平均1億3千万になってしまうのです。中位と平均はおよそ同じレベルになりそうですが、この統計では両者の乖離が異常に大きいのです。ということは、販売戸数はトップランクの区が多く、全体の価格を引っ張り上げていると推定できるのです。トップ港区の価格は中位の杉並区の4.2倍という恐ろしい価格です。
ちなみに私の住む世田谷区の新築平均価格は上記のように1億2千万、広さは69平米、平米単価は173万円です。私が買ったのは2007年、広さ80平米強、平米単価100万円弱の時でした。16年を経て同じようなマンションの中古価格は約1億円と、一応買値を上回っています。でももちろん売りません、というより売ったら住む場所がないので、売れません（笑）。
さらに分析を加えると、広さを加味した1平米当たりの単価になると、港区は墨田区の2倍、杉並区の1.6倍程度と、だいぶマイルドなことがわかります。つまり広さによる差が大きな価格差の原因でもある、となります。
不動産研究所も日経新聞も、分析があまりにも稚拙なので、喝！
最近は港区のいわゆるベイエリアの高層マンションの売り出し数が多いため、平均価格が1年で6割も高くなったという歪んだ平均値が演出されるということに注意しましょう。
では平均3.6億円、167平米のマンションを一体だれが買うのか？
最近のダイヤモンド誌に掲載されていた不動産業界に詳しい専門家の話では、「圧倒的に転売を目的とした業者が買っている。それもまとめて何軒も一度に買っている」とありました。もう一つは中国人を筆頭に、後に転売するか貸して利回りを得る海外投資家です。最近はそうした海外投資家だけを相手に仲介を行う業者が増えているとのこと。
一般のサラリーマンの平均年収が500万円にも満たない中では、こんな港区のマンションはとても手が出ませんよね。35年ローンを組んでも、収入のほとんどを返済にあてなくてはいけません。そんなことなどできっこありません。
さきほどの日経ニュースにある前年比6割高の実態はこのような中身を持っています。ここまで読むと皆さんも思い出しますよね、あの転売から転売に明け暮れた「バブル時代」を。私にはどうもその香りが漂ってきているように感じられます。
「バブルへGO」という映画がありました。2007年の映画です。私は見ていませんが、内容は1990年にタイムスリップしてバブル崩壊を止め、歴史を作り変えるというプランを立て実行に移すという話だそうです。意外と「みんなの願い」かもしれませんね（笑）。
でもね、たとえ成功しても、そのあとまた破裂しまっせ！
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